上海顺昌资产管理有限公司与上某某拆房工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0115民初41326号 原告：上海顺昌资产管理有限公司，住所地上海市黄浦区淮海中路138号3202室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**镧，上海中联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海中联律师事务所律师。 被告：上***拆房工程有限公司，住所地上海市崇明区潘园长兴镇公路1800号3号楼81979室（上海泰和经济发展区）。 法定代表人：***。 原告上海顺昌资产管理有限公司与被告上***拆房工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海顺昌资产管理有限公司的委托诉讼代理人**镧到庭参加诉讼，被告上***拆房工程有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上海顺昌资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2022年7月11日解除；2.判令被告向原告支付《房屋租赁合同》约定的自2019年10月30日起至2022年7月11日止的租金115,077元；3.判令被告向原告支付自逾期支付租金之日起至实际清偿之日止，按应付未付金额每日万分之三计算的租金滞纳金（暂算至2022年9月1日为16,960.01元）；4.判令被告向原告支付逾期支付租赁保证金滞纳金34.02元；5.判令被告向原告支付《房屋租赁合同》约定的自2022年7月12日起至2022年8月26日止按日租金二倍计算的房屋占有使用费13,524元；6.判令被告向原告支付2021年1月1日起至2022年7月11日的物业费978.94元；7.判令被告向原告支付《房屋租赁合同》约定的违约金4,200元；8.判令本案原告律师费40,000元、财产保全保险费800元由被告承担；9.法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称：系争房屋）出租被告，租赁用途为住宅；租赁期限自2019年9月30日起至2022年9月29日止，2019年9月30日至2019年10月29日为装修免租期；2019年10月30日至2021年9月29日的月租金为4,200元；2021年9月30日至2022年9月29日的月租金为4,410元；租金“先付后用”，2个月为一期支付，被告应在每期租金起始日的上一月的15日前支付租金。合同3.4条约定，如乙方（被告）逾期支付租金，则每逾期一日，应每日按拖欠金额的万分之三向甲方（原告）支付逾期违约金。如逾期超过三十日，除如数补交租金、税费及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任。合同5.7条约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，乙方除应按照合同约定支付相应款项外，还应按拖欠金额的万分之三乘以逾期天数向甲方支付违约金，逾期超过三十天仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。合同8.2条约定，乙方应在租赁期限届满后三日内返还房屋，若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同9.1条约定，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为本合同下全额租赁保证金。截止至2022年2月28日，被告拖欠租金74,676元，经原告多次书面催告仍不履行付款义务。上述行为已构成根本违约，且已损害了原告的合法权益。2022年7月11日，原告向被告发函解除了合同。2022年8月26日，原告协同物业及警方换锁收回了系争房屋，收房时屋内没有物品。被告已付的租赁保证金4,200元由原告作为违约金不予归还。 上***拆房工程有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋委托管理协议》《房屋租赁合同（住宅）》《解除租赁合同并收回租赁房屋通知》及邮寄凭证、被告租金支付凭证，经庭审质证，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。因原告提交的证据具有客观性、真实性、关联性，本院对原告所述的双方签约、被告存在欠付租金，原告于2022年7月11日解除合同的事实依法予以确认。 另查明，《房屋租赁合同（住宅）》约定，租赁期限内的电费、水费、煤气费、电话、网络费等公用事业费用，以及属地物业单位收取的物业管理费皆由被告承担。合同签订后，被告于2019年10月25日、2020年1月8日、2020年6月11日、2020年7月21日分别向原告支付了12,600元（附言租金及押金）、8,400元（附言昌里东路房租）、4,200元（附言昌里路5.29-6.29）、8,400元（XX路XX房租）。系争房屋2021年1月至12月、2022年1月至6月、7月至12月物业管理费（含物业费、保洁费、**费）分别为639.60元、319.80元、319.80元。 审理中，原告提供落款时间为2020年12月18日、2021年1月25日的《催款通知》《催告履行通知书》用于证明其的催款情况，其中载明：至2020年12月18日被告**原告租金16,800元，至2021年1月15被告已欠付原告25,200元。原告表示：因其为国企，委托代理人需要进行招投标，流程比较长，故方于2022年7月才发函解约。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同（住宅）》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现被告拖欠原告租金的行为显已构成违约，原告有权要求被告偿清欠款、解除合同。因载明原告解除合同意思表示的《解除租赁合同并收回租赁房屋通知》于2022年7月11日送达至被告处，故讼争合同于该日解除。合同解除后，被告应结清欠付的租金、房屋占有使用费。现已查明，至合同解除前被告欠付原告的租金已超过24个月，根据法律规定，原告作为出租人在明知被告违约的情况下应在合理期限内收回房屋、防止损失扩大，现原告怠于收回系争房屋所产生的扩大损失应由原告自行承担，故就租期内的租金，本院依据公平原则，酌定被告承担租金至2022年1月29日，该部分租金合计114,240元，被告已付33,600元，**80,640元，原告主张的收房后的房屋占有使用费本院不再支持。讼争合同因被告原因导致解除，被告应向原告承担违约责任，原告要求以被告已付的保证金作为解除合同的违约金归原告所有，并无不当，本院准许。关于原告要求被告承担的逾期付款违约金，本院注意到，原告主张的违约金中包含被告已付租金、保证金的部分，但因原告提供的《催款通知》《催告履行通知书》均未提及就此向被告主张违约责任，故应视为原告对被告该部分逾期付款行为的认可，本院不再支持相关的违约金；至于被告欠付的租金，考虑到原告怠于催讨、未及时防止损失扩大，本院依据公平原则，酌定被告就此承担8,000元。关于原告主张的物业费，本院参照被告应某的租金期间，酌定被告就此支付689.46元。原告要求被告承担律师费、财产保全保险费，缺乏合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、原告上海顺昌资产管理有限公司与被告上***拆房工程有限公司签订的《房屋租赁合同（住宅）》于2022年7月11日解除； 二、被告上***拆房工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺昌资产管理有限公司租金80,640元； 三、被告上***拆房工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺昌资产管理有限公司逾期付款违约金8,000元； 四、被告上***拆房工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺昌资产管理有限公司物业费689.46元； 五、被告上***拆房工程有限公司已支付原告上海顺昌资产管理有限公司的保证金4,200元作为违约金归原告所有； 六、驳回原告上海顺昌资产管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,131元，减半收取计2,065.50元，由原告上海顺昌资产管理有限公司负担1,057元，被告上***拆房工程有限公司负担1,008.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月十六日 书记员　　*** 附：相关法律条文