上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2018）沪0114民初13254号

原告：上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：诸天明，上海志道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，上海志道律师事务所律师。

被告：***，男，1974年10月15日生，汉族，住山西省。

原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司(以下简称建工集团)与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建工集团委托诉讼代理人诸天明、***到庭参加了诉讼，被告***经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告建工集团向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告间签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》于2018年12月22日解除；2、要求被告将位于上海市嘉定区胜竹路XXX号XXX-XXX室、XXX室的房屋返还原告；3、要求被告支付自2016年9月12日起至房屋实际返还日止的房屋租金及使用费(按照30,646元/月的标准计算)；4、要求被告支付违约金12万元。事实与理由：2016年7月12日，原、被告签订《嘉定雅苑新e街租赁合同》约定：由原告将其所有的位于上海市嘉定区胜竹路XXX号XXX-XXX室、XXX室的房屋出租给被告经营，租赁面积为201.51平方米；租期：自2016年9月1日至2021年10月31日止，其中2016年9月1日至2016年10月31日为装修免租期。2016年9月12日，双方签订了《租赁房屋交接书》，确定租赁房屋租金为：2016年12月1日至2018年11月30日的月租金为30,646元，2018年12月1日至2020年11月30日的月租金为32,485元，2020年12月1日至2021年11月30日的月租金为34,937元；租金每两个月支付一次(应于每两个月中第一个月的第一个工作日之前支付)。上述合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告仅支付了租金63,759.4元及保证金95,700元，余款一直未按约支付。为此，原告曾于2018年4月17日发函催款，但无果，遂诉至法院。

被告***未作答辩。

经审理查明：位于上海市嘉定区胜竹路**的“泰宸新e街”商业项目属建工集团所有。2016年7月12日，建工集团与***签订《嘉定雅苑新e街租赁合同》约定：建工集团将上述商业项目中的1F-116室、117室的房屋(预测面积209.62平方米，以下简称系争房屋)出租给***用以“永和豆浆”品牌经营；租期：自交付之日起，经装修期满后期满5年止，即2016年9月1日至2021年10月31日，其中装修免租期60天(2016年9月1日至2016年10月31日)，若建工集团提前交房或在宽限期内交房，租赁期按具体交房日期做相应变更。租金：实际月租金由双方在房屋交接书中按实测面积计算确定；合同签订后5日内，***应预付2个月的首期固定租金63,759.4元，其后每2个月的应付租金，应于每2个月中第1个月的第1个工作日之前支付。租赁保证金：95,700元，***应于合同签订后5日内支付。合同另约定：1、60天的装修免租期内，***无须承担租金，但若其违反本合同的约定，则建工集团有权向其索取装修期内所免租金；2、如***违反本合同的约定，则建工集团有权以租赁保证金抵扣***应付款项；3、***逾期支付租金超过一个月的，建工集团可书面通知对方解除合同，且***应承担违约责任，即支付剩余租期内租金和物业管理费总额的30%作为违约金；4、合同期满或提前终止后，***应于期满日或提前终止之日次日前交还房屋，如逾期则应按10元/日/平方米的标准支付占用使用费。上述合同签订后，***支付了租赁保证金95,700元及预付租金63,759.4元。2016年9月12日，双方对系争房屋进行了交接并签订了《租赁房屋交接书》，上载明：租赁房屋实测面积位201.51平方米，租金：2016年12月1日至2018年11月30日的月租金为30,646元，2018年12月1日至2020年11月30日的月租金为32,485元，2020年12月1日至2021年11月30日的月租金为34,937元。之后，***开始使用系争房屋用以经营，但未能按约支付相应租金。建工集团催收无果，遂诉至本院。

以上事实，有《嘉定雅苑新e街租赁合同》、《租赁房屋交接书》、支付凭证等及庭审笔录为证。

本院认为：

1、建工集团与***签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》、《租赁房屋交接书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，建工集团依约履行了交付系争房屋的义务，但***未能按约支付租金，其行为构成违约，根据合同约定，建工集团可据此解除租赁合同，故建工集团主张合同解除的诉请本院予以支持，解除日期以本案诉状副本公告送达***之日即2018年12月22日确定。合同解除后，***应将系争商铺返还建工集团，但***至今仍占用系争房屋，故应承担返还系争房屋之责。

2、合同解除后，对拖欠的租金及至系争房屋实际返还之日止的房屋使用费，***仍应承担支付之责。本案中，双方约定的计租起始日为2016年12月1日，但***仅支付了租金63,759.4元及租赁保证金95,700元，余款未再支付，故***应支付自2016年12月1日起至系争房屋实际返还之日止的拖欠租金及房屋使用费，现建工集团按照30,646元/月作为租金及房屋使用费计算标准，符合合同约定，应属合理，本院予以支持，而***已支付的租金63,759.4元及按约定可抵扣租金的租赁保证金95,700元应自其应付款项中扣除。

3、本案合同解除系***逾期支付租金的违约行为所致，故***应按约承担相应违约责任，合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括索取装修免租期内的租金及支付剩余租期内租金和物业管理费总额的30%作为违约金等。审理中，建工集团将诉请的违约金调整为12万元，尚属合理，本院予以支持，该12万元的违约金已足以弥补建工集团之损失，故对建工集团要求***承担装修免租期内租金的主张，本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司与被告***间签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》于2018年12月22日解除；

二、被告***应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区胜竹路XXX号XXX-XXX室、XXX室的房屋返还原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司；

三、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司自2016年12月1日起至系争房屋实际返还之日止的拖欠租金及房屋使用费(按照30,646元/月的标准计算，并扣除已支付的租金63,759.4元及租赁保证金95,700元)；

四、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司违约金12万元；

五、原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司的其他诉讼请求不予支持。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费13,460元，公告费560元，合计诉讼费14,020元，由原告上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司负担4,487元，被告***负担9,533元(被告***负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张奚

人民陪审员***

人民陪审员陆志文

二〇一九年三月二十八日

书记员***

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行请况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。