梁山县金马建筑安装公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）济民终字第2762号

上诉人（原审被告）马洪魁。

委托代理人陶先瑞，山东及时雨律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）梁山县金马建筑安装公司。

法定代表人马宗喜，经理。

委托代理人李德军，山东金正义律师事务所律师。

梁山县金马建筑安装公司（以下简称金马建安公司）与马洪魁房屋租赁合同纠纷一案，梁山县人民法院于2012年12月11日作出（2012）梁民初宇第1689号民事判决，金马建安公司不服，向本院提起上诉，本院于2013年9月26日作出（2013）济民终字第644号民事裁定，撤销梁山县人民法院（2012）梁民初字第1689号民事判决，发回梁山县人民法院重新审理。梁山县人民法院经重审后于2014年8月16日作出（2014）梁民重字第10号重审判决，马洪魁不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认定，2011年10月1日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告租赁被告位于梁山县第一发电厂大门北面三间房屋，租赁期限为一年，租赁费每月3000元，共计36000元，由原告一次性给付被告。2011年11月21日、11月30日，原告分二次共计给付被告租赁费36000元。后涉案房屋于2012年3月20日被拆迁。原告提起诉讼，要求被告返还其租赁费19500元。

原审法院认为，双方签订的租赁合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。在合同履行过程中，涉案租赁物被拆除，致使合同无法继续履行，双方所签订的合同应予解除，解除合同的时间应认定为租赁物被拆除的时间即2012年3月20日，原告已使用租赁物的时间为6个月。根据原、被告所签书面合同的约定，双方的租赁费为按月交纳，原告分两次共给付被告36000元的租金，系原告自愿提前履行合同的行为。原告要求被告返还未使用租赁物的月租赁费，于法有据，应予支持。被告主张原告承诺租赁期间无论出现什么情况，均不要求退还租赁费，举证不力，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告马洪魁于判决生效后五日内返还原告梁山县金马建筑安装公司租赁费18000元；二、驳回原告梁山县金马建筑安装公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由被告马洪魁负担。

宣判后，马洪魁不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，被上诉人租赁房屋时明知房屋面临随时被拆除的事实，但其为了承揽到拆除范围内部分工程的需要而租赁该房屋，期限为一年，年租金36000元，为此双方自愿签订了租赁协议并履行了该协议。证人宋某和关某出庭证实的事实和双方当事人陈述的事实能够互相印证，能够证明双方约定的租赁形式是年租而非月租，即租期一年，年租金36000元，租赁期间无论出现什么情况，均不要求退还租赁费，上诉人完成了本案的全部举证责任，足以证实上诉人的主张。请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人梁山县金马建筑安装公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。

本院认为，上诉人马洪魁与被上诉人梁山县金马建筑安装公司于2011年10月1日签订租赁协议，该租赁协议约定了租期为一年，租金为每月3000元，共计36000元，由梁山县金马建筑安装公司一次性交给马洪魁，双方在租赁协议中并未有即便是被上诉人租赁一天也不要求上诉人退还租金的约定。证人关某、宋某一审时证实上诉人、被上诉人于2011年10月1日协商租赁事宜，并均证实上诉人、被上诉人约定了即便是被上诉人租赁一天也不要求上诉人退还租金，上诉人亦称被上诉人系为了能够得到金冠一号的建筑权而租赁该房屋，并称当时双方都知道该房屋随时都有被拆迁的可能，在这种情况下，如果双方存在被上诉人租赁一天也不要求上诉人退还租金的约定，那么该约定应为本案租赁合同比较重要而特别的约定，而上诉人主张的该约定并未出现在双方的书面租赁协议条款中，上诉人仅以证人证言予以证实，证据不充分，一审法院不予采信，并无不当，被上诉人应当按照其实际租赁房屋的时间交纳租金，一审法院判决由上诉人返还给被上诉人18000元的租金并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费250元，由上诉人马洪魁负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　朱壮男

审　判　员　　张　杰

代理审判员　　马　斌

二〇一四年十二月十二日

书　记　员　　楚亭亭