某某、江苏泰航智能工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）苏1291执异14号

异议人（案外人）：**，女，1963年5月21日出生，汉族，住连云港市海州区。

申请人：江苏泰航智能工程有限公司，统一社会信用代码9132120272663845XJ，住所地泰州市海陵区。

法定代表人：翟进，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曹上宾，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。

被申请人：泰州周山河房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321291598630727K，住所地泰州市。

法定代表人：鞠亚东，该公司总经理。

本院在执行江苏泰航智能工程有限公司（以下简称泰航公司）与泰州周山河房地产开发有限公司（以下简称周山河公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

经审查查明，泰航公司与周山河公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据泰航公司的申请，于2021年8月24日作出（2021）苏1291民初2221号民事裁定：冻结被申请人泰州周山河房地产开发有限公司的银行存款225万元或查封、扣押相应价值的财产。执行保全过程中，本院于2021年9月6日向泰州市住房事业发展中心送达（2021）苏1291执保358号协助执行通知书，冻结了周山河公司名下位于泰州市湖畔××室、××室房产，冻结期限二年，自2021年9月6日至2023年9月5日止。

案外人**提出异议称：2020年12月，异议人从周山河公司处购买了其开发的湖畔铭园13幢1单元101室商品房，并支付了全部购房款。因周山河公司监管户的问题，该商品房一直不能办理网签备案手续。因一直未能成功网签，周山河公司在异议人的要求下于2021年9月15日签订了非备案的《商品房买卖合同》。从该合同第三条第二款可以看出，该商品房用途属于住宅，且异议人名下再无其他用于居住的房屋。根据前述买卖合同确定，异议人在2020年12月22日前已经支付完了全部购房款，并在签订书面合同当日向异议人开具了该商品房的全额购房款发票。泰航公司保全该商品房系因与周山河公司之间的工程款债权，而异议人对该商品房则属于消费者的物权期待权，也叫弱者保护，消费者的生存权应高于泰航公司的工程款债权。请求：终止对湖畔铭园13幢1单元101室商品房的执行并依法解除对该商品房的保全。

另查明，2021年9月15日，出卖人周山河公司与买受人**签订《商品房买卖合同（预售）》约定，周山河公司将湖畔铭园13幢1单元1层101号商品房（以下简称案涉101室房产）出卖给**，该商品房规划用途为住宅，其预测建筑面积124.03平方米，其中套内建筑面积97.57平方米。该商品房单价为每平方米人民币4875.30元，总价款为人民币604683元，房屋精装修单价为每平方米人民币2460元，总价款为人民币305114元，合计总价款为909797元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2020年12月22日前支付该商品房全部价款。同日，周山河公司出具增值税普通发票，上载明购买方为**，湖畔铭园13号楼101建筑面积124.03㎡，成交单价7335.30元/㎡，总金额909797元。

再查明，异议人**在案涉101室房产所在地名下无其他能够用于居住的房屋。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条规定审查处理并作出裁定。”本案案外人系基于其对案涉房产的实体权利对该诉争标的以外的财产提出书面异议，故属执行异议的受理范围。因此，本案的争议焦点为案外人**对案涉房产是否享有足够阻却或排除执行的权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，尽管案涉101室房产系用于居住的商品房，异议人在该房产所在地名下亦无其他可用于居住的房屋。但是，异议人与周山河公司就案涉101室房产签订买卖合同的时间晚于本院查封该房产的时间，且异议人提交的现有证据不足以证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故本案异议人不享有足以排除强制执行的民事权利，本院对其提出的异议请求不予支持。

据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，裁定如下：

驳回案外人**的异议请求。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　吴　兵

审 判 员　　杨　丽

审 判 员　　李文娟

二〇二二年二月二十八日

法官助理　　顾嘉辉

书 记 员　　许　婷

附法律条文：

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。