江苏凤凰文化贸易集团有限公司与南京诗奈文化传播有限公司、某某、江苏宏威高科技术开发有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终4680号

上诉人（原审原告）江苏凤凰文化贸易集团有限公司，住所地南京市玄武区中央路276-1号。

法定代表人田锋，该公司总经理。

委托代理人刘嘉豪，江苏唯衡律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）***。

被上诉人（原审被告）南京诗奈文化传播有限公司，统一社会信用代码913201067681595881，住所地南京市鼓楼区湖北路83号。

法定代表人***，该公司执行董事。

以上两被上诉人共同委托代理人季小凡，江苏高的律师事务所律师。

原审第三人江苏经威智能科技有限公司（原江苏宏威高科技术开发有限公司），统一社会信用代码913200001347963074，住所地南京市鼓楼区江东北路388号3单元3018室。

法定代表人徐乐人，该公司总经理。

委托代理人韩冰，女，1978年6月15日，汉族，该公司职员。

上诉人江苏凤凰文化贸易集团有限公司（以下简称凤凰文化公司）因与被上诉人***、南京诗奈文化传播有限公司（以下简称诗奈文化公司），原审第三人江苏经威智能科技有限公司（原江苏宏威高科技术开发有限公司，以下简称经威科技公司）物权保护纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

凤凰文化公司原审诉称，凤凰文化公司原为江苏省出版印刷物资公司（以下简称物资公司）。2001年，凤凰文化公司取得位于南京市鼓楼区湖北路83号大楼底层及二层建筑面积共2112.42平方米的房屋所有权证，该房屋所有权证面积包括部分诉争房产。***、诗奈文化公司自2006年4月起至今一直非法占有上述诉争房屋，且拒不返还。***、诗奈文化公司的行为侵害了凤凰文化公司的物权，故凤凰文化公司诉至法院，请求判令***、诗奈文化公司立即迁出南京市湖北路83号大楼底层西南角约80平方米辅助用房，并将该房屋腾空后返还给凤凰文化公司。

***、诗奈文化公司原审辩称：第一，争议房屋为专供6-8层使用的配电间，不应纳入凤凰文化公司的产权范围。第二，凤凰文化公司所购买的湖北路83号1-2层面积不包括争议房屋。根据协议约定，凤凰文化公司分得1-2层，按实得建筑面积结算，凤凰文化公司实际所购买面积并不包括一楼两处配电间面积。第三，***对争议房屋系合法使用和使用。***系从经威科技公司购买了争议房屋，并支付了价款。第四，凤凰文化公司对于***购买使用争议房屋的事实是明知的，并也予以了确认。凤凰文化公司在***购买争议房屋后，曾向诗奈文化公司租赁了争议房屋。2012年10月29日，凤凰文化公司也在使用证明上盖章确认了上述事实。综上，凤凰文化公司对争议房屋系合法占有使用，请求驳回凤凰文化公司的诉讼请求。

原审第三人经威科技公司述称，其不清楚凤凰文化公司与***、诗奈文化公司之间的事情。

原审法院经审理查明，1997年3月18日，江苏省电子工业厅（以下简称省工业厅）与物资公司签订了《联建协议》，协议约定：双方在南京市鼓楼区湖北路83号联合建设综合楼，省工业厅自留面街办公房3-8层，建筑面积约3200平方米，物资公司得底层商场和面街办公房壹层（第二层），建筑面积约2100平方米。2002年1月31日，基于上述协议物资公司经申请，坐落于南京市鼓楼区湖北路83号房屋登记至物资公司名下。2013年10月，物资公司变更为凤凰文化公司。2014年9月3日，坐落于南京市鼓楼区湖北路83号房屋（其中一层的建筑面积为1497.78平方米，二层的建筑面积为614.64平方米）的所有权人变更登记为凤凰文化公司。

2004年9月24日，***与江苏宏图高科技术开发有限公司（以下简称宏图技术公司,后更名为江苏宏威高科技术开发有限公司，现为经威科技公司）签订了《设备购销合同》，约定：***向宏图技术公司购买中央空调和配电房。2006年4月14日，南京仲裁委员会作出（2005）宁裁字第498-16号调解书，调解协议主要内容为***、刘某于2006年4月21日前一次性支付剩余房款77万元，同时，宏图技术公司腾空并向***交付与配电房毗邻的库房。后宏图技术公司将与配电房毗邻的库房交付给***。

2012年10月，***请物资公司对南京市湖北路83号六、七、八三层楼配电房及辅助用房进行证明，物资公司于2012年10月29日在《关于南京湖北路83号六、七、八三层楼配电房及辅助用房的使用证明》（以下简称《使用证明》）上注明情况属实，并加盖了物资公司印章，该证明内容为：***于2004年购买位于南京市鼓楼区湖北路83号六、七、八三层楼（原产权单位省工业厅及下属企业宏图技术公司），并于同年办理相关土地、房产证书；在购该三层楼同时，原产权单位将与物资公司一楼门面连在一起的配电房及辅助用房（约80平方米）的使用权一并转让***；该辅助用房自转让***后，***即用此房注册了诗奈文化公司作为经营性用房；因该辅助用房与物资公司一楼门面房相邻，故请物资公司证明***一直在经营使用。2012年10月30日，***与物资公司签订了《房屋租赁合同》，约定：物资公司向***承租坐落于南京市鼓楼区83号院内（华联超市后面）房屋建筑面积约80平方米；房屋为配套用房无产权；租赁期限为一年，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。2013年10月14日，物资公司又与诗奈文化公司签订了《房屋租赁合同》，约定：物资公司承租上述房屋，租赁期限为一年，自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2014年5月30日，凤凰文化公司与***签订了《房屋租赁终止协议》，协议约定：自2014年6月1日起原房屋租赁合同终止。上述协议或者使用证明所称的辅助用房（约80平方米），或称南京市鼓楼区83号院内（华联超市后面）房屋（建筑面积约80平方米）系同一处房屋，即本案的争议房屋。该争议房屋与配电房毗邻，且该争议房屋的所有权登记在凤凰文化公司名下，在一层房屋的建筑面积范围内。现争议房屋由***、诗奈文化公司实际使用。

原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，争议房屋虽然登记在凤凰文化公司名下，但根据凤凰文化公司取得南京市鼓楼区湖北路83号房屋的基础关系来看，凤凰文化公司（原物资公司）作为联建一方，参与联建项目的建设，对于凤凰文化公司实际取得房屋的范围应当是明知的，争议房屋转让给***，物资公司盖章的使用证明以及房屋租赁合同均表明凤凰文化公司对***受让了争议房屋也是明知的，凤凰文化公司现在才对争议房屋提出异议，显然不符合常理，故凤凰文化公司对争议房屋不享有使用权。至于为何争议房屋登记在凤凰文化公司名下，但其并不实际享有争议房屋的使用权，应当是凤凰文化公司（原物资公司）与省工业厅之间基于特定原因进行上述处理。***基于设备购销合同受让了争议房屋，***及诗奈文化公司使用争议房屋并无不当。因此，凤凰文化公司的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回江苏凤凰文化贸易集团有限公司的诉讼请求。原审案件受理费18122元，减半收取9061元，由江苏凤凰文化贸易集团有限公司负担。

凤凰文化公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决理由不能成立。一、***于2004年9月与宏图公司签订的《设备购销合同》中约定的购买标的物是中央空调和配电房，没有案涉房屋。案涉房屋是与（西侧）配电房毗邻的之外的房屋。上诉人取得包含涉案房屋面积在内的房屋产权证时间是2002年1月，在设备购销合同时间2004年9月之前，且宏图技术公司对配电房和案涉房屋均不享有所有权，也无权转让，***无法据此取得合法物权。***和诗奈公司没有对案涉房屋拥有合法权利的来源和依据，也不可能取得配电房的房屋权利登记。二、原审对2012年10月29日由上诉人盖章的《使用证明》理解错误，违反了物权法定原则。1、物资公司注明的“情况属实”是针对***一直在经营的事实，未证明之外的内容亦属实。2、***在该证明中称其用该房注册了诗奈文化公司作为经营性用房，但事实上诗奈文化公司的注册用房是同一幢楼房中的第7层。3、在逻辑上，物资公司作为外人不可能知晓和掌握***购买房产的情况，也不可能证明文本中所有内容情况属实，事实上也没有证明文本中所有内容情况属实。4、确认或判定物权的最基本原则是物权法定原则，不可能通过房产登记机关和法院之外单位的一纸证明来确定。所以原审依据此文件来认定***对案涉房屋拥有合法物权明显错误。三、原审部分事实认定错误、并遗漏了诸多事实，且判决采用猜测方法。四、原审适用法律不当。原判决无可适用的法律依据，物权案件依据民法通则来认定，没有依据。五、上诉人是案涉房屋的合法所有权人，被上诉人非法侵占该房没有任何合法依据，因此被上诉人应当返还上诉人该财产。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人***、诗奈文化公司辩称：1、***是案涉房屋的真实权利人，其通过受让的方式，依据其与经威公司的购销合同取得了案涉房屋的物权，并支付了相应的对价。***自经威公司交付案涉房屋之后，一直占有使用至今。上诉人在本案诉讼之前，从未对***占有使用案涉房屋提出任何异议，且上诉人在2012年10月29日对于***向其提交的《使用证明》上加盖公章确认，该《使用证明》证明了案涉房屋的原产权人系省电子工业厅及其下属企业经威公司，确认了***从原产权单位处受让涉案房屋的事实，也确认了合理占有使用房屋的事实。2、上诉人提交的房屋所有权证的记载与涉案房屋的真实状态不符。上诉人无权要求被上诉人返还案涉房屋。案涉房屋在大楼的建设过程中，经建设单位省电子工业厅与上诉人协商确认将案涉房屋及毗邻的配电房划归经威公司使用。大楼建成后，案涉房屋也由经威公司作为库房使用，直至出售给***。上诉人提交的案涉房屋所有权证是依据上诉人的单方面申请进行的登记，不是上诉人的真实产权面积及房屋的真实权利归属。被上诉人提交的各种证据已经形成了完整的证据链，足以推翻上诉人的证据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人经威公司辩称，其系原宏图技术公司更名而来，公司法定代表人也进行了变更，原公司的相关人员都已经离职，故现在公司对本案事实情况已经不清楚。

二审中，上诉人对原审查明以下事实提出异议：1、原审认定宏图技术公司将与配电房毗连的库房交付给***，没有证据证明。原判决提到的仲裁调解书，但遗漏说明***的仲裁反请求是请求交付合同约定的配电房，调解协议中的库房不在仲裁请求和反请求之内。2、原审错误理解了《使用证明》上物资公司注明的“情况属实”。3、2012年10月30日，***与物资公司签订的《房屋租赁合同》中约定，房屋为配套用房无产权，仅是上诉人当时对事实的错误认识，改变不了该房实际属于上诉人产权证面积之内的事实。4、被上诉人和原审第三人对案涉房屋从未取得过房屋产权登记，上诉人也未向原审第三人转移过房屋所有权或使用权。被上诉人对上诉人提出的异议均不认可。原审第三人表示不清楚。

各方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。二审另查明，2016年2月18日，江苏宏威高科技术开发有限公司更名为江苏经威智能科技有限公司。

二审再查明，在南京联华超市有限公司（以下简称联华超市）诉诗奈文化公司物权保护纠纷一案中，联华超市起诉要求诗奈文化公司迁出案涉房屋，在该案中原审法院查明，1998年大楼竣工后，省出版公司（即物资公司）将大楼底层及二层沿街房出租给上海华联超市公司，省出版公司将除大楼6-8层使用的配电间及库房（涉案房屋）外的大楼底层及二层沿街房交付上海华联超市公司使用。在该案（2015）鼓民初字第735号民事判决书中，原审法院认为省出版公司与联华超市签订租赁合同后并未将案涉房屋交付给联华超市使用，并据此驳回了联华超市的诉讼请求。现该民事判决书已经生效。

上述事实，有经威科技公司的工商资料、（2015）鼓民初字第735号民事判决书及本院谈话笔录等在卷佐证。

本院认为，案涉房屋位于南京市鼓楼区湖北路83号综合楼内，根据省工业厅与物资公司签订的《联建协议》，该综合楼由省工业厅负责筹资实施，联建楼完工后，物资公司亦是基于上述协议将案涉房屋的产权登记在其名下。现物资公司更名为凤凰文化公司，凤凰文化公司以登记产权人的身份要求案涉房屋的实际占有人***和诗奈文化公司迁让，对此本院认为，凤凰文化公司的主张不能成立。事实和理由如下：

一、物资公司在案涉综合楼建成后未实际取得案涉房屋。根据生效法律文书认定，1998年案涉大楼竣工后，物资公司将大楼底层及二层沿街房出租给上海华联超市公司，但物资公司并未向上海华联超市公司交付案涉房屋；此后，省工业厅下属的原宏图技术公司因与被上诉人***发生购销合同纠纷，经南京仲裁委员会调解，宏图技术公司与***于2006年4月达成调解协议，由宏图技术公司腾空并向***交付与配电房毗邻的库房（即案涉房屋）。由此可见，物资公司虽与省工业厅联建湖北路83号综合楼，但工程系以省工业厅为主建设，省工业厅在工程完工后并未将案涉房屋实际交付给物资公司，案涉房屋在交给***使用前一直由省工业厅下属的宏图技术公司控制，最终由宏图技术公司通过仲裁调解将该房交付给***。

二、物资公司明知宏图技术公司向***交付案涉房屋，并未提出异议，且以实际行为予以了认可。首先，《使用证明》明确载明案涉房屋由原产权单位省工业厅及下属企业宏图技术公司转让给***，物资公司于2012年10月29日在《使用证明》上签署“情况属实”并加盖公章，表明其对宏图技术公司将案涉房屋转让给***的事实是清楚的。上诉人辩称其只是确认***实际使用，并非对证明内容的全部确认，且该证明中载明的诗奈文化公司使用案涉房屋注册，并不属实。但诗奈文化公司是否使用该房屋注册，并不影响对***取得及实际使用案涉房屋的认定，物资公司签署意见时应当知晓证明的内容，但其并未提出异议，反而予以证明，故上诉人以此抗辩原审法院对其签章行为理解有误，本院不予采信。其次，2012年10月30日和2013年10月14日，物资公司两次与***就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，由物资公司向***承租案涉房屋；双方并于2014年5月30日签订《房屋租赁终止协议》。上述协议表明，物资公司对***自宏图技术公司处取得案涉房屋使用权不仅无异议，还以实际行为认可了***享有占有使用案涉房屋的权利。再次，物资公司在2002年即取得案涉房屋的所有权证书，其向***出具证明及租赁使用该房的事实均发生在取得房屋所有权证之后，至其与***解除租赁合同时已达12年。物资公司作为案涉综合楼联建一方，理应清楚其在大楼建成后应当分得的房屋，但其对案涉房屋的归属从未提出异议，故其现主张宏图技术公司转让案涉房屋给***系无权处分，明显不合常理，且与自己行为不符，本院不予采纳。

三、***占有使用案涉房屋有合法依据。***基于生效的仲裁调解书实际占有案涉房屋，该仲裁调解书具有法律效力，***依法享有案涉房屋的使用权。诗奈文化公司的法定代表人系***，诗奈文化公司据此使用案涉房屋，亦并无不当。

综上，上诉人凤凰文化公司虽然拥有案涉房屋的所有权证书，但***、诗奈文化公司亦享有合法占有使用案涉房屋的权利，凤凰文化公司要求***、诗奈文化公司迁让，依据不足，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18122元，由上诉人江苏凤凰文化贸易集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　夏海南

代理审判员　　刘　凡

代理审判员　　汪德全

二〇一六年七月二十八日

书　记　员　　孙雪松