梁山县金马建筑安装公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省梁山县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）梁民重字第10号

原告：梁山县金马建筑安装公司。

法定代表人：马宗喜，经理。

委托代理人（特别授权）：李德军，山东金正义律师事务所律师，

被告：马洪魁，农民。

委托代理人（特别授权）：陶先瑞，山东及时雨律师事务所律师。

原告梁山县金马建筑安装公司（以下简称金马建安公司）诉被告马洪魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月11日作出（2012）梁民初字第1689号民事判决，原告金马建安公司不服，上诉于山东省济宁市中级人民法院，2013年9月26日山东省济宁市中级人民法院作出（2013）济民终字第644号民事裁定，撤销本院作出的（2012）梁民初字第1689号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金马建安公司的法定代表人马宗喜及其委托代理人李德军、被告马洪魁的委托代理人陶先瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金马建安公司诉称，2011年10月1日，原告租赁被告位于梁山县第一发电厂大门北面三间房屋，约定租赁费每月3000元，租赁期限为一年。原告于2011年11月份给付被告一年的租赁费36000元。2012年3月份，被告租赁给原告的房屋被拆迁，被告应当退换原告租赁费19500元，但被告拒不退还。诉请判令被告返还原告租赁费19500元，诉讼费用由被告负担。

被告马洪魁辩称，被答辩人诉称的事实不实，答辩人不应返还租赁费19500元。涉案房屋因故面临随时被拆迁，但被答辩人的法定代表人马宗喜为了争得金冠一号工程的建筑权，提出按年租赁，一次性交清一年的租金36000元，并承诺租赁期间不论出现什么情况，均按一年期限缴纳租金。涉案房屋是2012年5月底被拆迁的，被拆迁之前，被答辩人自行从租赁房屋内搬出，既没有告知答辩人，也没有要求退还未使用期限的租金。综上，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：

1、双方签订的租赁协议1份，证明租赁期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，租赁费每月3000元。

2、领款证明单2份，证明原告按租赁协议约定，支付被告租赁费36000元。

3、证人张某出庭作证，予以证明原、被告签订合同时的情况。

4、梁山县公安局北区派出所出具的证明一份，证明涉案房屋被拆迁的时间为2012年3月20日。

经庭审质证，被告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，该证据能够证明涉案租赁物的租赁期限是按年计算的，租赁期限为一年，租赁费共计36000元，不能证明是按月支付租赁费。对证据2的真实性无异议，该证据进一步证明是一次性交付一年的租金36000元，而不是按月交付。原告虽然违约，分别于2011年11月21日和2011年11月30日交付租金，但被告同意接受了原告的交款。即使原告没有使用租赁物一年，被告也不应当返还剩余租金。对证据3无异议，证人证言印证了被告方证人宋某、关某在签订合同前，在村委会办公室所听到的关于合同内容的情况是事实。对证据4无异议，但真实的拆迁时间是2012年5月底。

被告马洪魁为证明的自己的主张，在一审时提供证人宋某和关某出庭作证。证人宋某证明：2011年10月1日，在马洪魁处看到马宗喜与被告协商房屋租赁的事情，被告表示要五千元，马宗喜表示为了村能得到金冠一号的建筑权给三千，最后双方同意租赁一年，每月租赁费3000元，但中间出现任何情况，即使租赁一天，被告都不退还原告租赁费。证人关某证明：当时被告说村里有事让其到村委会，看到被告和马宗喜在协商租赁房屋的事，马宗喜让被告将涉案房屋租赁给村里，租赁费一年36000元，哪怕租赁一天，都不要求退还租赁费。

经庭审质证，原告的质证意见为：双方协商签订租赁合同过程中，两位证人不在现场，不具备证人资格。两个证人的证言，可以证明其证言不客观。证人宋某表示在场人员除了马宗喜、张某、马登某某外，其他人员都不认识，而证人关某表示认识宋某，从而证明两个证人的证言不属实。原告所提供的证人张某的证人证言，证明在协商租赁事宜时，证人张某不在场，从而印证了证言的虚假性。

经审查，被告对原告提供的租赁协议和领款证明单的真实性无异议，对证人张某的证言无异议，证据间能够相互印证，上述证据符合法律规定，依法予以采信。被告对原告提交的证据4无异议，辩解该房屋被拆迁的实际时间为2012年5月底，但未能举证加以证明。被告所提供的证人宋某和关某的证言证明力小于上述原告所举证据证明力，不能实现其待证目的。

综上，下列事实可以认定：2011年10月1日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告租赁被告位于梁山县第一发电厂大门北面三间房屋，租赁期限为一年，租赁费每月3000元，共计36000元，由原告一次性给付被告。2011年11月21日、11月30日，原告分两次共计给付被告租赁费36000元。后涉案房屋于2012年3月20日被拆迁。原告诉至本院，要求被告返还其租赁费19500元。

本院认为，双方签订的租赁合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。在合同履行过程中，涉案租赁物被拆除，致使合同无法继续履行，双方所签订的合同应予解除，解除合同的时间应认定为租赁物被拆除的时间即2012年3月20日，原告已使用租赁物的时间为6个月。根据原、被告所签书面合同的约定，双方的租赁费为按月交纳，原告分两次共给付被告36000元的租金，系原告自愿提前履行合同的行为。原告要求被告返还未使用租赁物的月租赁费，于法有据，应予支持。被告主张原告承诺租赁期间无论出现什么情况，均不要求退还租赁费，举证不力，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告马洪魁于本判决生效后五日内返还原告梁山县金马建筑安装公司租赁费18000元。

二、驳回原告梁山县金马建筑安装公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费288元，由被告马洪魁负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审　判　员　　潘世课

审　判　员　　李新起

人民陪审员　　冯　强

二〇一四年八月十六日

书　记　员　　吕晓霞