**与西安西凯建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2020）陕01民终7818号

上诉人（原审被告）：**，男，1987年7月24日出生，汉族，住西安市长安区。

被上诉人（原审原告）：西安**建设有限公司，住所地：西安曲江新区。

法定代表人：吴建根，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：马娜，陕西云德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段彬，陕西云德律师事务所实习律师。

原审第三人：陈忠新，男，1969年5月5日出生，汉族，住湖南省隆回县。

委托诉讼代理人：马娜，陕西云德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段彬，陕西云德律师事务所实习律师。

上诉人**因与被上诉人西安**建设有限公司（以下简称**公司）及原审第三人陈忠新房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销原判第二项，改判为驳回**公司要求**返还租赁费及利息的诉请；2.一、二审诉讼费由**公司负担。事实和理由：一审判决**向**公司返还租赁费和利息无事实及法律依据。被租赁的农家乐被拆除，**没有责任。租赁起初，**已将存在的风险告知了**公司，农家乐被拆除造成的后果及损失应由**公司自行承担。虽然合同上租期从2019年4月1日开始，但交付和实际使用时间为2019年3月1日，一审判决**全额退还租赁费错误。欠条并未约定利息，一审判决**承担利息错误。

**公司辩称，双方所签租赁合同虽系双方真实意思表示，但该合同内容因违反法律强制性规定归于无效。**于2019年4月25日向**公司出具欠条，载明**将于2019年6月底（6月30日）还清已付房租。一审判决**向**公司返还已付租金及利息，并判决**按照欠条中载明的还款时间起算利息并无不妥。租赁合同明确约定租赁期限自2019年4月1日起至2029年4月30日止。**公司支付租金后，至农家乐被依法拆除，**公司并未实际使用农家乐。**上诉主张双方合同实际履行从2019年3月开始无事实及法律依据。

陈忠新述称，其意见同**公司意见。

**公司向一审法院起诉请求：1.依法确认陈忠新与**签订的《“东大八号”农家院租赁合同》无效；2.判令**立即向**公司返还租赁费75000元及利息2329元（利息计算至本息付清之日止，暂从2019年3月1日计算至2019年11月12日）；3.判令**承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2009年5月1日，东大村村民委员会（甲方）与**（乙方）签订《租地合同》一份，合同约定乙方租赁甲方土地办农家乐、果园、垂钓园为一体的乐园，合同期限为20年（自2009年5月1日至2029年4月30日），每年每亩租金1500元，共计6.615亩。2019年2月28日，**（甲方）与陈忠新（乙方）签订《“东大八号”农家院租赁合同》一份，该合同约定甲方将位于东大村冠水大园内第八号农家乐全部承包给乙方经营使用，总面积为6.615亩，自2019年4月1日起至2029年4月30日止，租金每年35000元，每两年交付一次，每次租金缴纳需提前两个月交清，每三年按照国家调整每次增加5000元。合同期间，如甲方违约终止合同，甲方需支付乙方违约金500000元（不可抗力除外）。合同期内，如乙方未经甲方许可，单方终止合同，乙方需要支付甲方违约金10000元，乙方已支付的房租不予以退还。合同期内，如遇不可抗力合同自动终止，双方互不赔偿；如遇国家征收，东大村规划拆迁等情况，合同自行终止，甲方应退还乙方相应已支付租金。2019年2月28日，**公司代表人张磊通过银行转账向**支付了租金75000元。同日，**出具收据一张，载明“今收到XX村XX园XX号农家乐两年租金75000元，租期为2020年4月1日至2022年4月30日。均已转账支付。” 2019年4月18日，西安高新区管委会下发《关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通知》，责令秦岭生态保护区高新区XX户于2019年4月20日前自行拆除该违法建筑物及其他设施。2019年4月25日，**向陈忠新出具欠条一张，载明“今欠陈忠新租赁东大八号农家乐房屋两年租金共计75000元，于2019年6月底（6月30日）还清已付房租。”2019年4月26日，涉案农家乐按违建予以整治拆除。2019年8月13日，陈忠新向一审法院提起诉讼，要求确认其与**签订的租赁合同无效，一审法院经审查作出（2019）陕0116民初13044号民事裁定，认为陈忠新系代表**公司与**签订租赁合同，陈忠新并非合同当事人，与本案无直接利害关系，驳回了陈忠新的起诉，该裁定已生效。现**公司以合同内容违反了法律强制性规定应属无效为由诉至一审法院，要求判如所请。

一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。**未经县级以上人民政府审批，占用集体用地开办农家乐，西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局等部门联合认定该行为构成违法用地，并责令其限期予以拆除。因此，陈忠新代表**公司与**签订的《“东大八号”农家院租赁合同》虽系双方真实意思表示，但该合同内容违反了法律强制性规定，依法认定该合同无效。**公司要求**退还租金75000元，有**出具的欠条为凭，依法予以支持。**公司主张的利息，应按照**出具的欠条中载明的还款时间起计算。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、原告西安**建设有限公司与被告**之间签订的《“东大八号”农家院租赁合同》无效；二、被告**于本判决生效后30日内向原告西安**建设有限公司返还租赁费75000元及利息（利息以75000元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1733元，原告已预交，减半收取866.5元，由被告承担，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付原告。

二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。

本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局、西安市高新区规划局、东大街道办事处联合向**所发《违法行为通知书》，**租赁给**公司的农家乐属违法用地及违法建设。因此，陈忠新代表**公司与**签订的《“东大八号”农家院租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据**于2019年4月25日向陈忠新出具的欠条，**应向**公司返还租赁费75000元。**逾期返还租赁费，造成**公司损失，**公司主张利息损失，于法有据。一审判决**自逾期起向**公司支付利息，并无不妥。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1733元，由**负担。

本判决为终审判决。

 

审判长   马莉莉

审判员   马延环

审判员   秦燕燕

二〇二〇年九月十五日

书记员     张佩

 

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