西安市干道市政建设开发有限责任公司、西安市恒兴市政工程公司合同纠纷民事一审民事判决书

西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0104民初14591号 原告：西安市恒兴市政工程公司，。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：全新强，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：西安市干道市政建设开发有限责任公司，住所地西安市莲湖区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 第三人：西安三色实业有限公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：***,该公司总经理。 原告西安市恒兴市政工程公司（以下简称恒兴公司）与被告西安市干道市政建设开发有限责任公司（以下简称干道公司）、第三人西安三色实业有限公司（以下简称三色公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员**独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付一层80平方米商铺（具体位置为永福大厦E、X轴之间，从最西边建筑外墙外边线向东的一层商铺）并为原告办理该商铺的产权证；2.判令被告向原告承担迟延交付房屋的损失：自2016年9月1日起至交付之日止按每月10000元计算（暂计算至2021年5月31日为57万元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月9日，被告在XX街XX大厦XX楼接建补偿事宜达成《房屋接建协议》及《房屋接建一次性补偿协议》，原告同意被告在原告所有的七层临街楼接建永福大厦，被告承诺以其开发项目永福大厦商业部分对原告进行补偿，补偿标准为80平方米商铺，具体位置为福大厦E、X轴之间，从最西边建筑外墙外边线向东的一层商铺，该商铺产权归原告所有。协议签订后，被告与第三人联合顺利开发了永福大厦。房屋建成后，原告要求被告按照《房屋接建一次性补偿协议》的约定交付一层80平方米商铺并协助给原告办理该商铺的产权证。但被告以第三人未向其交付为***不履行合同义务。经原告多次催促被告与第三人，第三人承诺给原告交付房屋并办理房产证，但至今仍未兑现承诺。房屋建成后，涉案房屋便由第三人一直出租给他人使用，第三人利用涉案房屋进行收益。从房屋建成至今，原告多次奔波于被告和第三人之间，要求按《房屋接建一次性补偿协议》的内容履行交付房屋及办理房产证的义务，但没有任何效果。现原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，1.第三人三色公司为永福大厦项目的开发企业，对永福大厦涉案项目房屋享有所有权及处分权。三色公司是《房屋接建协议》及《房屋接建一次性补偿协议》（并称“案涉协议”）的实际“乙方”，干道公司系受三色公司委托签署的案涉协议，恒兴公司对此明确知晓，案涉协议直接约束恒兴公司与三色公司；2.在涉案项目土地使用权变更后，案涉协议项下的权利义务也实际由干道公司概括转移至三色公司，补偿房屋为三色公司享有所有及处分的权利，能实际履行补偿房屋交付义务的只能是三色公司，原告对此明知。而关于案涉房屋的交付，实际一直是恒兴公司与三色公司在洽谈；3.案涉协议对于补偿房屋的约定不明，在永福大厦项目预售信息公示后，恒兴公司未与三色公司就补偿房屋协商达成一致，导致案涉协议约定的补偿房屋事实上履行不能。且因永福大厦项目至今因未完成竣工验收，无法办理大证，更无法办理分户房屋的房产证，恒兴公司诉请交付的房屋，不属于法律上的物，导致恒兴公司的诉请存在法律上交付不能，因此恒兴公司的诉请应当予以驳回；4.三色公司作为永福大厦的建设方和开发企业，山墙接建的行为是由三色公司实际实施，接建山墙的永福大厦项目的全部利益也实际被三色公司全部占有，干道公司至今未收回案涉项目应得的合作利益，除上述理由以外，从权利义务对等、不动产交付实际履行可行性等方面考虑，也不应判令干道公司承担责任，恒兴公司的诉讼也明显超过诉讼时效。综上，原告要求被告承担迟延交付房屋的损失，没有事实和法律依据，应驳回原告全部诉请。 第三人未作**。 当事人围绕诉讼请求向法庭依法提交了证据，原告提供了如下证据：证据一、《房屋接建协议》、《房屋接建一次性补偿协议》，证明原、被告就被告利用原告房屋接建永福大厦达成一致并签订了补偿协议，补偿面积80平方米，产权归原告所有，补偿位置位于E、X轴之间，从最西边建筑外墙外边线向东的一层商铺，被告应当按照协议约定向原告交付房屋并办理房产证。证据二、5**片（铁蛋刀削面，李想大虾下面），证明涉案房屋已经建好并对外出租。 被告提交证据如下：证据一、《永福大厦项目合作意向书》、《永福大厦项目合作开发合同》及《***》，证明目的：根据被告干道公司与第三人三色公司之间一系列协议的约定，三色公司作为建设方，就案涉项目包括与周边单位及个人的协调工作在内的开发、建设、销售及因此涉及的费用均由三色公司负责及承担，与干道公司无关，干道亦不负责此项工作。涉案接建协议、面积补偿协议（“案涉协议”）是三色公司与原告洽商的结果。干道公司在收到三色公司向其出具的《***》后，才同意三色以自己的名义与恒兴公司签订涉案协议。无论是在签订两协议前，还是在签订后，就接建、补偿有关事宜，原告一直是与三色公司沟通、商谈，涉案协议是三色公司与原告恒兴公司共同意思的表示，与干道公司无关。2013年案涉土地转让之后，三色公司成为永福大厦项目的开发单位，三色公司是唯一有权履行《房屋接建一次性补偿协议》，实施对恒兴公司房屋补偿的主体。涉案项目系位于西安市莲湖区XX街青门东区的永福大厦项目，原告住所地位于XX路XX段XX号，就在永福大厦项目所在地附近，原告对于项目有关开发建设的全部情况均是明知的。证据二、《西安市商品房预售项目公示》（网上截图）、《预售情况截图》、（2020）陕01民终13086号《民事判决书》，证明目的：永福大厦一层商业公示的未网签备案的房屋目前为6套，与《房屋接建一次性补偿协议》面积均存在实质性差异（超过80平方米的3%），也无法确定哪一套属于《房屋接建一次性补偿协议》签订时位于E、X轴之间，从最西边建筑外墙外边线向东的一层商铺。即《房屋接建一次性补偿协议》存在协议补偿房屋约定不明，且原告与第三人此后亦未就补偿补充协商达成一致，补偿房屋存在事实上无法交付的情况。永福大厦至今仍未办理竣工验收，无法办理房本，补偿房屋属于法律上无法交付之物。按照相关法律法规的强制性效力性规定，不得交付使用，三色公司是导致永福大厦项目至今未办理竣工验收的唯一过错方。同时，在涉案项目土地使用权发生转移后，有关信息在西安市住建局网站进行公示，2013年12月三色公司就已经完成了案涉永福大厦（二十六街坊）的预售备案登记，包括开发企业等有关的全部项目信息均公开可查。原告住所地紧邻项目所在地，完全清楚永福大厦项目的开发、建设情况。原告在三色公司与其签订涉案接建协议及面积补偿协议后，在明知永福大厦项目建设进展及项目信息的情况下，未就补偿房屋的有关问题与第三人沟通确认可行的补偿方案，原告对此也有重大过错。原告应自行承担诉讼时效已过、其主张的标的物不可交付等导致的不利后果。证据三、（2018）陕01民初1703号《民事判决书》、（2019）陕01执2174号之一《执行裁定书》，证明目的：三色公司作为永福大厦的建设方和开发企业，山墙接建的行为是由三色公司实际实施，接建山墙的永福大厦项目的全部利益也实际被三色公司全部占有，干道公司至今未收回案涉项目应得的合作利益，从权利义务对等、不动产交付实际履行可行性等方面考虑，也不应判令干道公司承担责任。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年11月9日，原、被告签订《房屋接建协议》及《房屋接建一次性补偿协议》。接建协议记载：就被告开发项目永福大厦与原告现有七层临街楼接建事宜，XX大厦XX层XX街建筑西侧山墙接建，被告在底层与原告房屋相接处设置4米乘4米的消防通道，两侧山墙建筑物顶面及外观立面相接处按国家有关技术规范要求进行处理。关于接建的补偿方式和标准另行协议。补偿协议记载：就永福大厦与现有七层临街楼接建补偿事宜，被告同意以开发项目商业部分对原告进行补偿，补偿面积为建筑面积80平方米（开间内剩余面积由被告自行处理），补偿面积的产权归原告所有，补偿位置位于E、X轴之间，从最西边建筑外墙外边线向东的一层商铺，拆移配电房费用由被告承担， 2011年11月29日，被告与第三人签订《永福大厦项目合作开发合同》，双方合作开发西安市莲湖区XX街青门东区的永福大厦项目，被告投资742.4万元（土地200万元每亩，计3.712亩），第三人投资额为项目开发全部资金和费用。双方收益分配比例为被告12.5%，第三人87.5%。被告按照项目意向书按收益比例分配房产，根据永福大厦项目施工图，暂定被告收益面积共计4810平方米，具体位置为：商业一二层A-F轴线、共计453.12平方米，住宅十二层A-X轴线、共计974.95平方米，十三、十四、十五共三层整层、面积3255.37平方米，共计4230.32平方米，地下室126.56平方米。房屋的交付标准为经过相关部门验收合格的商品房，分配面积以最终实际建设面积，按照双方投资比例进行结算的面积为准，扣除屋面水箱间、电梯间、人防面积等之后的实际面积分配，分配房屋的为止按照约定不变，分配面积的所余或不足部分，按照本项目所有房屋的销售平均价进行补差。本项目不发生土地权属的变更，但第三人有权按照合同约定，对项目所涉及的土地使用权进行开发建设及建成后的按比例分配的地上建筑物享有收益权及处分权。 2018年8月1日，XX道XX大厦项目与三色公司签订的一系列协议及与陕西君睿置业有限公司（以下简称君睿公司）签订的三方协议，将三色公司、君睿公司起诉至西安市中级人民法院，要求：1.三色公司立即向干道公司支付欠款1000万元及违约金190万元；XX道XX房价款16.76万元及相应违约金13万元；3.判令三色公司立即向干道公司交付位于永福大厦一层和二层A-F轴线商业房产453.12平米，并协助将房产的所有权登记至其公司名下；4.判令君睿公司对上述诉请第1项中的债务本息承担连带清偿责任。该案审理过程中，三色公司称永福大厦一层和二层已经盖好，具备商用条件，表示认可干道公司提出的第三项诉讼请求，即立即向干道公司交付位于永福大厦一层和二层A-F轴线的商品房产453平米之诉讼请求，并可以在具备条件后办理产权证。干道公司当庭表示同意接收房屋，称三色公司应尽快给其交接，故干道公司放弃了上述第三项要求干道公司交付房屋并协助将房屋所有权登记至干道公司名下诉请。 三色公司于2013年进行了永福大厦（二十六街坊）的预售备案登记，预售证号为：201XXXX，开发企业为：三色公司。庭审过程中，原、被告均表示永福大厦因消防验收未能通过，故至今未能办理工程竣工验收，原告表示被告在与第三人合作开发过程中是否实际取得房屋，均坚持要求被告交付房屋并赔偿逾期交房损失。 本院认为，原、被告虽签订了《房屋接建协议》及《房屋接建一次性补偿协议》，并约定被告应将位于E、X轴之间，从最西边建筑外墙外边线向东一层，建筑面积为80平方米的商铺补偿给原告，且产权归原告所有，但根据永福大厦（二十六街坊）的预售备案登记，开发企业为第三人，并非被告，且因消防验收未能通过，永福大厦至今未进行工程竣工验收，进而无法办理产权证书，原、被告协议约定交付的房屋产权不明，现原告主张被告交付房屋并办理产权证书客观不能，经本院释明，原告仍坚持要求被告交付房屋办理产权证书并赔偿迟延交房损失，故本案依法驳回原告诉请。原告若认为存在其他权利，可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告西安市恒兴市政工程公司的诉讼请求。 案件受理费9500元，由原告承担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员　李　君 二〇二二年八月二十九日 书记员　*** 1