***与丹东金成建筑工程有限公司、丹东东盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

辽宁省东港市人民法院

民事判决书

（2019）辽0681民初5979号

原告：***，女，2004年10月31日出生，汉族，学生，现住东港市。

法定代理人：***（原告母亲），女，1966年10月16日出生，汉族，无职业，现住东港市。

委托诉讼代理人：***，辽宁方浩律师事务所律师。

被告：丹东**建筑工程有限公司。住所地丹东市振兴区国祯路红房新区48-9网点。

法定代表人：***，经理。

委托诉讼代理人：***，辽宁乾朗律师事务所律师。

被告：丹东东盛房地产开发有限公司。住所地东港市环城大街**。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，东港市新兴法律服务所律师工作者。

原告***与被告丹东**建筑工程有限公司（以下简称**公司）、丹东东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代理人***及委托诉讼代理人***，被告**公司委托诉讼代理人***、被告东盛公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年7月28日，被告**公司将东港市澳景园小区4号楼103－303室网点出卖给原告，由原告的法定代理人***代表原告与被告**公司签订购房协议，总价款440万元。2014年7月28日，原告向被告**公司付清全部价款，同时，被告**公司将该房屋交付原告，由***接受。同日，原告***与二被告签订《******房屋认购书》。经查，涉案房屋由二被告共同建设、共同经营。因涉案房屋已经抵押，无法实现合同目的，故原告请求解除合同，二被告应当共同承担法律责任。原告请求：一、解除原告与二被告于2014年7月28日签订的《******房屋认购书》；二、二被告共同连带返还原告购房款440万元，并按照已付购房款的一倍440万元共同连带向原告承担赔偿责任；三、二被告共同连带自实际交付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息。

被告**公司辩称：原告与被告东盛公司签订《******房屋认购书》，双方成立房屋买卖合同关系，被告**公司不是合同当事人。被告**公司是涉案澳景园小区的施工单位，被告东盛公司因欠被告**公司工程款，便将包括涉案房屋在内的其他房屋，以代物清偿的方式抵顶给被告**公司。根据最高法院（2007）民二终字第148号和（2008）民二终第111号案例确定的法律原则，以物清偿属于实践性法律行为，没有实际履行的不发生法律效力。二被告虽然约定以涉案房屋抵顶工程款，但被告东盛公司并未实际交付房屋于被告**公司，该房屋仍是被告东盛公司的财产，处分权归被告东盛公司所有，因此才有被告东盛公司与原告签订《******房屋认购书》。被告**公司虽然收取了原告给付的房屋转让价款，但收取该款的目的是消灭相应款额内的工程款。如果认定被告**公司为涉案房屋转让合同的相对方，由于被告**公司不是房地产开发商，因此即使其销售房屋，也不属于司法解释规定的需承担双倍赔偿的义务主体。综上，被告**公司认为，原告对被告**公司诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。

被告东盛公司辩称：涉案房屋购房款由被告**公司收取，被告东盛公司应被告**公司要求与原告签订了房屋买卖合同。涉案房屋已经抵押属实，同意解除原告与被告东盛公司签订《******房屋认购书》，但不同意原告的其他诉讼请求。

经审理查明：2011年2月13日，二被告签订《协议书》，约定被告东盛公司以东港国用2006第09032号国有土地使用权出资，被告**公司以垫资建设5万平方米商品住宅及现金1000万元出资，共同开发东港市******小区，利润按投资比例51：49分配。关于合作架构及运作方式，双方在《协议书》第十一条约定：成立丹东东盛房地产开发有限公司东港分公司，由甲方（被告东盛公司）出任董事长，负责对外联络工作，乙方（被告**公司）出任副董事长，负责开发事宜。双方共同主持公司日常工作，协商决定公司一切事务，资金支出必须经双方商量，共同签字，否则财会人员有权拒付，涉及销售收入事宜，谁单独同意减免则从谁的利润中扣除。分公司机构要精干高效，下设办公室，负责对外联系，适时建设销售部，抓好商品房销售。2011年2月24日，丹东东盛房地产开发有限公司澳景园分公司（以下简称澳景园分公司）注册成立。2011年9月7日，******小区取得（东）房销预第2011090905号商品房销预售许可证。2012年7月28日，原告母亲***（乙方）与被告**公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方将******小区4号楼103－303室（三层，建筑面积514.178平方米）卖给乙方，价款440万元。价款分四次付清：于2012年7月28日给付100万元，于2012年8月4日给付100万元，于2012年9月2日给付200万元，办理完房屋备案手续后一次性付清40万元，房款以收据为准，最终面积以房产确权为准，总价多退少补，甲乙双方各负责各自税费。交款时间必须保证，不准违约；甲方免费使用此房两年时间，准确时间为2012年7月28日至2014年7月28日。2014年7月28日，***付清全部价款440万元，被告**公司将涉案房屋交付***。同日***以原告为买受人与被告东盛公司签订《******房屋认购书》，约定原告购买上述房屋，价款5256312元，东盛澳景园分公司为原告出具《专用收款收据》载明款由为“东盛澳景园小区门市56－1－11全款440万元”。

涉案房屋在东港市不动产登记中心登记的产籍为东港市新城区，建筑面积514.178平方米。被告东盛公司因贷款需要，于2013年6月6日将涉案房屋抵押给丹东市城区农村信用合作联社安民信用社，贷款金额480万元，该抵押于2016年4月19日解除，同日，被告东盛公司又将该房屋抵押给丹东农村商业银行股份有限公司，贷款金额480万元。上述抵押均办理了抵押登记。涉讼期间，该房屋仍处于抵押状态。

诉讼过程中，经原告申请，本院作出（2019）辽0681民初5979号、（2019）辽0681民初5979号之一、（2019）辽0681民初5979号之二民事裁定，对被告东盛公司名下东港市新城区港北路4号楼103－303室网点（产籍标示：486图858丘4幢103－303号）及被告**公司名下的辽Ｆ×××**梅赛德斯－奔驰WDUX6EB小型轿车予以查封；对案外人丹东天意钢构有限公司所保管的被申请人丹东**建筑工程有限公司国有土地使用权受让款750万元予以冻结。

本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、协议书、专用收款收据、东盛澳景园房屋认购书、房屋所有权证、完税证、商品房销预售许可证、东港市不动产登记中心不动产产权情况表等材料在卷为凭。上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为：被告东盛公司具有房地产开发资质，其与被告**公司签订《协议书》，约定一方以国有土地使用权出资，一方以垫资施工及现金出资，合作开发东盛澳景园小区，不违反法律规定，双方成立合作开发房地产合同关系。小区建成后，被告**公司将涉案房屋出售给***，并收取房屋价款、交付房屋，嗣后，就该房屋被告东盛公司又与***之女即原告***签订《东盛澳景园房屋认购书》，并由澳景园分公司为原告出具《专用收款收据》，确认***给付被告**公司的440万元为原告***交纳的认购款。由此可见，二被告作为合作方均同意涉案房屋转由原告购买，并认可房屋价款为440万元。因被告东盛公司为东盛澳景园小区的开发单位，其与原告***签订的《东盛澳景园房屋认购书》具备商品房买卖合同主要内容，故应认定被告东盛公司与原告***成立商品房买卖合同关系，合同成立时间为认购书签订时间，即2014年7月28日。被告东盛公司在与原告签订《东盛澳景园房屋认购书》时，并未告知原告该房屋已抵押的事实，且在诉讼过程中，涉案房屋仍处于抵押状态，致使原告无法实现合同目的，故原告请求解除《东盛澳景园房屋认购书》合理，予以支持。合同解除后，被告东盛公司应返还原告***已交纳的购房款及利息，原告请求被告东盛公司赔偿已付购房款一倍的损失亦符合法律规定，予以支持。被告**公司为******小区的合作开发单位，应共享利润，共担风险，原告请求被告**公司与被告东盛公司共同承担责任合理，予以支持。至于被告**公司收取涉案房屋购房款是与被告东盛公司结算工程款，还是分配利润，均为双方内部约定，不能以此对抗买受人的请求，故不予采纳被告**公司的辩解意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告丹东东盛房地产开发有限公司于2014年7月28日签订的《东盛澳景园房屋认购书》；

二、被告丹东东盛房地产开发有限公司与被告丹东**建筑工程有限公司于本判决生效后10日内共同返还原告***房屋价款440万元，并自2014年7月28日起至本判决确定的给付日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准承担利息；

三、被告丹东盛房地产开发有限公司与被告丹东**建筑工程有限公司于本判决生效后10日内共同赔偿原告***损失440万元。

如被告丹东东盛房地产开发有限公司、丹东**建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费44400元，原告预交，由被告丹东东盛房地产开发有限公司、被告丹东**建筑工程有限公司共同承担，于执行时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

审判员***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一九年十月十一日

书记员***