某某新华水务有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陕西省咸阳市杨陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）陕0403民初310号

原告：**新华水务有限公司，住所地：陕西省**示范区。统一社会信用代码：91610403752149369U。

法定代表人：王世钦，该公司董事长。

委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董伟，陕西云德律师事务所律师。

被告：***，男，1976年9月1日生，汉族，住陕西省武功县内，身份证号：610XXXXXXX********。

委托诉讼代理人：樊荣，陕西许小平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。

原告**新华水务有限公司(以下简称新华水务公司)与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华水务公司委托诉讼代理人董伟；被告***委托诉讼代理人樊荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告新华水务公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告的《租房协议》已解除。2、请求判令被告支付自2010年8月1日至2018年11月22日止的房租97318元。3、判令被告立即返还房屋，并按照32元/天的标准收取自2018年11月26日起至房屋交还之日止的占有使用费，按照合同约定交清水电费(费用计算至腾空交还之日止)。4、判令被告将房屋恢复原状。5、被告承担本案诉讼费用。事实理由：2007年7月20日被告与**示范区自来水有限公司（原告公司合并重组前的公司）签订了《租房协议》，约定：将原告办公楼一楼十三间租赁给被告，租期三年，从2007年8月1日起算，租赁费11700元/年，水电费被告承担。2010年1月，**示范区自来水有限公司经合并、重组后成立**新华水务有限公司。2010年8月1日租赁期限届满，被告继续占有使用该房屋。原协议继续履行，双方因此确立了不定期租赁合同关系。被告应当及时履行交付租金义务。但从2010年8月1日起被告一直拖欠，期间原告公司工作人员通过面谈、电话催收等方式向被告催要租金，被告均拒绝。2018年11月22日再次向其发出催租函，要求其3日内交清所欠租金97318元，被告拒绝履行。无奈原告在11月26日向被告发出解除合同通知，解除双方的租赁协议，要求被告搬离租赁房屋并支付拖欠租金、水电费。至起诉时，被告均未回复。

被告***辩称：案涉房屋并非***占有使用。2015年原告与**中立房地产开发有限公司决定在该宗地上联合开发，由**中立房地产开发有限公司筹备项目开发事宜，案涉房屋由该公司为项目开发办公无偿使用。被告个人并未占有使用，也未与原告形成租赁关系。双方的租赁关系于2015年3月已经解除了。原告请求租金依法应当予以驳回。另外，原告对租金的请求权已经超过诉讼时效，依法应不予支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对真实性无争议的证据：租房协议、重组**示范区自来水公司出资人协议、基本建设用地申请表、自来水公司征用土地协议书、涉案房屋外观照片，本院对真实性、合法性以及案件的关联性予以认定。因案件审理需要，本院依法收集了中立公司法定代表人身份证明书、营业执照、股份转让协议书、股东会议决议、与中立公司法定代表人张某某谈话笔录，双方当事人均无异议本院予以认定。对双方有异议的证据：催租函、解除合同通知、原告公司发文登记表，结合原告工作人员的庭审证言，可以证明签收人刘飞系被告***电话口头指定的收件人，本院对催租函、解除合同通知、发文登记表的真实性合法性及证明目的予以认定。房屋装修款支付凭证不能证明该用于涉案房屋装修，与本案无关联，不予认定。被告举证项目规划图三张、短视频2段，经审查规划图纸上标有稷园小区的字样，与被告承租的房屋不在同一地点，与本案无关联，不能证明其证明目的，不予认定；视频中办公室内放置了“**中立房地产开发公司”的招牌，其欲证明涉案房屋由中立公司占有使用，因被告***在2015年之前系该公司的实际控制人，因其再无其他证据印证，且中立公司现法定代表人否认该事实。故对证明目的不予认定。

根据原告陈述、被告答辩;举证、质证及认证情况，结合庭审笔录，确认如下案件事实：

2007年7月20日被告与原**示范区自来水有限公司签订《租房协议》，协议约定：原告将办公楼（杨陵区XX路XX号）一楼十三间租赁给被告，租期三年，每年11700元，租赁期限从2007年8月1日起计算。付款方式：第一年签订协议时付款；第二年提前3个月付款；第三年提前六个月付款。电费如实按表计量月底收取（0.7元/度，电价随电力局电价进行调整）；水费根据用水性质按表计量收取。2010年8月1日租赁期限届满。双方未续订租赁合同，被告继续占有使用该房屋至今，期间，被告未交付租金及水电费。2018年11月22日原告派工作人员向被告发出催租函，要求其3日内交清所欠租金97318元，否则将解除租房协议、收回房屋。被告***仍未在指定期限内交清租金。11月26日原告派工作人员向被告发出解除合同通知：解除双方2007年7月20日签订的租房协议；限其7日内搬离租赁房屋腾空屋内一切物品，恢复原状；并支付拖欠租金97318元及水电费。以上催租函及解除通知均由被告电话口头指定的人员刘飞签收。

又查明，2010年1月，**示范区自来水有限公司经合并、重组后成立**新华水务有限公司。被告***承租该房屋用于经营**锦丰商务宾馆。**锦丰商务宾馆系个体工商户性质(已注销)，被告***系经营者。

2009年**中立房地产开发有限公司成立，被告***持股100%。2015年12月31日***与案外人张某某达成股权转让协议将其股份转让张某某，并进行了工商信息变更登记，该公司法定代表人为张某某。

本院认为：本案争议焦点1、原被告签订的租房协议是否已经解除。2、被告是否拖欠原告租赁费、水电费；原告主张的租赁费及水电费是否超过诉讼时效？

本院认为，一、关于租房协议是否已解除。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且涉案房屋土地使用权来源及用地规划建设合法，涉案房屋权属明确，该房屋租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在双方签订《租房协议》后，原告履行了交付租赁物的义务，约定的租赁期届满后，双方虽再未续签合同，但***至今仍占有该房屋。根据上述法律规定，双方之间已形成不定期的房屋租赁关系，原租赁合同对双方继续有效。被告***未按约定履行给付租金的义务。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从2010年8月1日至2018年11月22日，被告***占有使用该房屋，不履行支付租金的义务，经原告新华水务公司发函向其催要后，在限期内及至今仍不履行给付租金义务。原告向其发出解除租房协议的通知,依法行使解除权，符合法律规定。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告已于2018年11月26日向被告***送达了解除通知，其并未提出异议。故原被告双方的租房协议已于2018年11月26日解除。原告请求确认原被告签订租房协议已解除，应予支持。被告***辩解其并未占有使用租赁物，租赁关系于2015年3月已解除；案涉房屋由中立公司为项目开发办公无偿使用等。但庭审中被告提供的证据不能证明以上说法，应承担举证不利的后果，其辩解意见不予采信。

二、被告是否拖欠原告租赁费、水电费，原告主张是否超过诉讼时效。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。本案中，租赁期限届满后，被告***继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效。被告***至今实际占有使用租赁物，租赁费亦应持续计算。原告在租赁期内主张租金，未超过诉讼时效。被告***辩称租金主张超过诉讼时效的理由不成立。原告主张租赁费97318元计算有误。经核算，共计3036天ｘ32元=97152元，原告请求多出的部分不予支持。原告请求被告按合同约定交清水电费，庭审中未明确具体数额，亦未提供证据，故该项请求不予支持。因原告没有证据证明涉案房屋出租时的具体状况，其要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告**新华水务有限公司与被告***签订的租房协议已解除。

二、被告***返还原告**新华水务有限公司位于杨陵区XX路XX号（原公司）的办公楼一楼十三间房屋。

三、被告***支付原告**新华水务有限公司2010年8月1日至2018年11月22日止的房屋租金共计97152元；支付2018年11月26日至实际返还房屋之日的占用费（按照32元/天标准支付）。

（上述二、三项于本判决生效后十五日内履行）

四、驳回原告**新华水务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2233元（原告已预交），由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。

审　判　长　　贾青素

审　判　员　　张艳萍

人民陪审员　　刘延恒

二〇一九年七月四日

书　记　员　　马方园

附：相关法律条文

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

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