某某侪、南通弘业建筑安装工程有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省如皋市人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)苏0682执异78号 案外人（异议人）:***，男，1960年6月16日生，户籍所在地辽宁省大连市西岗区。 申请执行人：**侪，男，1962年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。 申请执行人：南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地海门市。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：***，执行董事。 被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市。 负责人：***，经理。 被执行人：***，男，1958年12月11日生，汉族，住海门市。 本院在执行**侪、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司，原名南通市万锦建筑安装工程有限公司，以下简称万锦公司，2014年11月6日更名为弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园分公司）、***民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷两案中，案外人***向本院提出书面异议。本院于2022年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审查。本院现已审理终结。 经审查查明，原告**侪与被告鑫祥公司、***民间借贷纠纷一案，2010年5月24日，经南通市中级人民法院组织调解，作出（2010）***初字第0023号民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给**侪人民币1280万元；二、***对上述债务的履行承担连带清偿责任；三、案件受理费24650元，***公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行，**侪遂向法院申请执行。2013年7月29日，本院裁定查***公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的1208室房屋）。 原告弘业公司与被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷，2009年7月14日，经南通市中级人民法院调解，作出（2009）***一初字第0017号民事调解书，约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。***公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行；二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解后，被告鑫祥公司未履行其义务，原告弘业公司向南通市中级人民法院申请强制执行，南通中院于2009年12月14日裁定查***公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的1208室房屋）。 根据如皋市不动产登记中心2022年3月4日出具的《登记记录》载明：“颐园新村223幢1208室历年登记情况如下：2008年12月9日，通州法院查封，申请人：***；2009年12月14日，南通中院查封，申请人：弘业公司，2011年11月28日**，2012年11月26日**；2011年6月28日，如皋法院查封，申请人：**；2011年8月2日，如皋法院查封，申请人：***、***；2013年7月29日，如皋法院查封，申请人：**侪；2013年8月1日，如皋法院查封，申请人：***；2014年1月9日，如皋法院查封，申请人：弘业公司、**侪，2016年1月5日**，2019年1月3日**。” 2021年12月28日，本院至如皋市住建局就关于弘业公司、**侪申请执行鑫祥公司欠款纠纷系列执行案件，***市住进局送达执行裁定书、协助执行通知书，协助执行事项为对已经法院查封没有解除的鑫祥公司名下的所有房产（详见清单）予以查封（**），查封期限三年。该清单上包括颐园新村223幢1208室。 再查，2007年11月10日，***与颐园分公司签订商品房买卖合同（编号为GF-2000-0171），双方约定：***购买如皋市如城镇颐园新村第223幢1208号房，建筑面积共102.93㎡，单价3358.45元／㎡，金额为345685元，附属设施：购买223幢90号车棚，建筑面积为18.41㎡，单价为1688元／㎡，总价计37076.08元，实际总房款计人民币376761.52元，并约定于2010年3月20日前一次性缴纳全部购房款，颐园分公司应当在2010年3月20日前将符合交付条件的商品房交付给***。 2007年11月17日，***缴纳房款130274元，2009年9月，***缴纳购房款240000元，2010年1月31日，***缴纳购房款6487.52元。2010年3月18日，颐园分公司于具了销售不动产统一发票，载明案涉不动产的总金额为376761.52元。2010年1月31日，***缴纳了电表费、对讲门费、有线电视终端费、维修基金费、自来自来水管网费等并取得相应收据。2010年4月13日，***缴纳了契税3767.7元并取得契税完税证。 2010年1月31日，***与如皋市诚实物业服务有限公司办理楼宇交接验收手续。 案外人***提出异议称，2007年11月10日，异议人与颐园分公司签订《商品房买卖合同》，房款总价为376761.52元。2010年3月18日，异议人取得了销售不动产发票，2010年1月31日进户并缴纳了房屋维修基金，2010年4月13日缴纳购房契税。按照商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收完毕日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报权属登记机关备案，因出卖人迟迟没有通过小区综合验收的原因，导致买受人无法办理产权登记也无法领取产权证。2022年3月4日异议人去如皋市房地产交易监理所，才得知购买的223幢1208室和223幢90号车棚被法院在2008年12月9日查封，需解除查封后才能办理登记，基于以上事实和理由，异议人购房和取得购房所有权没有过错，请求解除查封，以使异议人能及时办理并取得产权证。请求：解除对异议人购买的如皋市如城街道颐园新村二区223幢1208室和223幢90号车棚的查封。 本案审查中，本院向***发出通知书。2022年7月8日，***向本院提交委托书、***与***的微信聊天记录截图等，*****，***系其丈夫的哥哥，因***常年在外，故购买案涉房产均是由***帮忙，案涉房产的购房款、电表费、对讲门费、有线电视终端费、维修基金费、自来水管网费等都是由***代转账。2009年从开发商处拿到钥匙后装修，目前案涉房屋由***父母居住。 本案的争议焦点：案涉不动产是否能够排除执行？ 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，根据《登记记录》载明，案涉不动产采取查封措施的最早时间是2008年12月9日，而异议人***已于2007年11月10日与颐园分公司签订商品房买卖合同，即异议人***在法院查封之前已与颐园分公司签订了合法有效的书面买卖合同。此后异议人***按照商品房买卖合同约定支付了全部购房款，并实际占有了案涉不动产，而异议人***作为一般购房户，其无法预见、也不可能预见到颐园分公司因欠他人之债导致案涉房屋后来会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，未能办理过户登记的过错亦不在***。综上，异议人***所提异议理由成立，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，裁定如下： 中止对异议人***购买的如皋市如城街道颐园二区223幢1208室住房及223幢90号车棚的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　薛　专 审 判 员　池　锋 二〇二二年七月八日 法官助理　许　燕 书 记 员　***