某某、某某等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省**市人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏0682执异219号 案外人（异议人）:***，男，1962年9月28日生，汉族，住**市。 案外人（异议人）：***，女，1986年4月12日生，汉族，住**市。 申请执行人：***，女，1957年7月5日生，汉族，住南通市崇川区。 申请执行人：***，女，1967年10月13日生，汉族，住南通市。 申请执行人：**侪，男，1962年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。 申请执行人：南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区。 法定代表人：***，执行董事。 被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司**颐园分公司，住所地：**市。 负责人：***，经理。 被执行人：***，男，1958年12月11日生，汉族，住海门市。 关于申请执行人***、***、**侪、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司，原名南通市万锦建筑安装工程有限公司，2014年11月6日更名为弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司**颐园分公司（以下简称颐园公司）、***商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷三案，本院在执行过程中，案外人***、***对查封**市如城街道颐园新村二区222幢701室和222幢67号车棚的不动产提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。 异议人***、***提出执行异议请求：解除对异议人购买的**市如城街道颐园新村二区222幢701室和222幢67号车棚的查封。事实和理由：2008年8月26日，异议人与颐园公司签订《商品房买卖合同》，房款总价为384354元，于2008年11月10日缴纳购房款355000元、2016年4月30日缴纳购房款29354元。2016年6月8日，异议人取得了销售不动产发票、销售预收款发票。按照商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收完毕日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报权属登记机关备案，因出卖人迟迟没有通过小区综合验收的原因，导致买受人无法办理产权登记也无法领取产权证。2020年4月8日异议人去**市房地产交易监理所，才得知购买的222幢701室和222幢67号车棚被**市人民法院在2009年1月14日查封，需解除查封后才能办理登记。基于以上事实和理由，异议人购房和取得购房所有权没有过错，请求解除查封，以使异议人能及时办理并取得产权证。 经审查查明：原告***、***与被告鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，2011年3月25日经本院判决，一、解除***、***与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还***、***购房款600万元。三、鑫祥公司返还***、***购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿***、***经济损失500万元。案件受理费93548元，诉讼保全费5000元，合计98800元***公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。***、***向法院申请执行。 原告**侪与被告鑫祥公司、***民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成（2010）***初字第0023号民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给**侪人民币1280万元。二、***对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，***公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。**侪遂向法院申请执行，2013年7月29日，本院裁定查***公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的1502室房屋及223幢99号车棚），查封期限为二年。 2009年4月1日，原告弘业公司向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。***公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。此后，弘业公司向法院申请执行。 根据**市不动产登记中心查询结果显示，案涉不动产历年登记情况为：2009年1月14日，南通港闸查封，申请人：***、***，2010年12月9日续封；2009年12月14日，南通中院查封，申请人：弘业公司，2011年11月28日、2012年11月26日续封；2014年1月9日，**法院查封，申请人：弘业公司、**侪，2016年1月5日、2019年1月3日续封。 另查，2008年8月26日，***、***与颐园公司签订商品房买卖合同（编号为GF-2000-0171）一份，约定：***、***购买**市如城镇颐园新村第222幢701号房，建筑面积共142.74㎡，单价2500元／㎡，金额为356850元，附属设施：购买222幢67号车棚，建筑面积为15.28㎡，单价为1800元／㎡，总价计27504元，实际总房款计人民币384354元，并约定***、***于2008年11月10日前一次性缴纳全部购房款，颐园公司应当在2010年10月30日前将符合交付条件的商品房交付给***、***。 此后，颐园公司分别于2008年11月10日、2016年4月30日分别向***开具金额为355000元、29354元的购房款收据。2016年6月8日，颐园公司就案涉不动产向***开具金额为384354元的销售不动产统一发票。 2021年6月7日，**市诚实物业服务有限公司出具《证明》，载明：兹证明222楼701室于2010年1月3日入住颐园新村二区。**市供电公司电费缴费卡、**自来水缴费卡均显示案涉不动产的开户名为***。 以上事实，有**市不动产登记中心查询结果、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据、证明、**市供电公司电费缴费卡、**自来水缴费卡等予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，根据**市不动产登记中心的查询结果显示，案涉不动产的最早查封时间为2009年1月14日，而异议人***、***已于2008年8月26日与颐园公司签订了商品房买卖合同，购买案涉不动产，该购买行为发生于案涉不动产被查封之前。此后，异议人***、***亦已支付完毕所有购房款，且在案涉房屋符合交付条件后，实际占有了案涉房屋，异议人***、***作为一般购房户，其无法预见、也不可能预见到颐园公司因欠他人之债所出售给自己的房屋后来会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，未能办理过户登记的过错亦不在***、***，故异议人***、***在购房过程中不存在过错，其不应承担颐园公司欠他人债务的后果，故不应对其房屋继续进行执行。综上，异议人***、***所提异议理由成立，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对**市如城街道颐园二区222幢701室住房及222幢67号车棚的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年八月二十四日 法官　助理　　池　锋 书　记　员　　刘　敏