原告江苏丰盛投资集团有限公司与被告中国银行股份有限公司江苏省分行、江苏省杰出经济发展有限公司相邻关系纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0106民初1605号

原告：江苏丰盛投资集团有限公司，住所地本市建宁路263号三层。

法定代表人：王水，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曹程，男，该公司办公室主任。

被告：中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地本市中山南路148号。

负责人：王兵，该分行行长。

委托诉讼代理人：戴婷婷，女，该分行法规部法律事务经理。

委托诉讼代理人：娄彦峰，男，该分行河西支行办公室主任。

被告：江苏省杰出经济发展有限公司，住所地本市建宁路263号二层。

法定代表人：肖伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱永昌，男，该公司办公室主任。

原告江苏丰盛投资集团有限公司（以下简称丰盛公司）与被告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏分行）、江苏省杰出经济发展有限公司（以下简称杰出公司）相邻关系纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰盛公司的委托诉讼代理人曹程，被告中行江苏分行的委托诉讼代理人戴婷婷、娄彦峰，以及被告杰出公司的委托诉讼代理人朱永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丰盛公司向本院提出诉讼请求：两被告按照规划设计图纸恢复南京市建宁路263号一江大厦一楼至三楼公用楼梯间设施，保证公用楼道正常使用且符合消防要求。事实和理由:南京市鼓楼区建宁路263号一江大厦是一幢商业办公楼，原告为三层办公用房的产权人，被告中行江苏分行为一楼产权人，被告杰出公司为二楼产权人，两被告改变原房屋结构，将原先大厦设计规划图纸上一层至三层的B型楼梯间封堵，将原属于公用消防楼梯间面积私自划入自己楼层，他人无法使用。根据法律规定，业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，任何人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。为维护自身合法权益，保障自身通行权利，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告中行江苏分行辩称，1.被告中行江苏分行同意在不损失房产证登记面积的情况下，根据房产证所附房产分层分户平面图及本套房产的测绘数据退出占用的公用空间，但鉴于目前涉案二、三层的公共空间均被占用的现实情况，恢复楼梯间设施并非单方可以实施，需要一至三楼统筹规划施工。被告中行江苏分行可以恢复一至二楼的楼梯空间，二楼至三楼则应由被告杰出公司恢复。2.根据原告规划图纸来看，即使被告中行江苏分行恢复了涉案楼梯间设施，仍然无法达到原告所要求的公用楼道正常使用的目的。楼梯恢复后本层剩余面积属于被告中行江苏分行专有部分，并非消防通道，根据物权法的规定，被告中行江苏分行依法享有对专有部分占有、使用、收益和处分的权利。3.原告未提供其主张相邻关系通行权存在必须性的证据。根据法律规定，对于利用他人土地行使通行权是有条件的，从本建筑物的实际情况来看，原告自2010年7月21日获得房屋所有权以来，一直使用三楼的另一楼梯出入。请求法院依法裁判。

被告杰出公司辩称，被告杰出公司同意恢复涉案二至三层内部楼梯。当时一至三楼是同一个开发商，楼梯是内部楼梯，一楼由被告中行江苏分行购买，二楼由被告杰出公司购买，三楼由开发商自己用，开发商三楼有通道，从电梯间通行，现原告还是使用此通道，如原告要求恢复，被告杰出公司也同意恢复，三楼可以把自己的门往后退一部分，把现在占有三楼面积退出来就可以解决问题。请求依法裁判。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

南京市鼓楼区建宁路263号一江大厦，位于南京市××与××路交汇处西侧，是一幢地上7层、地下1层共8层的商业办公楼，建筑年代为2000年。该大厦系由南京一江城镇基础设施开发总公司（以下简称一江开发公司）建设。其中南京市建宁路263号第一层房屋（建筑面积为370.46平方米，丘权号为696040-I-6，规划用途为商业）由被告中行江苏分行于2009年1月购买，并领取了房屋所有权证和土地使用权证。南京市建宁路263号第二层房屋（建筑面积为404.66平方米，不动产单元号320106008010GB00040F00010044）由被告杰出公司于2002年5月购买，并办理了物权登记手续。

南京市建宁路263号三层房屋（建筑面积为424.74平方米，丘权号为696040-I-8，规划用途为办公）由原告的前身江苏丰盛建设有限公司于2010年7月购买，并领取了房屋所有权证，2014年12月江苏丰盛建设有限公司变更名称为江苏丰盛投资集团有限公司即本案原告。原告提供的房屋所有权证复印件显示，南京市建宁路263号三层的其他房屋（建筑面积为1240.89平方米，丘权号为696040-I-8，规划用途为办公）由案外人王萍于2013年6月购买，并领取了房屋所有权证。

根据上述房屋分层分户平面图显示，原告与案外人王萍所有的上述房屋相邻部位有一北一南两个楼梯间，其中南侧的楼梯间现由原告及被告杰出公司作为通道通行，北侧的楼梯间现被封闭无法通行。该北侧楼梯间即为本案当事人诉争部位。两被告房屋平面图中相同部位的北侧楼梯间亦被封闭无法通行，并分别由两被告各自封闭后占有使用。

根据南京市城市建设档案馆出具的加盖有“南京市规划局核准图样（98）字第765号”印章的涉案楼房一、二、三层平面图中，一、二、三层为商场；本案诉争部位即前述北侧楼梯间在该平面图中被标注为B型楼梯（南北宽约3.6米，东西长约8.1米）并配建有防火卷帘门，而原、被告现在共同使用通行的前述南侧楼梯间，在该平面图中被标注为D型楼梯并配建有电梯；在上述平面图中西侧亦有两个楼梯间，但不在原、被告房屋所有权证范围内；一层平面图中共有四个出入口，其中北侧靠建宁路有东、西两个出入口，东侧靠多伦路有南、北两个出入口。

由于原、被告双方为涉案楼房一楼有关楼梯间恢复及房屋通行等问题产生争议，原告曾于2018年1月26日报警，称涉案楼房中诉争部位的楼梯间被两被告封闭，导致该通道不能通行，要求报警备查等等。因原、被告双方为上述问题未能协商处理，原告遂诉至本院，要求判如所请。

审理中，经本院现场勘查，位于涉案楼房一楼的临建宁路靠东侧的出入口、临多伦路靠北侧的出入口现均由被告中行江苏分行使用，其中临多伦路靠北侧的出入口现被被告中行江苏分行封闭不能使用；诉争部位的楼梯间分别被两被告分别隔开并单独占有使用；原告和被告杰出公司目前共同使用涉案大楼临多伦路靠南侧的楼梯间及电梯进入办公。

被告中行江苏分行同意恢复诉争部位的楼梯间，但表示需共同施工，协商整体恢复，且一楼大厅是原告的专有面积不同意通行。

被告杰出公司称原来一至三层准备建商场，实际建成后没有用作商场，后来两被告将楼板封平并做了天花板，现在同意恢复。

因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。

以上事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、房屋分层分户平面图、不动产登记资料、涉案楼房一至三层规划平面图、照片；被告方提供的房屋所有权证；本院现场勘查照片以及开庭笔录等证据予以证实。

本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据原、被告三方提供的房屋所有权证、不动产登记资料、涉案楼房一至三层规划平面图、照片等证据，应当认定原、被告三方系涉案楼房一至三层相应房屋的建筑物区分所有权人，依法对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理等权利。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，根据当事人提供的房屋所有权证、不动产登记资料、涉案楼房一至三层规划平面图等证据，可以确认诉争部位的临多伦路北侧的楼梯间等公共通行部分，为包括原、被告等业主在内的建筑物区分所有权中的共有部分。原告认为其对该诉争标的物享有建筑物区分所有权以及相邻通行权的主张，符合法律规定，本院予以支持。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条等规定，行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，属于损害他人合法权益的行为，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。本案中，两被告将涉案楼房中诉争部位所在的属于共同通道部分的楼梯间予以封闭，并加盖楼板后单独使用，损害了原告作为建筑物区分所有权人的合法权益，现原告要求两被告按照规划设计图纸将该楼梯间恢复原状并保证正常通行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该楼梯间消防设施是否满足消防要求，应由消防行政主管部门依法查处，不属于民事纠纷处理范围，对原告要求保证该楼梯间符合消防要求的请求，本院不予处理。被告中行江苏分行作为涉案楼房一层相应房屋的建筑物区分所有权人，应当履行相应义务，保证原告等其他建筑物区分所有权人可以使用诉争部位楼梯间及正常通行。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十六条、第三十七条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告中国银行股份有限公司江苏省分行于本判决生效之日起三十日内，按照南京市建宁路263号一至三楼规划设计图纸将其中一至二层的公共楼梯间恢复原状，并保证原告江苏丰盛投资集团有限公司正常通行使用；

二、被告江苏省杰出经济发展有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照南京市建宁路263号一至三楼规划设计图纸将其中二至三层的公共楼梯间恢复原状，并保证原告江苏丰盛投资集团有限公司正常通行使用。

案件受理费80元，由被告中国银行股份有限公司江苏省分行负担40元，被告江苏省杰出经济发展有限公司负担40元（原告已预交，两被告分别于本判决生效后三十日内将该款给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　杨向涛

人民陪审员　　刘月玲

人民陪审员　　杨秀霞

二〇一八年七月二十四日

书　记　员　　汪慧娣

履行告知书

依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。

如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：

1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；

2.将被执行人纳入失信人员名单；

3.对被执行人限制高消费、限制出入境；

4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；

5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。

以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。