平顶山市第一人民医院、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省平顶山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫04民终420号

上诉人（一审原告）：平顶山市第一人民医院，住所地河南省平顶山市卫东区优越路东117号。统一社会信用代码：12410400416845373A。

法定代表人：齐冠丽，党委书记。

委托诉讼代理人：马书斌，河南首位律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马长平，河南首位律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：***，男，汉族，1990年8月15日生，住河南省平顶山市卫东区。

委托诉讼代理人：顾会选，男，住河南省平顶山市新华区，系平顶山市新城区蓝湾社区卫生服务站推荐的公民。

原审第三人：河南广厦集团广厦建筑工程有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路中段57号。统一社会信用代码：91410400715665217U。

法定代表人：邢桂华，执行董事兼总经理。

上诉人平顶山市第一人民医院（以下简称第一人民医院）因与被上诉人***、原审第三人河南广厦集团广厦建筑工程有限公司（以下简称广厦集团）租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人第一人民医院的委托诉讼代理人马长平、马书斌，被上诉人***的委托诉讼代理人顾会选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

第一人民医院上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判***立即腾空所占用第一人民医院的房屋并予以返还，同时对***所占用房屋根据实际占用时间按照每平方米100元的标准支付占用费。2.一二审诉讼费由***承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定招标公告为要约，成交通知书为承诺，租赁合同已经成立，不符合现行法律规定合同成立的条件。《中华人民共和国合同法》第10条规定，“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”；《招标投标法》第46条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。中标通知也同时约定了签订书面合同，据此合同并未成立，***无权继续占用第一人民医院的房屋。2、一审法院以***愿意缴纳房租为由未支持第一人民医院要求的腾空并返还房屋的请求，也属于认定事实错误。***自占用房屋至一审判决下发长达四年多的时间内，并未向第一人民医院缴纳房租或者占用费，即使按照一审法院认定合同成立，其未缴纳房租或占用费的行为也已经构成了根本违约，第一人民医院完全有理由要求返还占有标的物。二、一审法院按照招投标文件确认的35.15元每平方米认定房屋占用费有违公平原则。1、继续按照招投标文件履行双方义务，对第一人民医院会产生更大的损失，招投标文件发布时，周边房租还处于比较低的状态；且招投标文件所确认的35.15元每平方米，是综合单价包含地上一层与地下两层。但***本人通过实际施工人周德法所占用的是一层的黄金地段，近年来其所占用的位置每平方米基本均已经达到100元以上，继续按照35.15元的标准履行义务，将对第一人民医院造成更大的损失，也违反公平原则。况且，一审法院也已经认定未向***交房是因为该工程的承包人广厦集团与实际施工人周德法之间存在纠纷所致，***把本应当缴纳给第一人民医院的占用费，缴纳给了广厦公司的实际施工人周德法，本身也是违反招投标文件以及严重违约的行为，第一人民医院从始至终均没有主观上的故意，也不存在任何过错。

***辩称，第一人民医院向***发放了中标通知书，***与第一人民医院之间的租赁关系成立，第一人民医院没有取得争议的房屋，未签订正式租赁合同的原因在于第一人民医院，***向第一人民医院发函，第一人民医院退还了***的押金。***占有房屋是经过第一人民医院同意的，没有他们的协助***是进驻不了的，且***向第一人民医院交纳了租赁押金，事实上***付出的代价远远超过现在的损失。关于房租价格，***中标的价格是每月每平方米35.15元，近两年的房租已经处于下降趋势，每月每平方米100元的价格没有经过市场调查，缺乏事实依据。

第一人民医院向一审法院起诉请求：1.判令***立即腾空占有原告的房屋并返还原告；2.判令***支付第一人民医院自2016年11月1日至起诉之日按照每平米100元的标准承担房屋占用费3325500元，剩余占用费按照每平米100元的标准计算至房屋实际返还原告之日止；3.请求广厦集团协助***，对***占用第一人民医院的房屋进行返还；4.本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：2016年原告第一人民医院对其专家高层住宅楼底商一层、负一层、负二层通过招标方式进行招租。2016年7月15日，被告***向原告提供《谈判响应文件》：项目名称第一人民医院专家高层住宅楼底商一层、负一层、负二层，谈判报价35元／平方米／月，租期十年。2016年7月22日，原告向被告发送《成交通知书》，内容为“***：你于2016年7月18日所递交的第一人民医院专家高层住宅楼底商一层、负一层、负二层招租项目的谈判响应文件已被我单位接收。按照国家、省招标投标有关规定，通过竞争性谈判方式，经谈判小组推荐，招标人确定你单位为成交商。成交租金：35.15元／平方米／月，租期十年。请你方在接到本通知书30日内与我单位签订合同，否则，视为放弃本项目的中标资格。”2016年8月22日，被告***向原告致函一份，内容显示“因贵单位原因，该招租项目房屋至今无法正常交付使用，贵单位对此也予以认可。上述原因导致我方和贵单位无法在2016年8月22日前签订正式合同，我方亦不承担相应责任。请贵单位在收到本函后3日内予以答复，如7日内贵单位不予答复，我方视为贵单位认可我方不承担无法在2016年8月22日前签订正式合同的责任。”该工程项目由第三人广厦建筑公司建设施工，实际施工人系周德法，涉案房产由周德法实际控制，因广厦建筑公司与周德法之间存在经济纠纷，广厦建筑公司无法向原告第一人民医院完全交付该房产，第一人民医院无法履行向被告***交付房屋的义务，第一人民医院将被告***缴纳的保证金退还给被告。被告***向周德法缴纳了400000元的押金后于2016年11月占用了第一人民医院专家高层住宅楼底商一层397平方的面积，又于2017年5月占用了386平方，共计783平方。2020年1月12日，被告***向原告第一人民医院缴纳了70000元租赁立约押金。审理过程中，被告***申请免除其三个月租赁费。

一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案被告***向原告第一人民医院发出《谈判响应文件》，即为要约，原告向***发送《成交通知书》，是对被告***要约的承诺，虽然原被告双方未签订正式的书面合同，但被告***已经对涉案房屋进行了占有使用，双方事实上构成了房屋租赁合同关系。由于第一人民医院不能按时、如数交付租赁物才导致没有与***签订书面租赁合同，***并未逃避签订合同，也愿意向原告支付租金，故原告要求被告腾空房屋返还原告的诉讼请求理由不成立，法院不予支持。《中华人民共和国招投标法》第四十五条规定“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。”第四十六条规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”本案被告***自2016年11月开始占用房屋，租期十年，被告应当自实际占用房屋之日（2016年11月1日）起向原告支付租金，原告已向被告作出了租金35.15元／平方米／月的意思表示，又要求被告按照周边市场价100元／平方米／月交付房屋占用费，违背招投标文件，法院不予支持，仍应按照35.15元／平方米／月的标准执行，原告第一人民医院在收取房租的同时应当与被告***完善相关租赁手续，以避免产生其他纠纷。2016年11月1日至2020年12月31日的租赁费具体计算为35.15元／平方米／月×397平方米×6月＋35.15元／平方米／月×783平方米×44月=1294715.1元。2020年上半年，我国发生了新型冠状病毒疫情，疫情属于全国突发性公共卫生事件，不可预见、不可避免、不能克服，系不可抗力，疫情防控期间不能营业，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责规则，法院酌定对被告***免除两个月的租金55044.9元（35.15元／平方米／月×783平方米×2月），即被告***应当向原告第一人民医院支付租赁费1239670.2元（1294715.1元-55044.9元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国招投标法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告***于判决生效之日起十日内向原告平顶山市第一人民医院支付2016年11月1日至2020年12月31日的房屋租赁费1239670.2元。二、驳回原告平顶山市第一人民医院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33404元，原告平顶山市第一人民医院承担31634元，被告***承担1770元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院向有关部门调取了平顶山市房屋租赁市场租金指导价格信息，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2018年6月，平顶山市商业用房二级区域（北到平煤集团自备铁路沿线，东到河东路，西到光明路，南到湛河并且过湛河向南沿中兴路延伸到火车站）房屋平均租金为150-260元/平方米/月。2020年6月，平顶山市卫东区商业用房租赁市场平均价格为93元/平方米/月。

本院认为，第一人民医院在其专家高层住宅楼尚未完全竣工交付的情况下，即通过招标方式对该住宅楼底商一层、负一层、负二层进行招租，经过招投标程序***中标，第一人民医院向***发送成交通知书，因为施工企业与实际施工人之间的工程款纠纷，致使施工企业未将该住宅楼底商交付给第一人民医院，第一人民医院亦无法将该住宅楼底商交付给***，***对双方之间未正式签订房屋租赁合同不存在过错。***征得实际施工人和第一人民医院同意，分别向实际施工人和第一人民医院交纳有租赁押金，实际占有使用了该住宅楼的部分底层商铺，***在诉讼中一直表示愿意向第一人民医院交纳房屋租金，考虑***投入资金占有使用多年的情况，从诚实守信和公平的角度衡量，一审认定双方构成事实上的租赁合同关系，判决未支持第一人民医院要求***腾空并返还房屋的请求并无不当。

关于***应交纳房屋租金的标准，***认为应按照中标价格35.15元/平方米/月计算，但因为双方未签订正式的房屋租赁合同，且该中标价格是底商一层、负一层、负二层的综合平均价格，***目前占用的是位置较好、价格最贵的底商一层，故一审法院按照中标价格计算房屋租金对第一人民医院有失公允，判决不当，本院予以纠正。第一人民医院提供其委托房地产资产评估公司所作的评估报告，证明***占有房屋期间周边商铺的房屋租金均在100元/平方米/月以上，根据本院调取的平顶山市房屋租赁市场租金指导价格信息，第一人民医院专家住宅楼附近商业用房的平均房租价格，2018年前后超过100元/平方米/月，2020年后为93元/平方米/月，因此，第一人民医院主张***自2016年11月1日至2019年12月31日按照100元/平方米/月的标准交纳房屋租金应予支持，但自2020年1月1日至2020年7月31日（第一人民医院起诉之日）的房屋租金应按照93元/平方米/月的标准交纳，考虑疫情原因酌定免除2个月租金，故***应向第一人民医院交纳的房屋租金：1.2016年11月1日至2017年5月31日为277900元（397平方米×100元/平方米/月×7月）；2.2017年6月1日至2019年12月31日为2427300元（783平方米×100元／平方米/月×31月）；3.2020年1月1日至2020年7月31日为364095元（783平方米×93元/平方米/月×减按5月），以上共计3069295元。第一人民医院起诉之日后、***实际占有使用期间的房屋租金，双方可以协商或另行主张。

综上所述，平顶山市第一人民医院的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2771号民事判决；

二、***于本判决生效之日起十五日内向平顶山市第一人民医院支付2016年11月1日至2020年7月31日的房屋租金3069295元；

三、驳回平顶山市第一人民医院的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费33404元，由平顶山市第一人民医院负担4109元，***负担29295元；二审案件受理费23487元，由平顶山市第一人民医院负担2889元，***负担20598元。

本判决为终审判决。

审判长　　宋红彦

审判员　　郭　滨

审判员　　彭　莉

二〇二一年五月十日

书记员　　郭佳佳