某某与杨凌新华水务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）陕04民终2874号

上诉人（原审被告）：***，男，1976年9月1日生，汉族，住陕西省咸阳市武功县内。

委托诉讼代理人：李军祥，陕西银博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**新华水务有限公司，住所地：陕西省**示范区。

法定代表人：张涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董伟，陕西云德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李正阳，陕西云德律师事务所实习律师。

上诉人***因与被上诉人**新华水务有限公司（以下简称新华水务公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初309号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人李军祥、被上诉人新华水务公司的委托诉讼代理人董伟、李正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，发回重审或改判上诉人不支付租金及房屋占用费；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审认定租赁期满，上诉人继续占有使用房屋至今是错误的。2、中立公司与被上诉人于2015年3月联合开发的事项应予以认定，原审未予认定是错误的，遗漏了该部分重要事实。3、原审认定被上诉人2018年11月26日向上诉人送达了解除租赁合同的通知是错误的，认定合同解除期限是错误的。4、原审判决计算租金截止日标准以及房屋占用费标准是错误的。二、原审判决适用法律错误，被上诉人主张的房屋租金已超过诉讼时效，原审认定未超过诉讼时效是错误的。上诉人自2015年3月未使用房屋至今已超4年，拖欠租金的诉讼时效仅为1年，原审错误的认定上诉人持续使用房屋，故其认定尚未超过诉讼时效是错误的，属适用法律错误。

新华水务公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人***的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、原审法院认定，答辩人新华水务公司与被答辩人***之间房屋租赁法律关系一直持续到2018年11月26日，且答辩人在2015年并未将涉案房屋交给案外人中立公司使用的事实是正确的。1、双方之间在2012年6月29日原租房协议的租赁期间届满后，形成的不定期租赁法律关系一直存续到2018年12月26日，且之后被答辩人并未向答辩人返还，一直占有使用该房屋。2、答辩人在2015年并未与中立公司联合开发过该宗土地，也未将涉案房屋交给中立公司无偿使用。二、原审适用法律正确，答辩人的主张未超过诉讼时效期间。

新华水务公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告的《租房协议》已解除；2、请求判令被告支付自2010年6月30日至2018年11月22日止的房租201732元；3、判令被告立即返还房屋，并按照66元/天的标准收取自2018年11月26日起至房屋交还之日止的占有使用费，按照合同约定交清水电费(费用计算至腾空交还之日止)；4、判令被告将房屋恢复原状；5、被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2009年6月30日，被告***与**示范区自来水有限公司签订《租房协议》，协议约定：**示范区自来水有限公司将二水厂（杨陵区佑仁路4号）原办公楼2、3楼两层房屋（现房）租赁给被告使用，租期三年，每年租赁费24000元，租赁期限从2009年6月30日起计算。付款方式：第一年签订协议时付款；第二年提前3个月付款；第三年提前六个月付款。电费如实按表计量月底收取（0.7元/度，电价随电力局电价进行调整）；水费根据用水性质按表计量收取。2012年6月29日租赁期限届满，双方未续订租赁合同，被告继续占有使用该房屋至今，期间，被告未交付租金及水电费。2018年11月22日原告派工作人员向被告发出催租函，要求其3日内交清所欠租金201732元，否则将解除租房协议、收回房屋。被告***仍未在指定期限内交清租金。同年11月26日原告派工作人员向被告发出解除合同通知函：解除双方2009年6月30日签订的租房协议；限其7日内搬离租赁房屋，腾空屋内一切物品；将房屋恢复原状，不能恢复的折价赔偿；并付清欠缴租金201732元及水电费。以上催租函及解除合同通知函均由被告指定的人员刘飞签收。又查明，2010年1月，**示范区自来水有限公司经合并、重组后成立**新华水务有限公司。被告***承租该房屋用于经营**锦丰商务宾馆。**锦丰商务宾馆系个体工商户(已注销)，被告***系经营者。2009年**中立房地产开发有限公司成立，被告***持股100%。2015年12月31日,***与案外人张某某达成股权转让协议将其股份转让给张某某，并进行了工商信息变更登记，现该公司法定代表人为张某某。一审法院认为，本案争议焦点：1、原、被告之间2015年3月之后是否存在房屋租赁关系；2、原、被告之间的房屋租赁协议是否已经解除；3、被告是否拖欠原告房屋租金、水电费，具体金额是多少；4、原告主张房屋租金是否超过诉讼时效；5、原告要求被告将租赁房屋恢复原状是否应予支持？一、关于租房协议是否已解除。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，涉案房屋权属明确，该房屋租赁协议不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在双方签订《租房协议》后，原告履行了交付租赁物的义务，约定的租赁期届满后，双方虽再未续签合同，但***至今仍占有该房屋。根据上述法律规定，双方之间已形成不定期房屋租赁关系，原租赁合同对双方继续有效。被告***未按约定履行给付租金的义务。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从2010年6月30日至2018年11月22日，被告***占有使用该房屋，不履行支付租金的义务，经原告新华水务公司发函向其催要后，在限期内及至今仍不履行给付租金义务。原告向其发出解除租房协议的通知,依法行使解除权，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告已于2018年11月26日向被告***送达了解除通知，其并未提出异议。故原、被告双方的租房协议已于2018年11月26日解除。原告请求确认原、被告签订租房协议已解除，本院予以支持。被告***辩解其并未占有使用租赁物，租赁关系于2015年3月已解除，涉案房屋由中立公司为项目开发办公无偿使用等，但庭审中被告提供的证据不能证明以上主张，应当承担举证不能的法律后果，其辩解意见本院不予采信。二、被告是否拖欠原告租金、水电费，原告主张是否超过诉讼时效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。本案中，被告***至今实际占有使用租赁物，房屋租金亦应持续计算。原告在租赁期内主张租金，未超过诉讼时效。被告***辩称租金主张超过诉讼时效的理由不成立。经核算，2010年6月30日至2018年11月22日期间的房屋租金共计201570元，被告应当予以支付；原告主张自2018年11月26日起至房屋交还之日止的占有使用费按照66元/天的标准收取，本院亦予以支持。原告请求被告按合同约定交清水电费，庭审中其提供的证据不能证明其主张，故该项请求本院不予支持。因原告无证据证明涉案房屋出租时的具体状况，其要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告**新华水务有限公司与被告***签订的租房协议已解除。二、被告***返还原告**新华水务有限公司位于杨陵区佑仁路4号二水厂原办公楼2、3楼两层房屋。三、被告***支付原告**新华水务有限公司2010年6月30日至2018年11月22日的房屋租金共计201570元；并支付2018年11月26日至实际返还房屋之日的占用费（按照66元/天标准支付）。（上述二、三项于本判决生效后十五日内履行）四、驳回原告**新华水务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元（原告已预交），由被告***负担。

本院二审期间，上诉人***提交了电话录音，被上诉人新华水务公司提交了本院（2019）陕04民终2496号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人新华水务公司对上诉人***提交的电话录音真实性不予认可，因该电话录音的谈话主体无法核实，谈话内容不能证明上诉人***未占有使用房屋，对该证据的真实性及证明目的不予认定。上诉人***对被上诉人新华水务公司提交的民事判决书真实性认可，证明目的不予认可，该民事判决书认定的事实系本案双方当事人因同一栋楼不同楼层所签订的租赁合同，案件事实与本案基本一致，对该证据的真实性及证明目的予以认定。

经审理查明：一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。

本院认为，上诉人***与被上诉人新华水务公司2009年6月30日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。该租赁合同约定的租赁期限为三年，租赁期限届满后，双方虽未继续签订书面租赁合同，但上诉人***继续占有涉案房屋，被上诉人新华水务公司在2018年之前未提出异议，原租赁合同对双方继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人***认为2015年3月后，因案外人中立公司与被上诉人新华水务公司之间的联合开发事宜，其再未使用租赁房屋，经查，上诉人***至今仍占有涉案房屋，持有房屋钥匙，一审认定其占有使用房屋并无不当，该项上诉理由不能成立。上诉人***认为一审认定被上诉人新华水务公司2018年11月26日向其送达解除租赁合同的通知不当，经查，被上诉人新华水务公司在一审中提交了解除合同通知函、发文登记表、证人证言，上述证据能够证明被上诉人新华水务公司向上诉人***送达解除租赁合同通知的事实，该项上诉理由不能成立。上诉人***认为一审判决计算租金截止日及房屋占用费标准错误，因上诉人***至今未返还租赁房屋，一审判决依据租赁合同约定的租金标准，判决上诉人***支付租金及房屋占用费并无不当。上诉人***认为被上诉人主张的房屋租金已超过诉讼时效，双方租赁合同约定的租赁期限届满后，租赁期限为不定期，房屋租金持续计算，双方均有权随时解除合同，被上诉人新华水务公司于2018年11月26日向上诉人***送达了解除合同通知，并于2019年1月提起诉讼，并未超过诉讼时效，该项上诉理由不能成立。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4323元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　马　莹

审判员　闫亚君

审判员　丁　辉

二〇一九年十二月十九日

书记员　罗英丹

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。