某某、某某侪等执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0682民初4494号 原告：***，女，1978年12月2日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：***，江苏苏骏律师事务搜律师，特别授权。 被告：**侪，男，1962年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。 被告：***，男，1960年1月19日生，汉族，住海门市。 被告：南通弘业建筑安装工程有限公司，注册地址：海门经济开发区嘉临江路**，实际经营地址：海门市海门镇光华大厦A座12层。 法定代表人：***，董事长。 第三人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住，住所地：南通市崇川区城山路****际经营地址：如皋市如城街道颐园新村222副楼3层。 法定代表人：***，执行董事。 第三人：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所，住所地：如皋市如城街道颐园新村222副楼**div> 负责人：***，经理。 上述两第三人共同的委托诉讼代理人：***，系南通市鑫祥房地产开发有限公司员工，特别授权。 第三人：***，男，1958年12月11日生，汉族，住海门市。 原告***与被告**侪、***、南通弘业建筑安装工程有限公司（曾用名大庆市海庆建筑安装工程有限公司、南通市万锦建筑安装工程有限公司，以下简称弘业公司），第三人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称鑫祥颐园分公司）、***执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，第三人鑫祥公司、鑫祥颐园分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**侪、***、弘业公司经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，第三人***未到庭参加诉讼，但其已提交书面答辩意见，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.确认原告对如皋市如城街道颐园新村215幢204室和215幢9号车棚享有所有权；2.解除对原告购买的如皋市如城街道颐园新村215幢204室和215幢9号车棚的查封及执行；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月31日，原告与鑫祥颐园分公司签订《商品房买卖合同》，房款总价为354431.04元，原告于2009年4月7日交清所有房款，鑫祥颐园分公司于2009年9月10日将该商品房交付给原告，原告缴纳了房屋维修基金，并分别缴纳了垃圾清运费、自来水管网费、电表费、有线电视终端费等，并取得相应收据。2009年12月8日，原告取得了销售不动产发票、销售预收款发票，2009年12月9日，原告缴纳了购房契税。原告已实际占有并使用、收益该房屋13余年，对涉案房屋享有物权。2020年12月18日，原告去如皋市房地产交易中心办理产权时得知颐园新村二区215幢204室、215-9号车棚已经被南通市中级人民法院于2008年12月31日查封。2020年12月24日，原告***法院提出解除查封申请书，申请解除对位于如城街道的颐园新村二区215幢204室和215幢9号车棚的查封，并提出了执行异议，如皋法院未支持原告的异议请求。 如皋市不动产登记中心出具的登记记录显示颐园新村215幢204室历年登记情况如下：2008年12月31日，南通市中级人民法院查封，申请人为***，2010年12月10日**，2012年12月5日**，依据(2009)***一初字第0003号民事调解书；2009年12月3日，南通市中级人民法院查封，申请人为万锦建筑公司(即弘业公司)，2011年11月28日**，2012年11月26日**，依据(2009)***一初字第0017号民事调解书；2014年1月9日，如皋法院查封，申请人为万锦建筑公司(即弘业公司)、**侪，2016年1月5日**，2019年1月3日**，依据(2010)***一初字第0023号民事调解书。对于以上3个案件的查封，原告认为：(1)原告的购房行为发生于2009年3月31日，系于2009年12月3日南通中院查封、2014年1月9日如皋法院查封之前签订合同、交付全款、实际占有，且未过户买受人无过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。故而人民法院不得查封、扣押、冻结该涉案财产，因此该查封行为无效。(2)对于2008年12月31日，南通中院诉讼保全查封涉案房屋，除2010年12月10日、2012年12月5日南通中院继续查封上述部分房屋外，此后并未有**记录，事实上也没有继续查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭”，故而该查封、扣押、冻结的效力消灭。(3)原告自2009年3月31日购房并与颐园公司签订《商品房买卖合同》，缴纳了全款，自2009年9月10日占有并居住使用涉案商品房屋至今，享有的“物权期待权”完全合法，并足以排除对本案查封及对本案的执行。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，非因买受人自身原因未办理过户登记，原告已经支付全部价款并实际占有，原告没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。如皋法院(2021)苏0682执异18号执行裁定书未审查该保全行为效力消灭的事实。故请求予以纠正。 被告**侪、***、弘业公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据。 第三人鑫祥公司、鑫祥颐园分公司述称：同意原告的诉讼请求。原告提供的证据都是真实有效的，原告缴纳了全部房款和其他费用，我公司向原告开具了发票，因当时我公司资金链断裂，未能交纳相关规费，导致未能综合验收，故原告未能办理房产登记。 第三人***述称：我公司于2009年3月31日将颐园新村二区215幢204室和215幢9号车棚出售给***，该房是抵算工程款后卖给***的，当时的公司股东**祥签字同意的。我公司和我本人都同意***的诉讼请求。 经审理查明：2009年3月31日，原告***与鑫祥颐园分公司签订《协议书》，约定鑫祥颐园分公司将如城镇颐园新村第215幢204号房和215幢9号车棚出售给***，当时该房系鑫祥颐园分公司用于抵算南通市万锦建筑安装工程有限公司工程款，南通市万锦建筑安装工程有限公司再将该房出售给***，当日，南通市万锦建筑安装工程有限公司（即现在的弘业公司）的控股股东**祥在上述《协议书》下方书写了“同意每平方米按3180元，但必须一次性付款”，**祥并签名。当日，***与鑫祥颐园分公司签订了《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），合同约定：***购买如皋市如城镇颐园新村第215幢204号房，建筑面积共106.84平方米，单价3180元／平方米，房款总金额为339751元；附属设施：购买215幢9号车棚，建筑面积为10.28平方米，单价为1428元／平方米，总价计为14679元，实际总房款计人民币354431元，并约定于2009年9月13日前一次性缴纳全部购房款，鑫祥颐园分公司应当在2009年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给***。合同签订后，***于2009年4月7日缴纳了上述全部购房款。2009年9月6日，***缴纳了房屋维修基金3205元。2009年9月10日及9月11日，***分别缴纳了装潢垃圾清运费、自来水管网费、电表费、有线电视终端费等，并取得相应收据。鑫祥颐园分公司于2009年9月10日将如城镇颐园新村第215幢204号房和215幢9号车棚交付给***，***对上述房屋进行装潢后入住，***及其女儿的户口也迁入该房。*****，其与前夫离婚后，女儿随其生活，无房居住，故购买上述房屋居住生活。 鑫祥颐园分公司于2009年12月8日向***开具了销售不动产统一发票，载明销售的不动产为颐园新村215幢204室和215幢9号车棚，不动产的总金额为354431.04元，该发票的第2联为购房人用于交给房管部门留存的办证联。2009年12月9日，***缴纳了契税3544.3元，并取得契税完税证。 2013年5月6日，如皋市城市管理局综合管理科***市房地产交易监理所出具《证明》1份，载明：“现有颐园二区***215#-204号房以及9号地下车棚已经缴纳了房屋维修资金，该房屋维修资金被颐园公司挪用，目前我局已对该企业诉讼并已进入申请法院执行程序”。2013年5月6日，如皋市住房和城乡建设局对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案，加盖了“如皋市商品房合同备案专用章”。 以上事实有协议书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、收据等予以佐证。 2008年12月25日，***向南通市中级人民法院起诉鑫祥公司、鑫祥颐园分公司商品房预售合同纠纷，同月31日，南通市中级人民法院依***的诉讼保全申请，裁定查封颐园新村二区215幢（建设方原编号为315幢，2008年10月变更为215幢）中含801室在内的部分房屋。2009年4月2日，双方达成调解协议，载明：1.鑫祥公司、鑫祥颐园分公司给付***本金及利息1100万元，此款***公司、鑫祥颐园分公司于2009年5月31日前给付100万元，2009年6月10日前给付100万元，于2009年7月底前给付300万元，于2009年10月底前给付600万元及自2009年3月20日至付款之日以未付款部分（以1100万元的总额计算）按银行贷款利率的双倍计算的利息。2.***公司、鑫祥颐园分公司不按上述第一款确定的期限及金额履行，则***有****公司、鑫祥颐园分公司逾期之日起就所有的未付款项及相应的利息提前申请法院强制执行。3.案件受理费91200元减半收取45600元，保全费5000元，合计50600元由***负担。调解后，鑫祥公司、鑫祥颐园分公司未履行其义务，***向南通市中级人民法院申请强制执行。2010年12月10日、2012年12月5日，南通市中级人民法院继续查封上述部分房屋，但此后并未有**记录。 以上事实，有（2009）***一初字第0003号民事调解书，（2009）***一初字第3-1号、（2009）通中执字第0144号、144号协助执行通知书及民事裁定书，（2010）皋民初字第0219号民事判决书，如皋市房地产监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明予以佐证。 2009年4月1日，南通市万锦建筑安装工程有限公司（即现在的弘业公司）向南通市中级人民法院起诉鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议约定：1.鑫祥公司支付南通市万锦建筑安装工程有限公司（即现在的弘业公司）已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕，***公司未能或未全部履行第一期付款义务，则南通市万锦建筑安装工程有限公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。2.案件受理费241800元，减半收取120900元，由南通市万锦建筑安装工程有限公司、鑫祥公司各承担60450元。调解后，鑫祥公司未履行其义务，南通市万锦建筑安装工程有限公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2009年12月3日，南通市中级人民法院裁定查封颐园公司名下的颐园新村二区215幢204室、219幢805室等部分房屋。2011年11月28日，南通市中级人民法院裁定继续查***公司名下的资产。以上查封期限均为二年。2012年11月26日，南通市中级人民法院裁定继续查***公司名下房、地产、地产期限一年。2014年1月9日，本院执行该案和执行**侪申请执行的案件时裁定查封如皋市颐园新村二区219幢含805室在内的等部分房屋，查封期限二年。2016年1月5日，本院执行该案时对已经法院查封没有解封的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（**），查封期限三年。 以上事实，有（2009）***一初字第0017号民事调解书、（2009）通中执字第0222号、第0222-1号、第0222-2号、第0222-3号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。 **侪与鑫祥公司、***民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成（2010）***初字第0023号民事调解书，约定：1.鑫祥公司于2010年6月21日前支付给**侪1280万元。2.***对上述债务的履行承担连带清偿责任。3.案件受理费24650元，***公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行，**侪申请执行。2014年1月9日，本院裁定查封了案涉不动产，并于2016年1月5日、2019年1月3日办理**手续。 以上事实，有（2010）***初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书予以佐证。 原告***向本院提出执行异议，请求解除对其购买的如皋市如城街道颐园新村二区215幢204室和215幢9号车棚的查封，本院于2021年4月21日作出（2021）苏0682执异18号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。故***向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。 本案中，原告***与鑫祥颐园分公司之间签订的商品房买卖合同应属合法有效的书面买卖合同，且已支付完毕购房款。 1.原告***与的鑫祥颐园分公司之间的商品房买卖合同购房行为签订于2009年3月31日，在2009年12月3日南通市中级人民法院查封、2014年1月9日如皋法院查封之前，交付全部购房款，实际占有案涉不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定，原告***作为买受人在南通市中级人民法院2009年12月3日查封、2014年1月9日如皋法院查封之前购买案涉房屋，支付了全部价款，并实际居住使用该房屋，属于其权利能够排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款的规定：第三人（买受人）已经支付全部购房价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人（买受人）对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，原告的合法权益也应受保护。且2009年12月3日南通市中级人民法院查封、2014年1月9日如皋法院查封案涉房屋系因南通市万锦建筑安装工程有限公司（即现在的弘业公司）向南通市中级人民法院起诉鑫祥公司建设工程施工合同纠纷案，而在南通市万锦建筑安装工程有限公司申请执行该案前，南通市万锦建筑安装工程有限公司（即现在的弘业公司）持股比例占95%的股东**祥已用案涉房屋与鑫祥公司抵算工程款，并同意将该房屋出售给原告***，即同意以***的购房款抵算鑫祥公司的部分工程款，更能证明该案的申请执行人弘业公司认可了******颐园分公司购买案涉房屋的事实。至于2016年1月5日、2019年1月3日的查封系对本院2014年1月9日执行**侪申请执行案过程中办理的**手续，同样鉴于原告***在2014年1月5日前已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，并已支付全部的购房款，同样属于***的权利能够排除执行的情形。 2.虽然2008年12月31日南通市中级人民法院诉讼保全查封涉案房屋，但除2010年12月10日、2012年12月5日南通市中级人民法院继续查封上述部分房屋外，此后并未有**记录，事实上也没有继续查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条的规定：“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭；查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭”，故2008年12月31日南通市中级人民法院的诉讼保全查封在2010年12月10日、2012年12月5日继续查封后并未再继续查封，故2008年12月31日的查封及2010年12月10日、2012年12月5日续查封的效力消灭，故不应影响***行使权利，不应影响***办理案涉房屋的过户登记。 3.原告***购买案涉房屋后具备办理房屋过户登记的条件，非因***自身原因未办理过户登记。原告***与鑫祥颐园分公司签订的《商品房买卖合同》已经如皋市住房和城乡建设局网签备案，***已支付全部购房款，鑫祥颐园分公司已于2009年12月8日向***开具了销售不动产统一发票，***于2009年12月9日也已缴纳契税，***完全具备房屋过户登记的条件，由***公司未能缴纳案涉房屋所在小区的相关规费，小区迟迟未能综合验收，故***非因自身的原因未能办过户登记。***购买案涉房屋并无过错，其合法权益应予保护。 综上，原告***是案涉房产的权利人，该权利具有合法性和真实性，原告***对案涉被查封房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告***的诉讼请求依法应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 不得执行本院及南通市中级人民法院查封的，属于原告***所有的坐落***市如城街道颐园新村215幢204室房屋和215幢9号车棚。 案件受理费6615元，由被告南通弘业建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6615元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，缴费帐号：62×××06。收款单位：江苏省南通市中级人民法院）。 审　判　长　　刘　斌 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　季　健 二〇二一年十月二十七日 法官　助理　　石　燕 书　记　员　　刘　敏