某某与杨凌新华水务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）陕04民终2496号

上诉人（原审被告）：***，男，1976年9月1日生，汉族，住陕西省武功县内，身份证号XXXXXXXXXX********。

委托诉讼代理人：李军祥，陕西银博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨凌新华水务有限公司，住所地陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码91610403752149369U。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董伟，陕西云德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李正阳，陕西云德律师事务所实习律师。

上诉人***因与被上诉人杨凌新华水务有限公司（以下简称新华水务）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨凌区人民法院（2019）陕0403民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人***及其委托代理人李军祥与被上诉人新华水务的委托代理人董伟、李正阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、发回重审或者依法改判上诉人不支付租赁及房屋占用费；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人2015年3月以后继续占用使用房屋至今的事实明显错误，理由如下：2015年3月以后，因被上诉人与转让前的中立公司达成土地联合开发协议，上诉人便将承租的房屋腾出交还于被上诉人，被上诉人将涉案房屋免费让中立公司用作联合开发办公室，上诉人自此再未使用涉案房屋。原审以中立公司占用房屋的事实来认定上诉人占用使用涉案房屋是错误的。且一审法院也未查清中立公司与被上诉人2015年3月联合开发的事实；2、上诉人从2015年3月以后未使用涉案房屋，未收到且未委托别人签收解除租赁合同的通知，故一审法院认定被上诉人2018年11月26日向上诉人送达了解除租赁合同的通知书的事实和租赁合同解除的期限是错误的，据此计算的租金截止日期标准和房屋占用费标准明显错误；3、上诉人自2015年3月以后再未使用涉案房屋，已超过4年，依照民事诉讼法的相关规定，拖欠租金的诉讼时效为1年，被上诉人的要求支付租赁费的诉请明显超过诉讼时效，请依法驳回其诉请。

被上诉人杨凌新华水务有限公司以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持予以答辩。

新华水务公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原被告的《租房协议》已解除。2、请求判令被告支付自2010年8月1日至2018年11月22日止的房租97318元。3、判令被告立即返还房屋，并按照32元/天的标准收取自2018年11月26日起至房屋交还之日止的占有使用费，按照合同约定交清水电费(费用计算至腾空交还之日止)。4、判令被告将房屋恢复原状。5、被告承担本案诉讼费用。

一审法院查明事实如下：2007年7月20日被告与原杨凌示范区自来水有限公司签订《租房协议》，协议约定：原告将办公楼（杨陵区XX路XX号）一楼十三间租赁给被告，租期三年，每年11700元，租赁期限从2007年8月1日起计算。付款方式：第一年签订协议时付款；第二年提前3个月付款；第三年提前六个月付款。电费如实按表计量月底收取（0.7元/度，电价随电力局电价进行调整）；水费根据用水性质按表计量收取。2010年8月1日租赁期限届满。双方未续订租赁合同，被告继续占有使用该房屋至今，期间，被告未交付租金及水电费。2018年11月22日原告派工作人员向被告发出催租函，要求其3日内交清所欠租金97318元，否则将解除租房协议、收回房屋。被告***仍未在指定期限内交清租金。11月26日原告派工作人员向被告发出解除合同通知：解除双方2007年7月20日签订的租房协议；限其7日内搬离租赁房屋腾空屋内一切物品，恢复原状；并支付拖欠租金97318元及水电费。以上催租函及解除通知均由被告电话口头指定的人员刘飞签收。

又查明，2010年1月，杨凌示范区自来水有限公司经合并、重组后成立杨凌新华水务有限公司。被告***承租该房屋用于经营杨凌锦丰商务宾馆。杨凌锦丰商务宾馆系个体工商户性质(已注销)，被告***系经营者。

2009年杨凌中立房地产开发有限公司成立，被告***持股100%。2015年12月31日***与案外人张某某达成股权转让协议将其股份转让张某某，并进行了工商信息变更登记，该公司法定代表人为张某某。

一审法院认为：本案争议焦点：1、原被告签订的租房协议是否已经解除。2、被告是否拖欠原告租赁费、水电费；原告主张的租赁费及水电费是否超过诉讼时效？

一、关于租房协议是否已解除。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且涉案房屋土地使用权来源及用地规划建设合法，涉案房屋权属明确，该房屋租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在双方签订《租房协议》后，原告履行了交付租赁物的义务，约定的租赁期届满后，双方虽再未续签合同，但***至今仍占有该房屋。根据上述法律规定，双方之间已形成不定期的房屋租赁关系，原租赁合同对双方继续有效。被告***未按约定履行给付租金的义务。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从2010年8月1日至2018年11月22日，被告***占有使用该房屋，不履行支付租金的义务，经原告新华水务公司发函向其催要后，在限期内及至今仍不履行给付租金义务。原告向其发出解除租房协议的通知,依法行使解除权，符合法律规定。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告已于2018年11月26日向被告***送达了解除通知，其并未提出异议。故原被告双方的租房协议已于2018年11月26日解除。原告请求确认原被告签订租房协议已解除，应予支持。被告***辩解其并未占有使用租赁物，租赁关系于2015年3月已解除；案涉房屋由中立公司为项目开发办公无偿使用等。但庭审中被告提供的证据不能证明以上说法，应承担举证不利的后果，其辩解意见不予采信。

二、被告是否拖欠原告租赁费、水电费，原告主张是否超过诉讼时效。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。本案中，租赁期限届满后，被告***继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效。被告***至今实际占有使用租赁物，租赁费亦应持续计算。原告在租赁期内主张租金，未超过诉讼时效。被告***辩称租金主张超过诉讼时效的理由不成立。原告主张租赁费97318元计算有误。经核算，共计3036天ｘ32元=97152元，原告请求多出的部分不予支持。原告请求被告按合同约定交清水电费，庭审中未明确具体数额，亦未提供证据，故该项请求不予支持。因原告没有证据证明涉案房屋出租时的具体状况，其要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杨凌新华水务有限公司与被告***签订的租房协议已解除。二、被告***返还原告杨凌新华水务有限公司位于杨陵区XX路XX号（原公司）的办公楼一楼十三间房屋。三、被告***支付原告杨凌新华水务有限公司2010年8月1日至2018年11月22日止的房屋租金共计97152元；支付2018年11月26日至实际返还房屋之日的占用费（按照32元/天标准支付）。

（上述二、三项于本判决生效后十五日内履行）四、驳回原告杨凌新华水务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2233元（原告已预交），由被告***负担。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的通话录音的真实性和证明目的不予认可。

二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为：本案的争议焦点是：1、上诉人***2015年3月以后是否还一直继续占有使用涉案房屋？2、双方当事人签订的租房协议解除的时间？3、被上诉人主张的租赁费等是否超过诉讼时效？一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋租赁费和占用费是否适当？

第一个争议焦点：租赁期限届满后，上诉人***继续使用租赁物，被上诉人亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人***提出因被上诉人与中立公司达成土地联合开发协议，上诉人便将承租的房屋交还于被上诉人，被上诉人将涉案房屋免费让杨凌中立房地产开发有限公司用作联合开发办公室，上诉人自此再未使用涉案房屋的上诉理由。但上诉人并没有提供足够有效证据证明该主张。中立公司原来法定代表人为***的妻子刘某某，该公司由***个人持股100%。但是2016年1月该公司转让给张某某，目前中立公司由法定代表人张某某个人独资持股。一审法院针对中立公司2019年3月11日出具的情况说明跟张某某进行了谈话。中立公司法定代表人张某某明确表示该情况说明不是其本公司出具的且上面所述事实与实际情况不符，中立公司并没有占用使用涉案房屋。上诉人在庭审中也承认了涉案房屋一直由转让之前中立公司的那部分人占用使用，且上诉人***是转让之前中立公司实际控制人。故一审法院认定上诉人***一直占用使用涉案房屋并无不当。

关于第二个争议焦点:双方当事人对于涉案合同已经解除都无异议，但是对于合同解除的时间发生争议。上诉人***一直占用使用涉案房屋，但其从2010年8月以后从未缴纳过房屋租赁费。经被上诉人新华水务公司发函向其催要后，在限期内仍不履行给付租金义务。被上诉人向其发出解除租房协议的通知,依法行使解除权，符合法律规定。被上诉人已于2018年11月26日向上诉人***送达了解除通知，上诉人让刘飞代其签收，但对该解除函并未提出异议。上诉人庭审中也承认刘飞是其原来公司的职工。故一审认定双方的房屋租赁合同已于2018年11月26日解除并无不当。

第三个争议焦点:上诉人***至今实际占有使用租赁物，被上诉人因上诉人从2010年8月以后未履行给付租金的义务已于2018年11月26日依法向上诉人***送达了解除合同通知。故被上诉人主张租赁费的请求并未超过诉讼时效。一审法院结合已查明事实和合同约定判决上诉人支付被上诉人97152元房屋租金以及从2018年11月26日至实际返还房屋之日的占用费（按照32元/天标准支付）并无不当。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费用2228元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈军伟

审判员　　王　磊

审判员　　王　葆

二〇一九年十一月二十一日

书记员　　李姿言

附：

1、相关法律文件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

2、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定死亡每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。