山***集团有限公司、***租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0705民初4850号 原告：山***集团有限公司。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1981年1月1日生，汉族，山***集团有限公司员工，住山东省潍坊市经济开发区。 委托诉讼代理人：***，山东衡源律师事务所律师。 被告：***。 委托诉讼代理人：**、***，山东潍州律师事务所律师。 原告山***集团有限公司与被告***租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山***集团有限公司委托诉讼代理人***、被告***委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山***集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年10月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付2020年3月6日至2021年8月18日期间拖欠的房屋租赁费244684元、自2021年8月19日起至实际退还承租房屋之日止期间的房屋租赁费(按照每天411元计算)；3、判决被告支付违约金53885元(自2020年1月29日至2021年8月31日止，按月息2分计算)、2021年9月1日起至实际退还承租房屋止期间的违约金(以实际拖欠租赁费为基数×违约天数×月息2分计算)；4、判决被告在合同解除后立即腾退租赁房屋，并交还给原告；5、判决被告支付拖欠水费、电费及污水费合计8242.20元(按照合同解除后被告腾退房屋当日水表、电表的实际用水、电数计收)；6、被告承担全部诉讼费用、财产保全费、保全担保费等。 事实和理由：2017年10月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份（合同编号：ＴＦ-2018-007号），约定由被告承租原告所有的位于奎文区××街××号××花园小区后院房屋使用。租赁期限为五年，自2018年1月19日至2023年1月18日止。合同约定年租金15万元，租金按季交付，由被告于每季第1个月的10日内交付给原告。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告在使用期间违反合同约定，不按期支付租金，直到2021年3月5日、2021年6月6日被告才分两次共支付租金20000元，仍然拖欠原告所诉租金，同时，被告还没有按照合同约定交纳水费、电费及污水费用，为解决被告拖欠上述费用问题，我公司多次派人向被告催要，但被告却无故继续拖欠租金及所欠水电费及污水费用。根据双方签订合同的约定，如被告逾期交纳约定的各项费用的，原告有权提前与被告解除合同。合同签订后，被告已经严重违反了合同约定，构成根本性违约，被告的违约行为已经给我公司造成了严重经济损失，原告为维护自己的合法利益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。 被告***辩称：原告起诉主体错误，我方与原告签订的房屋租赁合同并未实际履行，合同系提前三个月所签，但租赁期限内合同并未履行。房屋由胡XX租赁并使用，原告对此明知，且至被告收到传票前，原告从未向被告催要过任何房租（催要形式包括：口头、书面、电话），请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告***自2012年1月开始承租原告的坐落在奎文区××街××号××花园小区后院房屋（以下简称案涉房屋），案涉房屋建设在原告法定代表人李XX取得国有土地使用权的地块上。第一次签订房屋租赁合同期间自2012年1月19日至2015年1月9日，第二次签订房屋租赁合同期间自2015年1月19日至2018年1月18日，房屋租赁期间被告经营其注册成立的奎文区XX餐馆。第二次租赁期间，2016年11月6日、2016年11月24日赵XX曾向原告法定代表人李XX妻子张XX转账支付过房租。 2017年10月25日，原、被告签订ＴＦ（房租）-2018-007号房屋租赁合同，约定原告将其坐落在奎文区××街××号××花园小区后院房屋出租给被告***从事经营活动使用，租赁期限自2018年1月19日至2023年1月18日止，年租金为15万元，租金按季交付，每季第一个月10日交付。合同第十三条违约责任部分约定，如拖欠租金，每日按拖欠额的千分之三承担违约金（计算违约金的基数，已交付日实际应交数额为准）；被告逾期支付租金的，原告有权解除合同。2017年10月25日胡XX向原告员工张XX支付过房租。被告主张案涉合同系在原告代理人盛XX催促下签署，其2017年12月确定了新项目并寻找到了新的房源，明确告知原告第一份合同到期后不再经营，该合同并未实际履行。 **于2018年5月1日向原告法定代表人***妻子***支付2万元、*芳于2018年5月25日向原告员工张XX支付17500元、12500元，并分别备注：2018年第一季度已付清、2018.4.18-7.18；2018年8月6日，*芳向张XX支付37980元，备注小螺号第三季度房租。*芳账号于2018年5月1日付款账号除被*隐藏部分均一致。原告主张上述款项系被告交付的租金，被告对此不予认可。 原告主张自2020年1月19日被告未按约支付房租，于2021年3月5日支付1万元，于2021年6月6日支付1万元。 另查明：被告***于2012年4月21日登记成立奎文区XX餐馆，***为经营者，营业场所为奎文区福寿东街与白浪河东侧，2017年5月15日注销。 郝XX于2017年4月18日登记成立奎文区XX餐馆***店，郝XX为经营者，注册地址为山东省潍坊市奎文区××街××号××路××街××路××。 原告提交2016年4月15日、2016年4月17日企业授权函各一份，均载明位于***与四平路交叉口中国石化对面、白浪河畔的小螺号海鲜门店，向口碑（上海）信息技术有限公司确认上述线下门店在支付宝钱包“商家”频道的线上运营，2016年4月15日企业授权函中委托授权企业处加盖了奎文区XX餐馆的公章，签名处为“**健”，2016年4月17日的企业授权函中，郝XX在受托人/企业中签字，**健在委托授权企业处签字。原告提交2016年美团外卖服务合同商户留存联一份，其中门店名称为“小螺号”，门店地址为奎文区福寿东街与白浪河东侧，开户名为***名下的农业银行账号，原告另提交2015年7月7日美团服务合同商户留存联一份，其中甲方开户名为郝XX名下的银行账户，甲方处加**文区XX餐馆的公章，原告另提交2015年5月19日技术服务框架协议第二联一份，其中甲方名称为“小螺号海鲜酒店”，经营者为郝XX，甲方银行账号为郝XX的中国农业银行账号。原告主张上述证据综合证明***与郝XX在2015年就存在共同经营的情形。被告对上述证据均不予认可，且认为2016年4月15日企业授权函中“**健”并非其本人签字。 原告提交工商服务业统一收款收据存根联15份，主张自2017年1月19日至2020年1月18日的房租，客户名称均记载为***。被告对上述证据均不予认可，认为自单方制作，原告可自行填写，编号混乱，系后期伪造，且原告自认2021年3月5日、6月6日支付过租金，收据中没有记载，原告有意逃避被告不是实际承租人的事实。 原告另提交三张发票，时间分别为2019年8月20日、2020年5月14日、2021年7月13日，出具发票的名称均为奎文区XX餐馆福寿东街店，被告对该证据真实性无异议，认为能够证明被告已经不是房子的实际承租人。 被告提交吉林省长春市国安公证处作出（2021）吉长国安证内民字第55590号公证书，其中郝XX签署声明书一份，载明：2018年1月开始郝XX和前夫胡XX共同经营位于山东省潍坊市奎文区××街××号的小螺号餐馆，无其他人参与，房租都是由我们支付。2020年5月6日胡XX与郝XX离婚，离婚协议约定该餐馆由其经营并负责。离婚之后胡XX重新进行了装修并一直自行经营至今。2020年5月6日，郝XX与胡XX签订协议离婚书，其中约定：现有饭店一处，位于山东省潍坊市奎文区（小螺号），由男方经营，所得收入归男方所有，该离婚协议书在公主岭市民政局婚姻登记处留存。原告对声明书的内容不予认可，认为声明是为了帮助被告推卸责任而作，其内容没有证据证明；没有离婚证作证，对离婚协议真实性不予认可。 被告提交2021年8月16日原告处代理人盛XX与其通话录音及移动通信通话记录一份，通话录音中***问：“上次房租你们怎么定的啊？”盛XX回答：“他不是有个房子嘛。”盛XX说：“你看这两天又不接电话了，电费也不交”，“我觉着你和他关系挺好，我寻思着问问你能知道”。原告回答：“我们不是，早就分了”“他换号换的也没有他电话号码了”。***询问“欠你们多长时间房租啊”，盛XX回答：“欠了一年啦接近”。盛XX说：“你看他电话不接微信不接……张经理俺不愿意去打扰你”。原告认为盛XX未在通话中承认是郝XX或胡XX承租了房屋，应为盛XX认为郝XX、胡XX时***在此经营餐馆的内部管理人员，向郝XX或胡XX索要过租赁费，就是向***索要。 被告提交**名下中国建设银行交易明细、支付宝转账电子回单、微信支付交易明细证明，主张2018年5月1日，胡XX通过支付宝向**转账2万元后，**向***支付2万元；2018年5月25日，郝XX、胡XX通过微信、支付宝向**转账共计37980元后，**向张XX支付37980元。被告提交山东省潍坊市潍城公证处作出（2021）鲁潍坊潍城证民字第3000号公证书，其中**出具声明书一份：载明2018年1月始，**在潍坊奎文区XX餐馆***店担任会计，2018年10月离职，老板是胡XX，2018年5月1日、5月25日、8月6日分别向房***集团汇过三次房租款，认可被告主张的上述付款流程。原告对支付宝转账电子回单真实性提出异议，并主张**在2016年11月6日、11月24日就代替***开办的餐馆支付过租金和费用，故**在工作时间上不真实，对真实性不予认可。 被告提交山东省潍坊市潍城公证处作出（2021）鲁潍坊潍城证民字第3015号公证书，其中靳XX出具声明书一份：载明2018年1月始，靳XX在潍坊奎文区XX餐馆***店担任厨师长，老板是胡XX，因疫情影响，餐馆生意一直不好，到2021年8月老板胡XX决定暂停营业，让靳XX在门口张贴了告示，告示上留有靳XX的电话，其工作期间工资是由胡XX和其妻子郝XX发放。原告对声明真实性不予认可，认为公证书仅能对靳XX的签字真实性公证。 被告庭后提交租赁状况说明意见一份，主张2017年10月，盛XX要求提前一个季度续签合同，由于当年餐馆经营出现小幅亏损，被告面临重新装修升级或停止经营选择其他项目的选择矛盾，在原告催促下签订该合同。2017年12月，被告确定新项目及新房源，明确告知原告之前的合同到期后不再经营，让原告寻找新租户，原告寻找新租户并将案涉房屋出租给胡XX从事餐饮生意，故双方并未执行2017年10月25日签订的房屋租赁合同，该合同应按解除处理。 被告主**XX的前夫胡XX为奎文区XX餐馆***的实际经营者，并申请追加胡XX为本案第三人，本院多次电话联系胡XX未果，被告未提交其他有效联系方式，原告对胡XX亦未提出权利主张。 本院认为，原告与被告就案涉房屋先后签订三份房屋租赁合同，***在此处经营其注册成立的奎文区XX餐馆，前两份租赁合同双方已履行完毕，并无争议，且出租案涉房屋建设在原告法定代表人***享有使用权的土地之上，故原告有权出租案涉房屋。双方于2017年10月25日签订的房屋租赁合同，被告***对其签字真实性无异议，故该合同应视为双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。 原、被告对于实际经营者存在争议，原告主**XX、胡XX与***系其内部经营关系；被告***主张实际经营者系郝XX的前夫胡XX。根据本院查明的事实，2017年4月18日郝XX登记成立奎文区XX餐馆***店，***于2017年5月15日注销奎文区XX餐馆，但***于2017年10月25日仍继续以自己的名义与原告签订房屋租赁合同；***称其未再使用案涉租赁房屋，但并未提交证据证明其将案涉房屋交还给原告，且其在与盛XX的通话录音中也认可与其主张的实际经营者相识，故综合本案其他证据，对于被告未在此实际经营的主张，本院不予采信。***与郝XX、胡XX之间是否存在内部经营关系或其他法律关系，不是本案的审理范围，原告处工作人员盛XX的通话录音中虽体现出交纳房租者另有其人，但原告根据合同相对性，仍有权要求被告***履行合同并承担房租。 因被告***自2020年1月19日后未按约交纳房租，构成违约，故原告要求按约解除其与***于2017年10月25日签订的房屋租赁合同的主张，本院依法予以支持。原告未向被告送达解除合同通知书，故应认定于起诉状送达之日即2021年11月3日合同解除。原、被告约定年租金15万元，故原告主张日租金411元（按照15万元/365天计算）合法有据，自2020年1月19日至2011年11月2日共计一年零288天，扣除被告交付的2万元租金，被告共计应支付原告欠付租金248368元。2011年11月3日之后，因被告实际占用房屋，故原告要求继续按照合同约定411元/天计算至被告实际返还房屋之日止的房租，实际为房屋的占用费，该主张合法有据，本院依法予以支持。 原、被告签订的房屋租赁合同解除，被告***应向原告腾退返还租赁房屋。 原告主张的违约金，系被告逾期支付房租导致的利息损失，合同约定违约金标准过高，应予调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。按照双方合同约定的付款方式，其违约金应分段计算，其中2020年1月19日至2020年4月18日的欠付房租17500元（按照37500元-20000元计算），违约金应自2020年1月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2020年4月19日至2020年7月18日的欠付房租37500元，违约金应自2020年4月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2020年7月19日至2020年10月18日的欠付房租37500元，违约金应自2020年7月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2020年10月19日至2021年1月18日的欠付房租37500元，违约金应自2020年10月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2021年1月19日至2021年4月18日的欠付房租37500元，违约金应自2021年1月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2021年4月19日至2021年7月18日的欠付房租37500元，违约金应自2021年4月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2021年7月19日至2021年10月18日的欠付房租37500元，违约金应自2021年7月10日起按照计算至被告实际给付之日止；2021年10月19日至2021年11月2日的欠付房租5754元（按照411元/天*14天计算），违约金应自2021年10月10日起按照计算至被告实际给付之日止。 原告主张被告支付其欠付的水费、电费及污水费，但并未提交证据证明该主张，故原告的该项主张本院不予支持，原告可另行主张。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百零九条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、原告山***集团有限公司与被告***于2017年10月25日签订的TF（房租）-2018-007号房屋租赁合同于2021年11月3日解除； 二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告山***集团有限公司拖欠房租248368元，并自2021年11月3日起至实际返还租赁房屋之日起按照每日411元支付房屋占用费； 三、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告山***集团有限公司违约金,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止，其中以17500元为基数自2020年1月10日起按照，以37500元为基数自2020年4月10日起计算；以37500元为基数自2020年7月10日计算；以37500元为基数自2020年10月10日起计算；以37500元为基数，自2021年1月10日起计算；以37500元，自2021年4月10日起计算；以37500元为基数自2021年7月10日起计算；以5754元为基数自2021年10月10日起计算； 四、被告***于本判决生效之日起十日内腾退并返还租赁房屋； 五、驳回原告山***集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5745元，案件申请费2020元，共计7765元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　王　珣 人民陪审员　　杨　艳 二〇二二年七月八日 书　记　员　　***