某某、洛阳恒晟建筑有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省洛阳市西工区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫0303民初14号

原告（案外人）：**，男，汉族，1965年8月11日出生，住江苏省扬中市。

委托诉讼代理人：李瑞，河南万基律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：朱玉峰，河南万基律师事务所实习律师。

被告（申请执行人）：洛阳恒晟建筑有限公司，住所地洛阳市洛龙区聂潘路9号。

法定代表人：常智，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜国培，男，系该公司员工。

委托诉讼代理人：李更献，男，系该公司员工。

第三人（被执行人）：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。

法定代表人：常社力，系该公司总经理。

第三人：洛阳市洛投置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2225室。

法定代表人：熊智乐，系该公司总经理。

以上第三人共同委托诉讼代理人：王淑艳，河南洛神律师事务所执业律师。

以上第三人共同委托诉讼代理人：赵家辉，河南洛神律师事务所实习律师。

原告**诉被告洛阳恒晟建筑有限公司（以下简称恒晟公司）、第三人洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、洛阳市洛投置业有限公司（以下简称洛投公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人李瑞、朱玉峰，被告恒晟公司的法定代表人常智及其委托诉讼代理人杜国培、李更献，第三人亿和公司、洛投公司的共同委托诉讼代理人王淑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1、请求判令洛投公司与原告于2019年7月16日签订的《认购单》合法有效；2、请求撤销（2021）豫0303执异86号执行裁定书，并解除对洛阳市西工区××小区××号楼××室房屋的查封，停止对该房屋的执行；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，洛阳市住房保障和房产管理局给洛投公司颁发世纪王城项目2＃楼“商品房预售许可证”。原告系亿和公司开发的世纪王城及信息中心项目的电缆桥架材料供货商。对账后，原告与洛投公司、亿和公司达成一致意见，原告购买世纪王城项目2号楼×单元×层××××号房，以亿和公司应向原告支付的世纪王城桥架款及电子信息中心桥架款1155508元折抵原告购买上述房屋的购房款1155508元。2019年7月16日，洛投公司与原告签订《认购单》一份，约定原告购买洛投公司开发的世纪王城项目2号楼×单元××层××××号房，建筑面积130.73平方米，单价8838.89元／㎡，总房价1155508元；原告于2019年7月15日前付清全部房款计1155508元。洛投公司于2019年7月15日向原告出具《收据》一张，显示洛投公司收到原告交纳的世纪王城2＃房款1155508元。原告已经以折抵架桥款方式折抵了全部的1155508元购房款。洛投公司于2019年7月15日向原告交付房屋。原告于2019年7月16日与洛阳富群物业管理有限公司（以下简称富群物业）办理了物业手续，并向富群物业缴纳装修管理费392元、物业费（一年）1882.50元，电费100元。原告入住后，开通燃气并缴纳了燃气费，涉案房屋自2019年7月15日由原告占有使用至今。综上所述，在洛阳市西工区人民法院（以下简称西工法院）于2020年11月2日查封前，原告与洛投公司就已经签订了《认购单》，并于查封前已经以折抵工程款方式向洛投公司付清涉案房屋全部价款，在查封前已经合法占有涉案房屋。但因为涉案房屋被被告查封导致至今未能办理过户手续。且原告所购商品房系用于自己居住，若该房屋不能排除执行，势必导致原告无家可居，故应当撤销（2021）豫0303执异86号执行裁定书，并解除对洛阳市西工区××小区××号楼××室房屋的查封，停止对该房屋的执行。

恒晟公司辩称，原告诉求没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告的诉求。原告的认购单是原告与洛投公司的预约行为，不属于房屋买卖合同，原告也没有现金支付，认购单是在法院对涉案房产进行查封的状态下，洛投公司签订的违法认购单，应认定无效。原告在诉状中也自认此房是抵账行为，以房抵债。

亿和公司、洛投公司共同述称，1、洛投公司和亿和公司是两个独立的法人单位，亿和公司在世纪王城项目有5%的股份，洛投公司有95%的股份。2、原告诉状中所说以房抵账情况基本属实。3、洛投公司已经将涉案房屋交付给原告，由原告占有使用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：

1、恒晟公司诉亿和公司建设工程合同纠纷一案，本院于2019年7月9日作出（2018）豫0303民初800号民事判决书，判决亿和公司向恒晟公司支付工程款7891930.11元及利息（利息按年利率6%自2016年3月21日起计算至实际履行之日止）。恒晟公司、亿和公司均上诉于洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院），洛阳中院于2019年12月2日作出（2019）豫03民终4809号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

恒晟公司持上述生效判决向本院申请执行。本院于2020年3月10日作出（2020）豫0303执237号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人亿和公司存款10043292元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人亿和公司相应价值的财产。本院于2020年11月2日查封位于洛阳市西工区××路××道××幢××号房屋。后**对本院执行上述房产提交书面异议，要求解除对该房产的查封。本院于2021年12月10日作出（2021）豫0303执异86号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。

2、**称其2011年开始给亿和公司供应桥架，一直到现在还在供货，因亿和公司欠电子信息中心和世纪王城两个工地上桥架款未付，2018年经协商其与洛投公司签订认购单，购买洛投公司开发的世纪王城项目3号楼#号房屋，以尚欠货款抵购房款，后来因为该套房屋有问题没办法交房，在2019年又协商将原来的认购单及收据收回，重新签订了《认购单》及《收据》，将世纪王城项目2号楼×单元××××号房屋以1155508元的桥架款折抵了1155508元的购房款，并提交《电缆桥架供货合同》、《结算清单》、预售许可证、《认购单》、《收据》、《用款申请表》、营业执照、银行交易明细等作为证据。

营业执照显示：洛阳市涧西区天源华威五金电器营业部（以下简称天源营业部）于2009年8月5日注册成立，经营者为**，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为五金电器、电线、电料、灯具、零售。

《电缆桥架供货合同》载明：“亿和公司（甲方、需方），天源营业部（乙方、供方）第一条，订货名称、规格、数量、金额，物资名称电缆桥架；型号、规格及数量，见电缆桥架合同清单，以最终安装量计算；合同金额150336元（见合同清单）；……第五条，交货地点，金谷园路与纱厂路交叉口富第城工地；……第八条，付款方式，合同签定后3日内向乙方支付合同总价款的40%，计60134.40元做为定金，安装完毕经相关部门验收合格，乙方向甲方提供全额正规发票后支付至合同总价款的97%，计85691.52元，留3%，计4510.08元为质量保修金，保修期为壹年，保修期内无发现质量问题，保修期满无息付清；履约保证金伍仟元整，货到工地开始安装七日内退还。……2011年6月29日。”

编号为洛房商预字第Ｙ××2号预售许可证显示：开发单位洛投公司，房屋坐落西工区××路××道××项目2幢，土地性质城镇住宅用地，房屋用途住宅、商业用房。

《认购单》载明：“甲方洛投公司，乙方**……乙方认购甲方开发的世纪王城项目2号楼×单元×层××号房，建筑面积为130.73平方米，单价为8838.89元/㎡，总房价为1155508元。……乙方于2019年7月15日前付清全部房款，计1155508元；本认购单仅作认购用，不作为正式的《商品房买卖合同》……待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方于甲方在报纸公告的期限内或收到通知书载明的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》，并办理房款、按揭等相关手续，乙方逾期不办理，或经银行、相关单位审核，资料未通过，要求限期增补房款及资料，乙方拒绝履行的，则本认购单自动终止，甲方承诺在30日内将乙方已交的房款无息退还，甲方有权将此商品房另行出售……备注抵电子信息中心桥架款206617元、世纪王城桥架款948891元。……2019年7月16日”，该《认购单》落款甲方处加盖有洛投公司的印章。

《收据》载明：“今收到**，单价8838.89元/㎡，面积130.73㎡，交来世纪王城2#室房款，人民币（大写）壹佰壹拾伍万伍仟伍佰零捌元整，抵电子信息中心桥架款206617元、世纪王城桥架款948891元，收款人王霞”。该《收据》上加盖有洛投公司的印章。

亿和公司及洛投公司对**的陈述及提交的上述证据予以认可。

恒晟公司对**提交的《电缆桥架供货合同》、《结算清单》、《认购单》、《收据》、营业执照的真实性无异议，但对**的陈述不予认可，称世纪王城项目2号楼1单元3104号房屋在2016年被洛投公司出卖给了韩小霞，故2019年洛投公司与**签订的认购单是无效的，并提交洛阳中院的（2019）豫03执异37号执行裁定书为证。该执行裁定书显示韩小霞以其已向洛投公司购买世纪王城2#号房产为由向洛阳中院提出书面异议，要求洛阳中院解除查封，洛阳中院裁定驳回韩小霞的异议请求。

洛投公司及亿和公司对恒晟公司提交的（2019）豫03执异37号执行裁定书无异议，但对恒晟公司的陈述不予认可，称虽然世纪王城项目2号楼1单元3104号房屋在2016年卖给案外人，但之后案外人退房，2019年其又将该房屋抵给了**。

3、**提交世纪王城入住手册一份、物业费票据、燃气保险告知书、燃气缴费凭证、房屋内照片作为证据，用以证明洛投公司2019年7月15日向其交付房屋，其2019年7月16日与富群物业办理了物业手续，其装修入住后于2020年9月9日开通燃气。世纪王城入住手册显示：2019年7月16日**（乙方）与富群物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。物业费票据显示**于2019年7月16日向富群物业缴纳物业费、装修管理费等费用。

4、亿和公司提交的豫（2019）洛阳市不动产权第0××1号不动产权证书显示：坐落于洛阳市西工区××道××路交叉口东南角的不动产权利人为亿和公司与洛投公司按份共有，亿和公司份额5%，洛投公司份额95%。

恒晟公司提交的2020年11月13日洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示：洛阳市西工区××路××道××幢××号房屋被洛阳中院查封，查封期限2018年11月19日至2021年11月18日；被西工法院查封，查封期限2020年11月2日至2023年11月1日。

**提交的2021年12月27日洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表查封信息显示洛阳市西工区××路××道××幢××号房屋被西工法院查封，查封期限2020年11月2日至2023年11月1日。

5、**提交2022年2月14日洛阳市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》显示：**名下位于洛阳市涧西区××号街坊××幢××（洛房权证市字第0×**号）房屋已于2016年11月4日出让；无其他已登记的不动产信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房产于2018年11月19日开始被洛阳中院查封，无论是**与洛投公司签订《认购单》时，还是《前期物业管理服务协议》体现的双方于2019年7月办理房屋交接手续时，涉案房产客观上均处于被人民法院查封的状态，**对涉案房产的占有不能产生合法占有的法律效力。且因涉案房产自《认购单》签订时起持续处于被查封状态，**就涉案房产一直未能办理过户登记手续，其作为理性的房屋买受人理应对购买涉查封房产的风险有正确认识并审慎对待。同时，**的购房款系通过债权抵销完成支付，在房屋尚未办理权属变更登记的情况下，**对亿和公司、洛投公司享有的权利仍是普通债权。综上，**提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，故**对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉求本院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下：

驳回**的诉讼请求。

本案受理费7182元，由**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审　判　长　　杨晓宇

人民陪审员　　蒋秀云

人民陪审员　　曹相和

二〇二二年六月二十四日

书　记　员　　毛琳柯