辽宁宗传矿业房地产开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省抚顺市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽04民终111号

上诉人（原审被告暨反诉原告）：辽宁宗传矿业房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇新村街（浑河家园A18-5）。

法定代表人：金少华，该公司总经理。

委托代理人：徐清文，辽宁滳德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告暨反诉被告）：***，女，1980年8月31日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。

委托代理人：刘伟，辽宁满诚律师事务所律师。

原审第三人：王辉，男，1988年8月27日出生，满族，无职业，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。

上诉人辽宁宗传矿业房地产开发有限公司因与被上诉人***、原审第三人王辉房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2018）辽0423民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁宗传矿业房地产开发有限公司的委托代理人徐清文，被上诉人***的委托代理人刘伟，原审第三人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

辽宁宗传矿业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法撤销2015年10月14日***与上诉人签订的关于清原满族自治县东方雅居13-3-1701室房屋定购书。事实与理由：1、***并未向我司及王辉实际交付购楼款，并未与我司签订《商品房买卖合同》。王辉于2015年10月以抵顶工程款的方式，通过我司与***签订《房屋定购书》，订购我司开发的“东方雅居”项目13幢3单元1701房，***并未实际交付购楼款，而是用向王辉的高息民间借贷款项抵顶的购房款。同时，因我司发现王辉超额抵顶工程款后，已明确告知王辉及***在向我司交付购房款前不能签订《商品房买卖合同》，且我司没有替王辉偿还民间借贷的义务。2、我司同意王辉抵顶工程款系因对应给付工程款数额重大误解。王辉于2014年起为我司承建“东方雅居”1#商品楼和综合楼，双方约定工程竣工后，以工程结算确定工程款数额；施工期间，为缓解第三人的资金压力，我司同意第三人可以出售部分商品房，用售楼款抵顶我司应向王辉给付的工程款，但明确约定抵顶数额不能超过我司应给付工程款总额。王辉趁工程未进行结算、我司应给付数额未明确，利用我司对工程款给付数额存在重大误解之机，谎称未超额抵顶，用我司的在售商品房抵顶王辉自己的民间债务。后经工程竣工结算，王辉向我司超额抵顶工程款达到1776988.83元。3、一审片面保护***的合同法律关系，对我司与王辉的合同法律关系视而不见。一审对我司提出反诉且符合《合同法》规定的存在重大误解的事实不予认定，严重违反公平公正的司法原则。综上，请二审支持我司的上诉请求。

***答辩：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审查明事实后，驳回上诉，维持原判。

王辉答辩：2014年，我在承建清原县皇家经典项目过程中，因资金紧张向***借款10万元，后因皇家经典项目开发商资金链断裂，该项目欠付我近500万元工程款。所以我一直未能归还该款项。2015年起我承建“东方雅居”1#商品楼和A号综合楼后，与该项目开发单位辽宁宗传矿业房地产开发有限公司约定，工程竣工后以工程结算结果确定工程款数额。施工期间，因我在皇家经典项目垫付了大量资金，在承建该项目过程中，资金十分紧张，经与开发单位多次协商，开发单位为保证项目正常建设进度，缓解我的资金压力，同意我可以出售部分商品房，用以抵顶部分工程款，但我们同时约定，由我控制抵顶数额，不能超过开发单位应给付工程款总额。由于我个人资金压力过大，为缓解个人资金压力，在应付数额未明确的情况下，以抵顶工程款的方式，出售了十余套商品房。该项目工程竣工后，经结算，开发单位向我超额抵顶工程款达1776988.83元。我在建设东方雅居项目期间，***等人多次找我索要欠款，个别人员甚至采取驾车封堵建设通道的手段逼我还钱，我出于资金压力，于2015年10月，利用开发单位对工程款给付数额没有确定之机，以抵顶工程款的方式，通过开发单位与***签订《房屋定购书》，订购东方雅居项目13幢3单元1701房。用购房款抵顶工程款20余万元，扣除我应付***的本息16余万元，加上***的房价优惠，大约剩余5万元由***返还给了我。

***向一审法院起诉请求：1、要求确认2015年10月14日原告***与被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司签订的关于清原镇新村街东方雅居13-3-1701室楼房房屋订购协议合法有效；2、要求被告立即协助原告办理清原镇新村街东方雅居13-3-1701室楼房过户手续；3诉讼费用由被告承担。

辽宁宗传矿业房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、依法撤销反诉人与被反诉人签订的《房屋定购书》；2、判令第三人及被反诉人承担反诉诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年10月14日原告***通过第三人王辉购买被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司开发的东方雅居13号楼3单元1701室房屋，购买方式为顶账房，一次性付款248260.00元，被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司为原告出具专用收款收据一张，付款单位为***并加盖被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司财务章。后双方签订“东方雅居房屋定购书”一份，双方约定付款方式为一次性付款，总价为248260.00元。2017年6月份，原告得知被告具备办理房屋所有权证的条件，找到被告办理房屋所有权证，被告均未协助办理，原告诉至法院要求被告协助办理房屋所有权证。另查明，第三人王辉系辽宁宗传矿业房地产开发有限公司在开发东方雅居1#商品楼和综合楼的承建人，在施工期间原告通过第三人王辉以顶账的方式购买的涉案房屋，被告并没有反对第三人的售楼行为，并与原告签订《房屋定购书》。

一审法院认为：合法的合同关系受法律保护，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，原告***通过第三人王辉购买顶账房一次性付清房款248260.00元，被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司为原告出具收款收据，加盖公司财务章，视为被告已经收到房款，并与原告签订《东方雅居房屋定购书》。协议中约定双方自愿签订此协议，既视为协议是真实有效的，在协议中，双方约定的购买房屋与原告诉求房屋为同一房屋，且付款方式为一次性付款，具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应当被认定为商品房买卖合同，且该合同是在双方自愿的基础上签订的，既视为有效合同。作为合同一方当事人的被告，有义务履行合同中规定的权利义务，协助办理房屋所有权的手续。本院对原告的诉求予以支持。关于被告辩称及反诉中称该房屋未能办理房屋所有权的原因为第三人王辉超额抵顶工程款所致。属重大误解订立的合同。重大误解是指当事人因为对相对人的行为或合同的标的发生错误认识，从而使自己作出与自己意思相违背的行为，致使自己的利益遭受较大损失的行为。在本案中，原、被告双方自愿签订《东方雅居房屋定购书》，该协议中各项条款约定详细，对于房屋的价款、付款方式、付款标的约定明确，并未发生错误的认识和违背自己真实意思的行为。被告在原告付清款项后为原告出具收款收据既视为原告已经收到房款，原、被告双方的合同是合法有效的。对于第三人王辉超额抵顶工程款一事与本案没有直接联系，其属于被告与第三人之间的债权债务，与原告的诉求不相关，对于被告的反诉，本院不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第71条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、2015年10月14日原告***与被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司签订的关于清原镇新村街东方雅居13-3-1701室房屋定购书合法有效；二、被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理位于东方雅居13号楼3单元1701室楼房的所有权证；三、驳回被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费5124元，由被告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司负担；反诉费5024元，由反诉原告辽宁宗传矿业房地产开发有限公司负担。

二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。

本院认为，辽宁宗传矿业房地产开发有限公司在一、二审均主张撤销2015年10月14日其与***签订的《东方雅居房屋定购书》，理由是其同意王辉抵顶工程款系因对应给付工程款数额存在重大误解，但在双方签订的《东方雅居房屋定购书》上并没有上诉人所述事项的约定，且一审已对案涉合同是否属于重大误解订立的合同进行了论述，经本院审查，该论述正确，本院不再重复赘述。关于辽宁宗传矿业房地产开发有限公司称***并未向其及第三人交付购楼款的上诉理由，因在***提交的专用收款收据上已载明***支付的248260元购房款系“顶账一次性”，且在此收据上加盖了辽宁宗传矿业房地产开发有限公司的财务专用章，故辽宁宗传矿业房地产开发有限公司称***未向其及第三人交付购楼款的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于辽宁宗传矿业房地产开发有限公司称一审对其与第三人的合同视而不见的上诉理由，一审判决对此事项已有论述，即属于辽宁宗传矿业房地产开发有限公司与王辉之间的债权债务，与***诉求无关，经本院审查，该论述并无不当，本院给予确认，故对辽宁宗传矿业房地产开发有限公司的该项上诉理由不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5024元，由上诉人辽宁宗传矿业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　宫　颖

审判员　马开智

审判员　罗　华

二〇一九年六月五日

书记员　曹　扬