某某升建筑有限公司、山西某某房地产经纪有限公司中介合同纠纷民事二审民事判决书

山西省吕梁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）晋11民终1352号

上诉人（原审被告）：****升建筑有限公司。

法定代表人：林×。

委托诉讼代理人：武×，山西远志律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山西**房地产经纪有限公司。

法定代表人：王×。

上诉人****升建筑有限公司（以下简称鸿泰升公司）因与被上诉人山西**房地产经纪有限公司（以下简称**公司）居间合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2020）晋1181民初1565号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2021年5月10日受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人鸿泰升公司的委托诉讼代理人武×和被上诉人**公司的委托诉讼代理人王×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人鸿泰升公司上诉请求：撤销山西省孝义市人民法院（2020）晋1181民初1565号民事判决，改判驳回**公司的诉讼请求。事实和理由：1、原审确认双方签订的《隆森公寓项目销售代理服务合同》有效，并予解除错误。本案案由为居间合同，双方签订的《隆森公寓项目销售代理服务合同》，因隆森公寓的房产未依法取得相应的土地使用权证，至今也无任何房屋预售许可证，该合同应为无效合同。2、合同无效后的法律责任应当由被上诉人独立承担。3、被上诉人未按约定履行居间服务义务。合同签订后，被上诉人并未按约定一直派人驻场进行销售，也未按约定完成销售计划，至2020年5月离场，所售11个客户也并非与被上诉人有关，而是上诉人方的工作人员为了公司利益，独立完成的销售。故被上诉人不应获得任何报酬。

**公司辩称，1、案涉合同系双方真实意思表示，合法有效。上诉人所称的无效条件适用于开发商与购房者，与本案代理合同无关。且上诉人无证据证明其已向客户退还了全部购房款。2、上诉人作为开发商，其在售出房屋后已获得巨大利益，此时提出未取得土地使用证，明显为恶意诉讼。3、其已履行了部分合同义务，成功签约11户，上诉人所述不实。

**公司向一审法院诉讼请求：**公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《隆森公寓项目销售代理服务合同》；2.判令被告向原告支付销售代理佣金149654元；3.本案诉讼费用由被告承担。

原审法院认定的事实：2020年3月21日被告鸿泰升公司作为甲方与原告**公司（乙方）签订《隆森公寓项目销售代理服务合同》一份，该合同加盖双方公章，案外人陈×作为**公司代理人在该合同书签字。该《销售代理服务合同》第二条“委托项目概况”第2.1项约定“项目名称：隆森公寓，具体以政府核准名为准。甲乙双方同意项目推广名称和实际使用名称的改变不影响本合同的履行”、第2.2项约定“项目地址：位于孝义市××镇”；第三条“双方声明和保证”第3.3项约定“甲乙双方约定选择第3.3.1种方式行使代理权”、第3.3.1项约定“独家代理权。甲方确认本项目的销售由乙方独家销售代理。除双方另有约定外，甲方不得自行销售或者委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前解除对乙方的委托，否则视为甲方违约，但因乙方违约并依本合同约定或依法律规定，甲方可解除本合同的除外。在代理期限内，甲方除另有约定及保留房源外，委托第三方销售的房屋，视为乙方完成销售”、第3.3.3项约定“在代理期限内，本项目所有销售均计入甲方销售业绩，包括但不仅限于：自然到访、自然销售、团购、关系客户、关系单位、批量销售、老带新、中介代理、渠道合作等”、第3.3.4项约定“甲乙双方同意，本项目所涉及的销售策略、定价策略、优惠政策等，须经甲乙双方商议通过，并经甲乙双方备案，共同遵守，遵照执行”；第四条“服务期限”第4.1项约定“甲乙双方同意：委托期限为自2020年3月21日起至2020年9月30日止，合同期限为6个月；销售任务为：乙方在委托期限内完成该项目可售建筑面积达80%时，即视为完成任务，在此期间内乙方不得减少驻场销售人员人数”；第五条“委托服务的主要内容”第5.1项约定“包括拟订销售策略及计划、推广组织实施销售工作、宣传活动的策划、制作本项目每月销售情况汇总及分析报告、协助完成销售后相关手续的办理等”；第六条“项目销售价格”第6.1项约定“甲乙双方同意：制定《项目底价、优惠政策、优惠权限表》（以下简称价格表），经双方商定且签字盖章确认后执行。甲乙双方及相关负责人均需按照双方签字盖章确认后的相关政策执行，甲乙双方共同遵守”；第七条“代理服务相关费用”第7.1.1项约定“甲乙双方协商同意，乙方的代理服务费为高于销售底价3600元/平米的溢价部分”、第7.1.2项约定“客户定金部分由甲方财务收取，待客户交款时抵入全款或首付”、第7.1.3项约定“全款客户交纳全款当日，甲乙双方一次性结清该客户购买产品的80%代理佣金，剩余部分在乙方完成项目总销售体量80%后予以结算”、第7.1.4项约定“按揭客户交纳首付款当日，乙方结算首付款金额的代理佣金的80%，待付清全款后计提剩余部分80%的佣金，剩余部分在乙方完成项目总销售体量80%后予以结算”、第7.1.5项约定“客户交款由甲方财务收取，甲方根据现场情况当日将乙方佣金部分转至乙方账户。为了更好地完成销售目标，互惠互利、合作共赢，尤其在不同阶段关键节点需要促销手段时，甲方有义务在价格优惠、房源选取方面给予大力支持，乙方也需要在宣传方面加大力度。如因甲方工程问题、不切实际肆意涨价的问题、法律纠纷问题、物业服务质量等问题影响正常销售的，甲乙双方进行协商解决，协商不成的合同自动终止，乙方在三天内移交清楚相关一切完整的档案资料后，甲方向乙方支付完剩余所有尾款，双方确认后，乙方方可进行撤场”、第7.2.1项约定“销售过程中产生的物料制作费用，DM单页、楼书、围挡、海报、文件袋、纸杯等及案场活动、展会、产品发布、大型活动等相关物料，所产生的的费用由乙方承担”；第八条“销售条件及其他”第8.4项约定“根据市场培育及销售节奏，乙方自进场之日起，前30天为市场培训期，培育期不计入销售任务考核”、第8.5项约定“项目正式对外销售时，甲方须保证房屋产权归属，符合销售条件”；第九条“代理佣金结算”第9.1项约定“甲方采用银行支票支付或银行转账方式将每日应付乙方的项目销售代理佣金款项汇至如下乙方银行账户：……”、第9.2项约定“乙方须向甲方提供合法有效的增值税专用发票，乙方提供的发票不作为甲方已付款证明，银行出具的相关付款单据才能作为甲方已付款的证明”；第十条“甲方权利与义务”第10.2项约定“甲方除提供符合乙方要求的售楼接待场所及样板房外，还应承担营销办公室所产生的的水费、电费等费用”、第10.3项约定“根据乙方的销售节奏要求，甲方委派专职人员常驻售楼部，职责包括：收取房款、开具收据发票、《商品房买卖合同》及其条款的审核确认。全面配合乙方的销售工作”；第十一条“乙方权利义务”第11.1.3项约定“乙方驻场人员包括：项目经理1名（每周驻场4天）；置业顾问5名以上（驻场）”；第11.1.5项约定“甲方现有销售人员予以保留，工资由甲方支付，行政人事管理权归甲方所有”、第11.1.6项约定“乙方团队进驻案场，案场销售管理权归乙方所有，甲方原有销售人员在销售层面无条件听从乙方管理”、第11.1.7项约定“甲方原有销售人员销售提成由乙方负责发放，提成比例按照乙方制作的统一提成比例政策执行”、第11.2项约定“乙方负责销售案场的日常管理及运作，负责客户的接待、合同签约、分析与跟踪，协助甲方办理房屋交付事宜及相关售后服务，处理好销售过程中出现的客户纠纷或投诉，处理结果须向甲方通报”、第11.6项约定“所有的销售款项必须由甲方指定的财务人员收取，并由甲方出具收据。销售佣金结算由乙方指定财务人员与甲方对接”、第11.7项约定“在双方合同约定期限内乙方所派驻的驻场人员不得随意减少，否则视为违约，甲方有权追诉，具体按国家标准执行”；第十六条“合同终止”第16.1项约定“合同终止条件：产品售完，甲乙双方手续及相关款项结清”、第16.2项约定“除有约定条件及法律规定外，未经双方协商同意，任何一方不得单方变更或提前解除合同，也不得因甲、乙双方内部的组织、人事、职务变更与调整而单方变更或提前解除、终止合同，否则视为违约”、第16.5项约定“如甲方未能按本合同约定履行其职责或未能及时提供合法、有效的可售房源，则乙方有权终止本合同，并可向甲方索要违约赔偿”、第16.6项约定“乙方在正式进入销售阶段后，逐月向甲方提报销售计划，若连续三月未完成销售计划中的销售任务，甲方可单方面解除合作合同，并可向乙方所要违约赔偿”；第十七条“违约责任”第17.2项约定“如甲方延期支付乙方应付费用且超过30日的，乙方有权解除合同；如乙方连续两个季度未能完成双方共同制定的项目乙方销售考核指标（市场培育期不计入考核，各月销售考核指标提前制定并经甲乙双方签章确认），甲方有权解除合同，双方协商延期除外；如一方按照本条款约定行驶单方解除权的，应提前15日向对方发出书面解除通知，本合同自书面解除通知送达对方之日终止；对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本合同因此而终止，双方互不承担违约责任，也不承担任何赔偿、补偿责任”。此外，双方还通过该《销售代理服务合同》就“合同用语定义”、“知识产权”、“保密义务”、“不可抗力”、“合同变更”、“争议的解决”、“附件”、“合同条款生效”等问题进行了约定。合同签订后，原告**公司的工作人员于2020年3月下旬进驻售楼部组织开展案涉隆森公寓项目的销售工作。在接待到访客户、洽谈定购事宜的工作环节，由原告方工作人员在售楼部一层接待客户，达成定购意向后，原告与客户签订《房屋定购单》，该定购单对定购户别、销售面积、定购单价、定购房屋总价、定金金额、认购房屋付款方式、后续交纳购房款日期及金额等问题作出约定，然后客户持《房屋订购单》客户联去售楼部二层被告鸿泰升公司工作人员处交纳购房定金并开具定金收据。2020年4月5日至2020年4月23日，原告先后与11名客户达成购房意向，并签订《房屋定购单》，客户认购房屋的付款方式均约定为全款，客户于定购房屋当日向被告交纳定金1万元，被告收取定金后分别为客户出具收据。2020年4月7日至2020年5月15日上述11名客户分别与被告签订房屋买卖合同，即《孝义市梧桐新区老年公寓二期房屋出让协议书》，并完成剩余购房款的交款事宜，其中，首名定购房屋客户董保林于2020年4月7日与被告签订《孝义市梧桐新区老年公寓二期房屋出让协议书》并付清全部购房款15万元。因被告鸿泰升公司未能按照约定计提和给付原告**公司销售佣金，原告为避免损失扩大，于2020年5月初安排工作人员撤离售楼部。

原审法院认为，原告**公司与被告鸿泰升公司经平等、自愿协商签订《隆森公寓项目销售代理服务合同》，就隆森公寓项目的销售代理服务事宜进行约定，该《销售代理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规等相关规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于该《销售代理服务合同》的性质，结合该合同第三条“双方声明和保证”、第五条“委托服务的主要内容”、第十条“甲方权利与义务”、第十一条“乙方权利义务”的相关约定以及双方工作人员在售楼部的工作配合流程可知，原告**公司负责拟定销售策略和计划，独立于被告鸿泰升公司开展案涉隆森公寓项目的营销、推广工作，在售楼部安排工作人员负责接待到访客户、促成客户定购意向并协助办理相关手续，而被告鸿泰升公司负责购房合同的签订以及购房款的收取，由此可见原、被告之间成立居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案被告鸿泰升公司作为委托人有义务在原告**公司完成居间服务内容后支付相应报酬。原告**公司在2020年4月期间先后与11名客户达成购房意向并签订《房屋定购单》，部分客户于2020年4月份付清全部购房款，被告鸿泰升公司应根据双方所签订《销售代理服务合同》第七条第7.1.1项、第7.1.3项、第7.1.5项约定于客户交纳全款当日将相应代理佣金的80%付至原告**公司账户，被告未按照约定履行及时支付报酬的主要合同义务，构成根本违约，原告依法有权中止履行合同或者根据双方所签订《销售代理服务合同》第十七条第17.2项的约定解除合同。现原告提起诉讼要求解除双方所签订《销售代理服务合同》，鉴于原告因被告根本违约而中止履行合同后，双方未能达成补充协议，被告也未向原告支付任何款项的情况，依法判令原、被告于2020年3月21日签订的《隆森公寓项目销售代理服务合同》自被告收到人民法院院送达的起诉状副本之日即2020年7月23日予以解除。2020年5月初原告**公司工作人员撤离售楼部、中止履行合同后，被告鸿泰升公司为防止损失扩大，自行联系意向客户跟进相关业务，因该部分交易的完成与原告的前期工作有重大关联，且根据双方工作人员在售楼部的工作配合流程，购房合同的签订以及购房款的收取亦由被告负责，因此应当一并计入原告完成居间媒介服务的范围。经核算，根据双方所签订《销售代理服务合同》第七条“代理服务相关费用”所约定的计算方法，被告鸿泰升公司应付原告**公司服务报酬149654元，第七条第7.1.3项虽约定“全款客户交纳全款当日，甲乙双方一次性结清该客户购买产品的80%代理佣金，剩余部分在乙方完成项目总销售体量80%后予以结算”，但因被告属于根本违约方，因此在合同解除后应就全部服务报酬149654元向原告承担清偿之责。被告主张原告未开展实际销售业务，客户全由被告方工作人员接待，谈妥后办理定购事宜，交款收据由被告方出具，交易过程均与原告无关，与查明事实不符，不予支持；关于原告所提供《房屋订购单》中标注客户来源为“物业”的销售提成，应由实际权利人向原告另行主张。被告关于原告未安排专人进行结算以及未提供增值税专用发票导致未能如期付款的辩解主张，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：（一）司于2020年3月21日签订的《隆森公寓项目销售代理服务合同》自2020年7月23日予以解除；（二）被告****升建筑有限公司给付原告山西**房地产经纪有限公司居间服务报酬149654元，限本判决生效后十五日内履行。案件受理费3293元，减半收取计1646.5元，由被告****升建筑有限公司负担。

二审中，上诉人提交以下证据：

1、陈×证明，拟证明陈×挂靠**公司的资质与上诉人签订的合同；

2、**公司于2020年4月提交上诉人的佣金明细表，拟证明佣金为76555元，4月份出售房屋为7套，而非11套；

3、7套房屋的订购单，拟证明其中两套房屋是物业从中居间促成交易与被上诉人无关。

被上诉人质证认为，证据一，陈×是其工作人员，出具证明时其已离职，不存在挂靠问题；证据二，予以认可；证据三，标注物业只是为了体现销售价格不同。

二审查明的基本事实同一审，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订《隆森公寓项目销售代理服务合同》，合同标的为销售代理服务，此合同本身并无违法性。隆森公寓是否取得土地使用权证及房屋预售许可证，应对房屋买卖双方签订的房屋买卖合同发生效力，该合同标的应为房屋，与案涉合同在合同性质，合同标的等方面均有不同，故上诉人主张案涉合同无效，不能成立。

案涉合同双方为本案双方当事人，**公司作为合同一方当事人起诉另一合同当事人鸿泰升公司正确，上诉人关于**公司不具备原告诉讼资格的上诉理由不能成立。

关于被上诉人是否按约履行合同，原审中被上诉人**公司提交了房屋定购单，拟证明其完成了销售任务，应获得佣金149654元。上诉人鸿泰升公司认为被上诉人通过居间合同只出售5套房屋，其余系上诉人自行销售。因仅凭上诉人提交的房屋定购单中标注的“物业”二字，并不能证明系物业完成该套房屋的销售，且双方在案涉合同3.3.1中约定为独家代理，甲方（即鸿泰升公司）不得自行销售或者委托第三方销售，故上诉人该项理由不能成立，应认定成交房屋系通过**公司成交。关于成交数量，原审庭审时，上诉人方认可11套房屋已全部成交，故原审以11套房屋计算佣金正确。

综上所述，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3293元，由上诉人****升建筑有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　华

审判员　王卫国

审判员　王晓强

二〇二一年六月二十九日

书记员　杨璐璐