漯河市第一建筑工程有限公司
漯河市第一建筑工程有限公司、新中豫置业（河南）有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
河南省郏县人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）豫0425执异88号
案外人:黄素娟，女，1968年2月10日生，汉族，住河南省郏县。
申请执行人：漯河市第一建筑工程有限公司。住所地：漯河市源汇区交通路南段。统一社会信用代码：914111001745665815。
法定代表人：武莉粉，总经理。
委托诉讼代理人：丁江炜，河南长顺律师事务所律师。
被执行人：新中豫置业（河南）有限公司。住所地：郑州市金水区民航路**企业壹号大厦**。注册号410100100033457。
法定代表人：李献军，总经理。
本院在执行漯河市第一建筑工程有限公司（以下简称漯河一建公司）与新中豫置业（河南）有限公司（以下简称新中豫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄素娟于2021年11月1日向本院提出执行异议，请求撤销（2020）豫0425执恢90号执行裁定书，终止执行或不予执行郏县御景国际8号楼三楼东户房产。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人黄素娟称，请求撤销（2016）豫0425执296号执行裁定书，终止执行或不予执行郏县御景国际8号楼三楼东户房产。事实与理由：黄素娟2010年交定金签订意向书购得御景国际8号楼3楼东户房产一处。2012年交全款签订《商品房买卖合同》取得房屋所有权，实际入住使用并提出所购房屋存在的质量问题解决方案。之后又会同小区所有业主开始集体上访。县里将御景国际列入问题楼盘进行化解（有关部门相互推脱致小区至今无法办房产证）。入住使用至今一直向御景国际小区物业公司缴纳着物业费16048元。总之，自2010年黄素娟取得郏县御景国际8号楼3楼东户产权居住使用以来，至今没有收到任何法院到查封文书和印条痕迹，黄素娟已全额缴纳售房款并居住至今，是合法的房屋所有权人。综上，法院执行的御景国际8号楼3楼东户房屋实际所有权人系黄素娟，非新中豫公司，被异议人无权对案外人合法善意取得所购买的上述房屋申请执行。申请撤销（2016）豫0425执296号执行裁定书，终止（2016）豫0425执296号执行裁定书中涉及黄素娟所有的合法房产的执行。审查过程中，黄素娟请求变更撤销（2016）豫0425执296号执行裁定书为撤销（2020）豫0425执恢90号执行裁定书。
漯河一建公司辩称，黄素娟提起的执行异议无事实及法律依据，请求依法驳回。
本院查明，本院在执行漯河一建公司与新中豫公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2016年11月8日作出（2016）豫0425执296号执行裁定，查封了新中豫公司以下房产：一、面朝西的门面房南头两间上下两层；……。五、未出售的单元房：……8号楼3楼东户。
并于2020年9月14日作出（2020）豫0425执恢90号执行裁定，续行查封新中豫公司所有的位于郏县御景国际包括8号楼3楼东户的多套房产。
2021年11月1日，黄素娟提出执行异议，并出具以下证据：
1.黄素娟与新中豫公司于2012年6月23日签订的《商品房买卖合同》，主要内容为:……第三条买受人所购商品房的基本情况第8幢3层东户…；
2.新中豫公司给黄素娟出具的收据，内容为：“今收到黄素娟房款（一次性）25.3万元整，系付御景国际8号楼3层东户;
3.买房时，销售公司的VIP卡、宣传名片；
4.郏县欣荣物业管理有限公司出具的证明及收费收据。证明内容为：“御景花园黄素娟业主住8号楼3楼东户，从2014年至2021年12月31日，正常交纳物业费”；
5.房屋存在质量问题照片。
新中豫公司对黄素娟提供的证据质证意见为：对证据1和2，《商品房买卖合同》及新中豫公司出具的收据系造假行为，同时《商品房买卖合同》没有在房产管理部门备案，可能涉嫌虚假诉讼；对证据3，不知情，不予认可；对证据4，没有物业公司负责人的签名和正规发票；对证据5，房屋未竣工，未验收，没有相关的房屋销售许可证，不属于应销售的房产，黄素娟不可能与新中豫公司签订房屋买卖合同。
同时漯河一建公司提供营业执照变更信息一份。证明2012年12月21日之前李献军就不是新中豫公司的人员，与新中豫公司没有任何关系，2012年6月23日的合同，明显造假。
案涉房产未办理过户登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，黄素娟在本院对案涉房产查封及续行查封之前已与新中豫公司签订书面《商品房买卖合同》，且已支付全部价款，并已入住，非因自身原因未办理过户登记。故对黄素娟的异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止（2020）豫0425执恢90号执行裁定书对郏县御景国际8号楼三楼东户房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向郏县人民法院提起诉讼。
审 判 长 周自平
审 判 员 张利强
人民陪审员 叶阳浩
二〇二一年十一月二十二日
书 记 员 王润泽
