叶县某某房地产开发有限公司、叶县建筑公司民事一审民事判决书

河南省舞钢市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫0481民初1850号 原告：叶县**房地产开发有限公司，住所地叶县昆阳镇中心街西段原剧院3号楼1楼。统一社会信用代码91410422317283184M。 法定代表人：***。 被告：叶县建筑公司，住所地叶县广安路南段路西。统一社会信用代码91410422172030572A。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，男，平顶山市叶县昆阳法律服务所法律工作者。 原告叶县**房地产开发有限公司与被告叶县建筑公司物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶县**房地产开发有限公司（以下简称叶县**公司）的法定代表人***、被告叶县建筑公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶县**公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决叶县建筑公司支付拖欠的物业管理费用（自房产交付之日起的2017年1月1日起至起诉之日止）共计为332692元，及以后按照每平方米0.8元／月的标准支付自起诉之日起至判决之日实际产生的物业费；2.诉讼费用由叶县建筑公司承担。事实和理由：叶县**公司与叶县建筑公司因为建设工程合同纠纷一案，法院已依法作出民事裁判文书，后叶县建筑公司申请法院强制执行，在执行过程中，叶县**公司同叶县建筑公司达成《执行和解协议》，协议约定由叶县**公司提供房产抵偿叶县建筑公司建设工程款以及产生的利息。之后，法院依法作出（2016）**字第3696号执行裁定书，确认叶县××镇××花园小区××＃楼××**××层××＃楼××**××层房屋共计131套、总面积15769.79平方米的房产直接抵偿给叶县建筑公司。2017年1月1日该部分房产已经办理《商品房买卖合同》，并实际交付至叶县建筑公司，叶县建筑公司已经实际占有并使用该部分房产。叶县建筑公司获得叶县**公司所抵偿的房产之后，一直拒绝按照《商品房买卖合同》约定的“由开发企业提供前期物业服务，并收取费用”的约定，自实际使用、出售该部分房产之后，一直拒绝支付物业费。目前，尚拖欠叶县**公司物业费332692元。综上所述，叶县**公司为维护自身合法利益，**据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，具状起诉，敬请法院依法立案判处。 叶县建筑公司辩称，答辩人及被答辩人均不是本案的适格主体，叶县**公司所诉案涉物业服务合同欠款不实，请求依法驳回叶县**公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，叶县**公司提交的证据如下：商品房买卖合同一份、执行和解协议一份、抵款明细表一组（共11页），证明案涉的131套房屋系归叶县建筑公司所有。 叶县建筑公司针对叶县**公司出示的证据质证意见如下：对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但该房屋系叶县**公司用于冲抵拖欠叶县建筑公司工程款，不能抗辩叶县建筑公司的答辩；对《执行和解协议》一份、《抵款明细表》无异议，予以认可。 叶县建筑公司出示证据如下：案涉西湖花园5号楼的档案资料（1.民事起诉状、2.民事答辩状、3.情况说明、4.建设工程施工合同、5.叶县西湖花园小区5#楼工程-补充合同（一）、6.叶县西湖花园小区5#楼工程-补充合同（二）、7工程竣工验收报告、8.建设工程项目竣工结算单、9.叶县法院（2016）豫0422民初44号民事判决书、10.（2016）豫0422民初1467号民事调解书、11.协议书、12.执行和解协议、13.叶县法院（2016）**字第369-7号执行裁定书、14.叶县法院（2016）**字第369-6号执行裁定书、15.借条、欠条、收据、16.网签合同、17小区物业、水电、住房户押金）一组，证明案涉原、被告为案涉楼盘的开发商、建筑商，双方均与本案的物业服务合同纠纷没有直接法律关系，双方均为不合格诉讼主体，叶县**公司的诉讼请求应不予支持。缴费收据包含业主已向案涉楼盘的物业管理人实际缴纳物业管理费的收据15份（仅一部分），证明案涉套房各有其主，各业主均履行着缴纳包括物业费在内的各项义务。 叶县**公司针对叶县建筑公司出示的证据质证意见如下：对叶县建筑公司出示的证据均无异议，但叶县建筑公司出示的第一组证据与本案无关。 对叶县**公司、叶县建筑公司提供的有效证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据叶县**公司及叶县建筑公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月18日，叶县**公司（建设单位）与叶县建筑公司（施工单位）签订《建设工程施工合同》一份，约定：叶县建筑公司承建叶县**公司位于叶县××路××路××小区××＃楼。后双方因工程价款的支付等纠纷诉至叶县人民法院。 2016年8月31日，叶县**公司与叶县建筑公司为履行已经发生法律效力的（2016）豫0422民初字第44号民事判决书及（2016）豫0422民初字第1467号民事调解书，叶县**公司与叶县建筑公司达成执行和解协议，叶县人民法院根据双方签订的执行和解协议作出了（2016）**字第369-7号执行裁定书，裁定：将被执行人叶县**公司所有的位于叶县××镇××花园小区××＃楼××**××层的101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904、1001、1002、1003、1004、1101、1102、1103、1104、1201、1202、1203、1204、1301、1302、1303、1304、1401、1402、1403、1404、1501、1502、1503、1504、1601、1602、1603、1604、1701、1702、1703、1704、1801、1802、1803、1804、1901、1902、1903、1904、2001、2002、2003、2004、2001、2102、2103、2104、2201、2202、2203、2204、2301、2302、2303、2304、2401、2402、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2001、2602、2603、2604；5＃楼西**的105、205、305、505、605、705、805、905、1105、1205、1305、108、208、308、106、206、406、806、1406、2106、2206、2306、2506、408、1407、1506、1108房屋登记备案在叶县建筑公司名下，待符合办证条件时为叶县建筑公司办理房产证。叶县**公司与叶县建筑公司在庭审中均认可上述131套房屋于2018年6月5日网签备案到叶县建筑公司名下，案涉房屋网签备案至叶县建筑公司名下后，叶县建筑公司开始将案涉房屋陆续出售给第三方。叶县**公司在庭审中主张叶县建筑公司支付自2018年6月9日至叶县建筑公司将案涉房屋出售给第三人之日的物业服务费332692元，叶县建筑公司接收案涉房屋后未向叶县**公司缴纳过物业服务等费用。在庭审结束后，叶县**公司称五号楼东单1302号房、1402号房、1501号房、1803号房、2103号房的物业管理费用已缴纳，不再向叶县建筑公司主张。 另查明：叶县**公司为案涉房屋的开发商，在房屋交付后未成立物业公司，但一直在案涉房屋范围内提供物业服务职责。 本院认为，本案中，叶县建筑公司自接收叶县**公司抵偿给其的案涉131套房屋并完成网签后，案涉131套房屋已经发生物业产权转移至叶县建筑公司名下。按照平顶山市发展改革委员会、平顶山市房管局关于修订《平顶山市物业服务收费管理办法》的通知的规定，物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担，产权转移之日的次月起发生的物业服务费用由物业受让人（叶县建筑公司）承担。虽然叶县**公司没有物业服务企业的相关资质，尚未成立物业服务公司，但叶县**公司作为案涉楼盘的开发商组织有相应的工作人员为案涉房屋提供了物业服务。叶县**公司在提供物业服务的过程中为确保案涉房屋所在区域的安全防范、相应完整性等付出了一定的工作，故叶县建筑公司理应向叶县**公司缴纳一定的管理费用。由于叶县**公司与叶县建筑公司并未就案涉房屋的物业费收取标准作出明确约定，按照平顶山市发展改革委员会、平顶山市房管局关于修订《平顶山市物业服务收费管理办法》的通知【平发改房价（2015）263号】（已办理交付手续但尚未装修使用的物业服务收费，应当按照物业服务费的80％收取）及关于延续执行平顶山市发展改革委员会、平顶山市房产事物服务中心《关于修订的通知》的通知，并结合平顶山市各地区物业费收取情况、案涉房屋所在位置及叶县**公司提供物业服务存在瑕疵的实际情况，酌定叶县建筑公司应当按照为高层建筑提供一星级物业服务的收费标准（0.75元/平方米）的50％向叶县**公司支付自2018年7月1日起的物业管理费用。 关于叶县建筑公司将案涉131套房屋出售给第三方的时间确定，在叶县**公司出示的五号楼一栏表中列明了收取物业费的面积及截止时间（即叶县建筑公司将案涉房屋出售给第三方的时间），虽然叶县建筑公司对此不予认可，但在本院多次明确要求叶县建筑公司向本院提供出售案涉房屋时间的相关材料，告知逾期不提交的法律后果，并在给足其充分的准备时间后，叶县建筑公司在庭审中以为保护购房者隐私等理由拒绝向法庭提供相关材料，且出售案涉房屋时间的相关材料由叶县建筑公司持有，故叶县建筑公司应当承担不提供该证据的不利法律后果，本院以叶县**公司主张的房屋出售时间为准。经计算，截止2022年6月(叶县**公司起诉前的），叶县建筑公司应向叶县**公司支付物业服务费用共计143996.89元（附欠缴物业费明细表一份）。因叶县**公司提供的叶县建筑公司出售案涉房屋的时间不一致，且不固定，本案不再支持自2022年7月起的物业服务费用，自2022年7月起的物业服务费用叶县**公司可另行主张。 综上所述，叶县**公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和共民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第六条、第十条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、叶县建筑公司于本判决书生效之日起十五日内支付叶县**房地产开发有限公司物业服务费143996.89元（截止2022年6月）； 二、驳回叶县**房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费6290元，由叶县建筑公司负担3180元，叶县**房地产开发有限公司负担3110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年二月十三日 书　记　员　　*** 附： 一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和共民法典＞时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。 第十条处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 序号 房屋坐落 房号 面积（平方米） 收费标准:元/平方米 物业费（元/月） 未交日期 未交月数（个） 未交物业费金额（元） 1 5号楼东**1楼东户 101 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 2 5号楼东**1楼西南户 103 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.11.20 17.3 671.24 3 5号楼东**1楼西户 104 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 4 5号楼东**2楼东户 201 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 5 5号楼东**2楼西南户 203 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.9.21 15.3 593.64 6 5号楼东**3楼东户 301 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.7.1 24.6 1200.48 7 5号楼东**3楼西南户 303 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 8 5号楼东**3楼西户 304 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.1.15 19 927.20 9 5号楼东**4楼东南户 402 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 10 5号楼东**4楼西南户 403 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.3.5 8.8 341.44 11 5号楼东**4楼西户 404 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.10.8 16 780.80 12 5号楼东**5楼东户 501 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 13 5号楼东**5楼东南户 502 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 14 5号楼东**5楼西南户 503 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 15 5号楼东**5楼西户 504 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 16 5号楼东**6楼东户 601 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 17 5号楼东**6楼东南户 602 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2021.8.29 38 1687.20 18 5号楼东**6楼西南户 603 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 19 5号楼东**6楼西户 604 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 20 5号楼东**7楼东户 701 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.3.26 21 1024.80 21 5号楼东**7楼东南户 702 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2021.6.1 35.6 1580.64 22 5号楼东**7楼西南户 703 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 23 5号楼东**7楼西户 704 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.3.26 9.5 463.60 24 5号楼东**8楼东户 801 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.4.4 9.16 447.01 25 5号楼东**8楼西户 804 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.9.14 15 732.00 26 5号楼东**9楼西南户 903 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 27 5号楼东**9楼西户 904 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.7.1 24.3 1185.84 28 5号楼东**10楼东户 1001 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 29 5号楼东**10楼西南户 1003 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 30 5号楼东**10楼西户 1004 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2018.9.12 3 146.40 31 5号楼东**11楼东户 1101 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.8.18 26 1268.80 32 5号楼东**11楼西南户 1103 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.5.3 10.8 419.04 33 5号楼东**11楼西户 1104 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.9.6 15 732.00 34 5号楼东**12楼东户 1201 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 35 5号楼东**12楼东南户 1202 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 36 5号楼东**12楼西南户 1203 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 37 5号楼东**12楼西户 1204 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 38 5号楼东**13楼东户 1301 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 39 5号楼东**13楼西南户 1303 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 40 5号楼东**13楼西户 1304 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2021.11.30 41 2000.80 41 5号楼东**14楼东户 1401 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 42 5号楼东**14楼西南户 1403 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.1.10 43 1668.40 43 5号楼东**14楼西户 1404 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.6.20 12 585.60 44 5号楼东**15楼西南户 1503 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.1.9 7 271.60 45 5号楼东**15楼西户 1504 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.5.6 22.9 1117.48 46 5号楼东**16楼东南户 1602 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 47 5号楼东**16楼西南户 1603 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 48 5号楼东**16楼西户 1604 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.10.20 28 1366.40 49 5号楼东**17楼东户 1701 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 50 5号楼东**17楼西南户 1703 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.3.9 9 349.20 51 5号楼东**17楼西户 1704 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.5.28 11 536.80 48 5号楼东**18楼东户 1801 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 53 5号楼东**18楼东南户 1802 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2018.7.1 1 44.40 54 5号楼东**18楼西户 1804 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.11.16 17 829.60 55 5号楼东**19楼东户 1901 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 56 5号楼东**19楼东南户 1902 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 57 5号楼东**19楼西南户 1903 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2020.7.13 25 970.00 58 5号楼东**19楼西户 1904 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.2.25 20 976.00 59 5号楼东**20楼西南户 2003 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2018.7.15 1 38.80 60 5号楼东**20楼西户 2004 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 61 5号楼东**21楼东户 2101 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 62 5号楼东**22楼东户 2201 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2018.12.15 6 292.80 63 5号楼东**22楼西南户 2203 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.1.9 7 271.60 64 5号楼东**22楼西户 2204 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2018.8.15 2 97.60 65 5号楼东**23楼东户 2301 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 66 5号楼东**23楼东南户 2302 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 67 5号楼东**23楼西南户 2303 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.1.9 7 271.60 68 5号楼东**23楼西户 2304 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 69 5号楼东**24楼东户 2401 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.4.20 10 488.00 70 5号楼东**24楼东南户 2402 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2018.9.19 2.3 102.12 71 5号楼东**24楼西南户 2403 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 72 5号楼东**24楼西户 2404 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2021.10.9 40 1948.00 73 5号楼东**25楼东户 2501 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 74 5号楼东**25楼西户 2504 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 75 5号楼东**26楼东户 2601 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 76 5号楼东**26楼东南户 2602 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 77 5号楼东**26楼西南户 2603 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 78 5号楼东**26楼西户 2604 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2020.4.11 22 1073.60 79 5号楼西**1楼东南户 106 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2018.7.9 1 38.80 80 5号楼西**1楼西户 108 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.11.17 17 829.60 81 5号楼西**2楼东南户 206 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 82 5号楼西**2楼西户 208 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.4.26 10 488.00 83 5号楼西**3楼东户 305 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2019.8.10 14 683.20 84 5号楼西**4楼东南户 406 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2019.5.12 11 426.80 85 5号楼西**4楼西户 408 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 86 5号楼西**5楼东户 505 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2018.7.10 1 48.80 87 5号楼西**7楼东户 705 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 88 5号楼西**8楼东户 805 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 89 5号楼西**9楼东户 905 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 90 5号楼西**12楼东户 1205 130.12 0.375 48.8 2018.6.9-2022.6.10 48 2342.16 91 5号楼西**14楼东南户 1406 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 92 5号楼西**14楼西南户 1407 118.41 0.375 44.4 2018.6.9-2022.6.10 48 2131.38 93 5号楼西**15楼东南户 1506 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 94 5号楼西**21楼东南户 2106 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 95 5号楼西**22楼东南户 2206 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 46.8 1815.72 96 5号楼西**23楼东南户 2306 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2018.8.11 2 77.60 97 5号楼西**25楼东南户 2506 103.46 0.375 38.8 2018.6.9-2022.6.10 48 1862.28 合计 143996.89