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锦州隆源电力建设工程有限责任公司

锦州隆源电力建设工程有限责任公司与某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源：中国裁判文书网
文书内容
辽宁省锦州市中级人民法院
民事判决书
（2018）辽07民终1415号
上诉人（原审原告）：锦州隆源电力建设工程有限责任公司
法定代表人：袁维国，该公司经理。
委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：***
委托诉讼代理人：***，锦州市七星法律服务所法律工作者。
原审第三人：锦州市松山新区豪都娱乐会馆
投资人：迟晓宇。委托诉讼代理人：**，辽宁天一律师事务所律师。上诉人锦州隆源电力建设工程有限责任公司因与被上诉人***，原审第三人锦州市松山新区豪都娱乐会馆房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州隆源电力建设工程有限责任公司的委托诉讼代理人贾继有，被上诉人***及委托诉讼代理人***，原审第三人锦州市松山新区豪都娱乐会馆的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州隆源电力建设工程有限责任公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决中第三项，改判支持上诉人解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：原审判决违背了《合同法》第94条规定，违背了双方签订的房屋租赁合同第18条规定。被上诉人***答辩称，我方同意解除房屋租赁合同，但对方得赔偿我600万元的损失。原审第三人答辩称，我方不同意解除房屋租赁合同，我方认可从2016年开始缴纳租金。锦州隆源电力建设工程有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告支付房屋租赁费3410272元直至腾空房屋之日止；3、请求支付逾期付款违约金2088878.4元至实际支付租金之日止；4、被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年，原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司（甲方出租人）与被告***（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定，第一条甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准。第二条出租房屋坐落于太和区凌南西里锦绣天地A区28-32号，房屋建筑面积1400平方米，房屋门窗完好，水、电、气、暖供应正常，房屋租赁期限：自2012年8月1日至2022年8月1日止。租赁房屋租赁费每10年调整，按每年的行情调节。第三条租金每年人民币陆拾伍万元整。第四条租金每一年支付一次；自本合同生效之日起，乙方应先向甲方支付保证金10万元，装修后2012年12月30日前交齐全年租金陆拾伍万元整，以后应在一年到期后的前10日内付清下一年的陆拾伍万元租金。租金现金支付，甲方收取租金时向乙方出具收据。第十八条乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。第二十一条本协议自双方签字之日起生效。合同中未记载签订日期，原告陈述签订日期为2012年8月1日之前，大约是2012年7月中旬左右，被告陈述签订日期为2012年8月1日。原告在甲方（出租人）处加盖公章，被告在乙方（承租人）处签字捺印。位于锦州市太和区凌南西里锦绣天第A区28-32号房屋的所有权人为原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司。该公司法定代表人为袁维国，自2008年7月3日至2017年9月27日，该公司企业机读档案变更情况中无法定代表人变更的记载。第三人锦州市松山新区豪都娱乐会馆娱乐经营许可证首次发证日期为2013年8月13日，排放污染物许可证发证日期为2014年8月13日。锦州市松山新区锦绣天第A区28-32号房屋实际由第三人作为经营场所使用。落款日期为2018年1月3日，加盖有中共锦州市委锦州市人民政府信访局群众来访接待处公章的证明，内容为“2013年8月至2014年8月有群体多次到市信访局就豪都娱乐会馆开业一事上访，人数达60人。市信访局接待领导为师处长，市人大市政府就此事有过批复。”落款日期为2018年1月3日，加盖有锦州市文化广电新闻出版局公章的证明，内容为“2013年2月，市文广新局文化市场处受理豪都娱乐会馆开业申请，期间由于装修噪音扰民等问题，周边群众多次集体上访，市文广新局文化市场处负责接待协调，市领导对此做出过批示，省文化厅也曾提出解决意见，最后于2013年8月批准其经营，后因上访，环保部门将开具的许可证收回，处于停业状态，自2014年8月环保部门才给其开具允许经营许可证。”被告***基于本案所涉租赁关系，曾向原告支付10万元保证金，此外再未支付过租金。一审法院认为，原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司与被告***签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方持有的合同均记载，原告在首页甲方（出租人）处加盖了公章，被告在乙方（承租人）处签名捺印，该合同约定，“本协议自双方签字之日起生效”，故可以认定，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。虽被告持有的合同尾页落款处双方未签字盖章，原告持有的合同尾页落款处加盖有原告法定代表人袁维国的名章，但均不影响合同效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告作为出租人已经履行了交付房屋的义务，被告作为承租人理应按合同约定支付租金，至于该房屋实际由谁使用，不影响被告所应履行的义务。被告虽未按合同约定履行支付租金的义务，但该合同约定租赁期限为10年，现尚未到期，解除合同不利于交易的稳定性及各方当事人权利的实现，故原告请求解除租赁合同，本院不予支持。原告主张被告支付拖欠的租金及支付违约金符合法律规定，应予支持。租金自2012年8月1日至2018年5月2日，共计3741062元，之后租金原告可另行主张权利。关于违约金，合同中约定的违约金标准，每日按应交付租金的20%计算违约金，标准过高，应予以调整，可以应付租金为基数，自违约之日起，按年利率6%的标准计算违约金。关于被告提出的装修期间及群众上访导致无法正常营业等抗辩理由，租赁合同中对此并无约定，以上原因不能成为其不交租金或少交租金的依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告***于本判决生效后十日内给付原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司2012年8月1日至2018年5月2日租金共计3741062元。二、被告***于本判决生效后十日内向原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司支付违约金。（违约金按以下标准计算，自2012年12月31日起，以650000元为基数；自2013年8月1日起，以650000元为基数；自2014年8月1日起，以650000元为基数；自2015年8月1日起，以650000元为基数；自2016年8月1日起，以650000元为基数；自2017年8月1日起，以491062元为基数；均按年利率6%计算至给付之日止。）三、驳回原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49286元，由原告锦州隆源电力建设工程有限责任公司负担9168元，由被告***负担40118元。二审诉讼中，双方当事人未提交新证据，原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的五种情形，其中第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第四款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现上诉人提出，改判支持上诉人解除《房屋租赁合同》的诉讼请求的上诉理由。经查，上诉人系案涉租赁物的所有权人、被上诉人系承租人、原审第三人系该租赁物的实际使用人，第三人将租赁物装修成大型娱乐场馆。该《房屋租赁合同》约定的租赁期为十年（自2012年8月1日至2022年8月1日止），现出租人已经履行了交付房屋的义务，被上诉人应该按照合同的约定履行给付租金的义务，但被上诉人未按合同约定支付前期租金。由于《房屋租赁合同》第十八条“乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任”中的违约金约定偏高、允许甲方单方终止合同的宽延期限偏短，此节不符合法律的相关规定，上诉人以此为由要求解除双方的《房屋租赁合同》欠妥，原审法院以租期未届满，现解除合同不利于交易的稳定性及各方当事人权利的实现为由，未即时判决解除租赁合同并无不当，且判决被上诉人支付相应的租金是正确的。本案系上诉人就租金问题的首次诉讼，如本判决生效后上诉人未能收取到租金，则视为不能实现合同目的的情形出现，届时上诉人可另行主张权利。综上，锦州隆源电力建设工程有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49286元，由上诉人锦州隆源电力建设工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长***审判员***审判员*广二〇一八年九月十日法官助理田稷书记员***