原告南京环特电子有限公司与被告曹跃进房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）栖霞民初字第494号

原告（反诉被告）南京环特电子有限公司，住所地在江苏省南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。

法定代表人袁艳丽，该公司董事长。

委托代理人袁某某，男，汉族，1982年5月5日出生，该公司总经理。

委托代理人何飞跃，北京市中银（南京）律师事务所律师。

被告曹跃进（反诉原告），男，汉族，1970年1月30日出生。

委托代理人肖红，江苏巨楷律师事务所律师。

委托代理人高洁，江苏建大律师事务律师。

原告南京环特电子有限公司（以下简称环特公司）与被告曹跃进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，在答辩期限内，被告提起反诉，本院经审查后予以受理，并将两案合并进行了审理，于同年11月11日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年3月2日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）环特公司的委托代理人袁某某（第一次）、何飞跃，被告的委托代理人肖红、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告环特公司诉称，2014年3月31日，原告与被告的代理人施根宝（系被告的岳父）及南京某甲房产经纪有限公司签订房屋买卖中介合同，该合同约定原告出资购买被告所有的南京市栖霞区某某村XX号XX幢XXX室房屋（以下简称XXX室房屋），合同价款400万元。原告依约于当日支付定金20万元。合同约定任何一方违约或者过错导致本合同无法继续履行，过错方支付守约方房价的20%作为违约金。在双方合同履行过程中，被告在未告知原告、未进行充分协商的情况下，擅自将该房产出售给李某，并于2014年7月14日办理了房产转移登记手续，致使合同无法继续履行。故具状起诉，请求判令被告支付违约金80万元，返还定金20万元，诉讼费用由被告承担。

被告曹跃进辩称，被告并未违约，是原告违反房地产买卖中介合同的约定，并未将首付款280万元支付给被告，导致合同的解除，应当由原告向被告支付违约金80万元，故请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告曹跃进诉称，反诉原告因急需在2014年5月23日偿还银行贷款160万元，便于2014年3月将XXX室房屋以400万元的价格出售给反诉被告，双方签订了房地产买卖中介合同，其中约定双方于同年4月30日前办理房屋过户的相关手续，反诉被告在办理手续的当日支付购房款280万元；一方违约或过错导致合同无法继续履行，过错方支付给守约方房价的20%作为违约金。2014年4月28日，反诉原告发函给反诉被告，要求其于2014年4月30日上午9时到华侨路房产局办理房屋过户手续，并支付购房款280万元，如果在2014年5月10日不办理手续不支付房款合同自行失效。2014年4月30日上午9时，双方在房地产中介公司员工的陪同下准备在房产局办理房屋过户手续，可是反诉被告却没有支付房款，导致双方没有继续办理手续。后双方进行协商，反诉原告要求反诉被告支付购房款，继续履行合同，但反诉被告却诸多借口，最后说房子不买了，拒绝履行双方签订的房地产买卖中介合同。反诉被告的行为使反诉原告不能及时拿到购房款来偿还银行贷款，而反诉原告急需钱，迫于无奈降低房屋售价，将该房屋以350万元的价格出售，还向财务公司抵押借款，支付了高额利息。综上，由于反诉被告的违约行为导致反诉原告利益受损，故提起反诉，要求反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付违约金60万元（定金20万元已扣除）并承担反诉费用。

反诉被告环特公司辩称，反诉被告无违约行为，一直在积极配合办理过户手续，但房屋一直未过户，反诉被告积极与反诉原告进行协商，但对方却在没有解除房屋买卖合同的同时将房产出售给第三方，构成事实上的一房二卖，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理查明：（一）曹跃进系XXX室（建筑面积185.57平方米）房屋的所有权人。2014年3月31日曹跃进（甲方）委托其岳父施根宝与环特公司（乙方，经办人为袁某某）及南京某甲房产经纪有限公司（丙方，经办人为刘某某）签订房地产买卖中介合同一份。合同主要约定：1.甲方将XXX室房屋以400万元价格出售给乙方，并委托丙方代办产权转移、房屋交付；乙方委托丙方代办产权证、土地证。2.乙方应于产权过户前将各类资料备齐交予丙方。3.甲、乙双方自行办理房款的支付，乙方于2014年3月31日支付购房定金20万元。4.甲、乙双方约定于2014年4月30日前办理XXX室房屋产权过户的相关手续；乙方于办理过户相关手续当日支付给甲方购房款280万元；余款100万元在交房当日以现金方式支付给甲方。5.甲、乙双方定于2014年5月31日前办理房屋交付事宜，甲方应当在正式交付房屋前腾空该房屋并通知乙方和丙方办理交付的具体时间。6.违约责任主要约定：乙方违反合同约定时间逾期支付房款的，每逾期一日，按应付到期房款的万分之十支付违约金，逾期支付房款超过十日的，甲方有权解除合同，并且有权要求乙方承担房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的百分之五支付违约金；甲、乙任何一方违反合同约定时间逾期办理过户手续的，每逾期一日，违约方按照总房款的万分之十支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房款的百分之五支付违约金；因甲、乙任何一方违约或过错导致本合同无法继续履行，过错方支付给守约方房价的百分之二十作为违约金。

合同签订当日，环特公司支付了定金20万元。其后，环特公司以停车场非XXX室房屋专有、房屋系住宅而非商业用房、若不避税则税费较高要求曹跃进承担一半等为由，要求与曹跃进继续进行磋商解决。因双方未能磋商成功，2014年4月30日，环特公司未同意支付首付款280万元，双方未能办理过户手续。

（二）2014年4月28日，施根宝以曹跃进的委托经办人的名义出具一份函件给环特公司，该函件主要载明：你与我在2014年3月27日签订的房地产买卖合同应在2014年4月30日前过户，望你接信后在本月30日上午九点到华侨路房产局办理过户手续，并请你带上第二批购房款280万元，我和房主及中介在大厅等你。另出售你的101房屋（原饭店使用），已按我俩口头协议在本月28号停业，望你在月底前来办理交接手续。如在2014年5月10日前不去办理过户手续，合同自行失效，但你必须承担违约责任，所产生的一切经济损失由你承担。

施根宝于2014年4月29日通过EMS邮政特快专递向环特公司寄送该信件，该信件写明的收件人为“袁某某”，收件人电话为“189××××0400”，收件地址为“江宁区其西路90号”，袁某某陈述该地址、电话与其原本使用的名片记载一致，但陈述并未收到该邮件。因为邮件、电话太多，可能有遗漏。

本院2015年4月8日依职权对上述邮件的邮寄情况向邮政速递物流某某园揽投站进行了调查，该站工作人员帮助调取了邮件全程跟踪查询结果及邮件投递面单，并陈述根据上述资料显示，该邮件于2014年4月29日由原属该揽投站的栖霞区马群邮政所收件，其后在投递时投递人员电话联系收件人，收件人要求自取该件，之后收件人未自取亦不接听电话，故未能投递成功，同年5月10日邮件做退回处理，退件后一般会联系寄件人，至于该件寄件人最后是否自行取回不清楚。施根宝对上述调查材料的质证意见为：真实性无异议，其没有收到退回的邮件，在邮件寄出后第二天即2014年4月30日袁某某即到房产局去的，故其以为袁某某已经收到邮件，也就一直未查询跟踪邮件邮寄情况。袁某某的质证意见为其实际未收到，至于投递人员有无打电话已经记不清了，因为公司电话、邮件太多，其没有必要也不可能故意不收施根宝邮寄的信件。

（三）曹跃进向本院举证一份南京某甲房产经纪有限公司的员工刘某某出具的情况说明一份，该说明中载明：2014年3月31日曹跃进的委托代理人施根宝（甲方）和环特公司的委托代理人袁某某（乙方）到我公司，要求我公司帮助他们办理XXX室房屋的过户手续。我代表公司和双方签订了房地产买卖中介合同，其中约定乙方于2014年3月31日支付甲方定金20万元，2014年4月30日前办理房屋产权过户手续，同时乙方在上述房屋产权过户当日支付甲方购房款280万元等房屋买卖的内容。2014年4月29日，我和袁某某、施根宝在我公司协商办理房屋过户的事宜，袁某某提出，要求修改该上述房地产买卖中介合同中的相关条款，双方没有谈成。三方电话约定第二天去华侨路办理房屋过户手续。次日，我公司的权证员陪同施根宝、袁某某到房产局去办理房屋过户手续，当日袁某某没有履行支付280万元房款的义务，故双方没有办理过户手续。此后我曾联系袁某某询问事情怎么处理，袁某某表示不买上述房屋了，希望要回定金，愿意给甲方2万元，施根宝不同意。由于曹跃进急需偿还银行贷款，后来将房屋以350万元的价格出售，比原来低了50万元，并委托我公司办理房屋过户手续。

另查明，上述房屋买卖的具体经办人施根宝与袁某某基本未直接联系，主要都通过刘某某进行沟通，其中：2014年5月19日，刘某某发短信给袁某某称：“袁总好！虽然你对我有所戒备，我还是很佩服你的。如对施总的门面仍感兴趣可以联系我，能不损失就不损失，我可以做个和事佬。祝好！”袁某某回复：“好的，谢谢，那麻烦你帮我要回款，我是和气生财的原则，我愿意付房东2万，你如果帮我要回我付你5000酬劳！”同年6月4日，袁某某发短信给刘某某称：“我上个月提出的协商解决意见考虑的怎么样了？有答复吗？刘总”，刘某某回复：“他只说你继续买他的房子才可以谈，这段时间也没联系他，具体情况就不太了解了”。袁某某回复：“好的”。

（四）2014年6月24日，曹跃进（甲方）委托其岳父施根宝与案外人李某及南京某甲房产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同一份。合同主要约定：1.甲方将XXX室房屋以350万元价格出售给乙方。2.甲、乙双方自行办理房款的支付，乙方于2014年6月23日支付购房定金10万元。3.甲、乙双方约定于2014年7月10日前办理XXX室房屋产权过户的相关手续；乙方于办理过户相关手续当日支付给甲方购房款70万元，同年7月12日前再支付20万元，余款250万元乙方在卖掉自有房屋后支付。5.甲、乙双方定于2014年7月12日前办理房屋交付事宜，甲方应当在正式交付房屋前腾空该房屋并通知乙方和丙方办理交付的具体时间。

2015年4月2日，本院依职权至南京市房屋产权监理处档案馆调取了曹跃进与李某于2014年7月9日签订的南京市存量房买卖合同及税收缴款书，该合同载明上述房屋的转让价格为139.8万元，全部现金支付。经本院与李某及其丈夫杨某电话核实，其两人均称房屋交易的实际价格为350万元，税费由李某负担，存量房买卖合同中载明的交易价格实际是为了避税而做出的调整。施根宝陈述房屋的实际出售价格为350万元，其大概在2014年6月上旬与李某开始洽谈出售房屋事宜，做低价格是为了买方避税。环特公司的质证意见为两份合同价格不一致，其无法知晓真实的交易价格，而存量房买卖合同的价格显示为139.8万元，则说明曹跃进出售给环特公司的价格过高，不合理。

（五）2014年9月12日，环特公司以曹跃进违约一房二卖为由，向本院提起诉讼要求处理，曹跃进亦提起反诉，要求处理。审理过程中，曹跃进称其岳父施根宝另有一女儿施某、女婿谭某，曹跃进于2013年5月以谭某名义向南京银行借款160万元，到期还款日为2014年5月20日，另其本人在民生银行有贷款100万元，于2014年5月22日还款，曹跃进出售案涉房屋系因急于偿还上述贷款，后因环特公司怠于履行合同，致曹跃进无法及时取得房款以偿还贷款，故曹跃进分别于2014年5月22日、23日以施根宝与施某的名义向南京某某典当有限公司抵押借款合计260万元，用于偿还贷款，共计支付管理费、利息等合计23.5万元。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述，环特公司提交的房地产买卖中介合同、收条、手机短信，曹跃进提交的房地产买卖中介合同、情况说明、常住人口登记表、结婚证、南京银行帐（卡）户交易对账单、南京银行个人贷款试算方案、中国民生银行个人账户对账单、业务受理单、南京同城电子清算系统专用凭证、中国工商银行个人业务凭证、当票、函、快递100查询记录、手机短信等，本院依职权调查的南京市存量房买卖合同、电话笔录、调查笔录、邮件全程跟踪查询结果等证据证实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，三方当事人自愿签订的房屋买卖中介合同，不违背法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，房屋买卖中介合同中约定，环特公司与曹跃进双方应于2014年4月30日前办理房屋过户手续，环特公司应于办理过户手续当日支付房款280万元，而环特公司于2014年4月30日前以停车场非XXX室房屋专有、房屋系住宅而非商业用房等问题提出要求磋商解决，该内容均不在合同约定范围之内，亦非合同的必要组成部分，故应视为环特公司要求变更合同，而直至2014年4月30日在房产部门办理过户手续时，双方仍未能达成一致意见，应当视为合同未变更，双方仍应按原合同履行，即当日应当办理过户手续、环特公司支付房款280万元。当日未能办理成功，环特公司亦未支付房款，应当视为该公司违约，曹跃进可以要求环特公司承担继续履行合同的义务以及根据合同约定支付相应违约金。2014年5月19日，在中介公司经办人刘某某短信联系环特公司经办人袁某某是否继续履行合同时，袁某某称要求帮忙要回（房）款，并愿意支付房东（曹跃进）2万元及给刘某某5000元，同年6月4日，袁某某询问刘某某其要求要回房款的意见曹跃进有无答复，刘某某回复其称曹跃进方要求继续买房才可以谈，即表明曹跃进愿意就继续履行合同进行沟通，袁某某回复“好的”，其后袁某某亦未联系曹跃进方，故可以视为袁某某以其行为明确表示不履行合同，袁某某构成违约，其诉称曹跃进违约，要求支付违约金80万元及返还定金20万元，无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定及法律规定，曹跃进在环特公司违约后，有权要求解除合同，若环特公司系迟延履行，曹跃进可在催告并给予合理期限后解除合同，若环特公司系根本违约，曹跃进可以通知解除，通知到达之日起合同解除。而本案中，曹跃进在合同履行期限届满前（2014年4月29日）即发函给环特公司，要求次日办理过户手续，并称如在2014年5月10日前不办理，合同自行失效，要求环特公司承担违约责任及损失，该函件含括了催告与解除通知，明确了曹跃进将根据合同约定在环特公司逾期支付房款超过十日时行使合同解除权，合同自行解除。曹跃进方按环特公司经办人袁某某提供的名片地址、电话通过EMS邮政特快寄送该函，应当视为曹跃进尽到了一般注意义务，但该函件实际环特公司并未收到，曹跃进未能及时查询邮寄结果亦未通过电话或短信等方式直接通知环特公司解除合同，应当视为曹跃进解除合同的行为有一定的瑕疵。现曹跃进反诉要求环特公司支付扣除定金后的违约金60万元，因其提供的谭某贷款不足以认定与本案具有关联性，且其本人贷款也非本案房屋买卖的必然损失，而其在房屋另售第三人时房屋价款减少50万元，即便属实，因其时相隔不足三个月，无证据证明该房屋贬值达50万元，应认为系曹跃进自行低价出售导致损失扩大，故本院对曹跃进的上述损失不予认定，本院酌情确定环特公司应当支付曹跃进违约金20万元，该款直接以曹跃进收取环特公司的20万元定金抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、驳回南京环特电子有限公司的诉讼请求；

二、南京环特电子有限公司支付曹跃进违约金20万元（该款以南京环特电子有限公司已支付的定金20万元直接抵扣）。

本诉案件受理费13800元，由南京环特电子有限公司负担；反诉案件受理费4900元，由曹跃进负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　丁　旦

人民陪审员　　管信平

人民陪审员　　侯裕芳

二〇一五年五月八日

书　记　员　　吴绮珩