西安**建设有限公司与**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

 

陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

                                       (2020)陕0116民初890号

原告：西安**建设有限公司，住所地西安曲江新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4907。

法定代表人：吴建根。

委托诉讼代理人：马娜、段彬，陕西云德律师事务所律师。

被告：**，男，汉族，1987年7月24日生，住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。

第三人：陈忠新，男，汉族，1969年5月5日生，住湖南省隆回县，身份证号码：432XXXXXXXXXXXXXXX。

原告西安**建设有限公司（以下简称：**建设）诉被告**，第三人陈忠新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**建设委托代理人马娜、段彬，被告**，第三人陈忠新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**建设向本院提出诉讼请求：1.依法确认第三人与被告签订的《“东大八号”农家院租赁合同》无效；2.判令被告立即向原告返还租赁费75000元及利息2329元（利息计算至本息付清之日止，暂从2019年3月1日计算至2019年11月12日）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月28日，第三人陈忠新作为原告公司股东与被告签订《“东大八号”农家院租赁合同》，合同约定XX村XX园XX号农家乐出租给原告使用，租期为2019年4月1日至2029年4月30日，租金为每年35000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了75000元租赁费。2019年4月1日，西安高新区管委会下发关于整治秦岭北麓农家乐违建通知，要求包括涉案农家乐的经营户于2019年4月20日前自行拆除，原告此时得知被告的农家乐未办任何相关审批手续。2019年4月26日，涉案农家乐按违建被政府部门依法拆除。现原告认为被告明知涉案农家乐未办理相关手续，仍与第三人签订租赁合同，系被告过错导致合同无效，给原告造成损失，故特向法院提起诉讼，请求判如所请。

被告辩称，其与第三人签订租赁合同并收取75000元租金属实，其亦向原告告知该农家乐有可能会被拆除，现农家乐被拆除并非被告过错，且其认为合同有效，故其不同意原告的诉讼请求。

第三人陈述，原告所述属实，其同意原告的诉讼请求。

本院经审理认定的事实如下：2009年5月1日，东大村村民委员会（甲方）与被告（乙方）签订《租地合同》一份，合同约定乙方租赁甲方土地办农家乐、果园、垂钓园为一体的乐园，合同期限为20年（自2009年5月1日至2029年4月30日），每年每亩租金1500元，共计6.615亩。2019年2月28日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《“东大八号”农家院租赁合同》一份，该合同约定甲方将位于东大村冠水大园内第八号农家乐全部承包给乙方经营使用，总面积为6.615亩，自2019年4月1日起至2029年4月30日止，租金每年35000元，每两年交付一次，每次租金缴纳需提前两个月交清，每三年按照国家调整每次增加5000元。合同期间，如甲方违约终止合同，甲方需支付乙方违约金500000元（不可抗力除外）。合同期内，如乙方未经甲方许可，单方终止合同，乙方需要支付甲方违约金10000元，乙方已支付的房租不予以退还。合同期内，如遇不可抗力合同自动终止，双方互不赔偿；如遇国家征收，东大村规划拆迁等情况，合同自行终止，甲方应退还乙方相应已支付租金。2019年2月28日，原告**建设代表人张磊通过银行转账向被告支付了租金75000元。同日，被告出具收据一张，载明“今收到XX村XX园XX号农家乐两年租金75000元，租期为2020年4月1日至2022年4月30日。均已转账支付”。2019年4月18日，西安高新区管委会下发《关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通知》，责令秦岭生态保护区高新区XX户于2019年4月20日前自行拆除该违法建筑物及其他设施。2019年4月25日，被告向第三人出具欠条一张，载明“今欠陈忠新租赁东大八号农家乐房屋两年租金共计75000元，于2019年6月底（6月30日）还清已付房租。”2019年4月26日，涉案农家乐按违建予以整治拆除。2019年8月13日，第三人陈忠新向本院提起诉讼，要求确认其与被告**签订的租赁合同无效，本院经审查作出（2019）陕0116民初13044号民事裁定书，认为第三人陈忠新系代表**建设与被告**签订租赁合同，第三人陈忠新并非合同当事人，与本案无直接利害关系，驳回了陈忠新的起诉，该裁定书已生效。现原告以合同内容违反了法律强制性规定应属无效为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，各方当事人各持己见，本案未能调解。

上述事实，有庭审笔录、《租地合同》、农家院租赁合同、收据、欠条、民事裁定书等在卷为凭，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。被告未经县级以上人民政府审批，占用集体用地开办农家乐，西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局等部门联合认定该行为构成违法用地，并责令其限期予以拆除。因此，第三人代表原告与被告签订的《“东大八号”农家院租赁合同》虽系双方真实意思表示，但该合同内容违反了法律强制性规定，本院依法认定该合同无效。原告要求被告退还租金75000元，有被告出具的欠条为凭，依法予以支持。原告主张的利息，应按照被告出具的欠条中载明的还款时间起计算。

综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告西安**建设有限公司与被告**之间签订的《“东大八号”农家院租赁合同》无效。

二、被告**于本判决生效后30日内向原告西安**建设有限公司返还租赁费75000元及利息（利息以75000元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1733元，原告已预交，减半收取866.5元，由被告承担，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

 

审  判  员   张  亮

 

                        二Ｏ二Ｏ年  四  月  二十五  日

 

书  记  员    安彦荣

 

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