上海野松机械有限公司与上海茵辉照明工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪02民终722号

上诉人(原审被告)：上海野松机械有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：陈宗辉，总经理。

委托诉讼代理人：季登林。

委托诉讼代理人：彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海茵辉照明工程有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：陆卫民，董事长。

委托诉讼代理人：李忠发。

委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。

原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。

负责人：林峰，镇长。

委托诉讼代理人：赵易凡，上海东炬律师事务所律师。

原审第三人：青浦区华新镇叙中村村民委员会，住所地上海市青浦区。

负责人：石玉珍，书记。

上诉人上海野松机械有限公司(以下简称“野松公司”)因与被上诉人上海茵辉照明工程有限公司(以下简称“茵辉公司”)，原审第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)、青浦区华新镇叙中村村民委员会(以下简称“叙中村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初9117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

野松公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1、第九幢房屋拆迁补偿人民币(以下币种均为人民币)92,444元的80%归上诉人所有；2、无证建筑综合补偿381,600元和有证建筑停产停业损失补偿费用两项合计中的10万元作为上诉人的停产停业损失归上诉人所有；3、附属设施补偿中广告字补偿款4,320元归被上诉人所有，设备搬迁补偿212,267元中的计量柜21,000元、空调6,400元、配电板5,670元、景观石3,000元归上诉人所有；4、房屋租赁保证金8万元归上诉人所有(没收)。事实和理由：双方是租赁关系，如被上诉人有损失，应提供损失依据。上诉人与华新镇政府间关于用地减量补偿与被上诉人无关。一审法院以《减量化结算办法》、《减量化测算表》及评估报告作为补偿被上诉人的依据不当。双方租赁合同约定如遇拆迁，被上诉人按规定取得设备搬迁费及停产停工损失费，故被上诉人不应获得其他项目的补偿。第九幢房屋系被上诉人擅自搭建，属被上诉人违约。况且，双方约定合同终止，被上诉人所作搭建不得擅自拆除，即该房屋应留给出租人。故根据双方约定的租期，房屋80%的补偿应归上诉人所有。上诉人将房屋出租给被上诉人也是经营的一种方式，一审将停产损失补偿全部判决给上诉人不当，上诉人也有停产停业损失。被上诉人种植花木、改装伸缩门等行为未经上诉人同意，只是点缀门面的需要，且上诉人出租时场地上本就有花木。设备搬迁补偿中包括了供电部门输电进户用电计量与用电分配装置的搬迁补偿费，该装置属整个厂区原始配套设备的一部分，用电户名为上诉人。空调、景观石是上诉人所有的，出租时一并交给被上诉人使用。双方的租赁合同因被上诉人环保手续不健全、违法进行生产经营而解除，故租赁保证金应予扣除。

茵辉公司辩称，不存在上诉人所称的双方合同因被上诉人环保手续不健全、违法进行生产经营而解除的情况。上诉人未主张过解除合同。被上诉人也正常按约支付租金。华新镇政府或叙中村委会所发的告知书不能起到解除合同的目的。被上诉人自2010年起租赁涉案房屋，进行生产经营，而上诉人在该处没有员工，也不需要搬迁设备。被上诉人认可计量柜属配电至厂区的配电设施，但配电板是被上诉人车间所用，是归属于被上诉人的设备。空调、景观石亦是被上诉人的设备，非上诉人所有。在用地减量补偿过程中，合同没有明确约定的部分应当按照法律规定。

华新镇政府述称，补偿协议是由华新镇政府与野松公司签订，补偿款应支付给野松公司；其他诉请与其无关，由法院依法处理。

叙中村委会二审中未作陈述。

茵辉公司向一审法院起诉请求：1.野松公司支付茵辉公司因华新镇工矿建设用地减量化导致的建筑物补偿、基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散等补偿款1,036,311元；2.野松公司赔偿茵辉公司强行搬迁造成的损失467,611.80元；3、野松公司返还茵辉公司房屋租赁保证金8万元；4、华新镇政府、叙中村委会协助发放茵辉公司补偿款。一审法院审理中,茵辉公司变更诉讼请求为：1.野松公司支付茵辉公司因华新镇工矿建设用地减量化导致的建筑物补偿、基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散等补偿款1,036,311元；2、野松公司返还茵辉公司房屋租赁保证金8万元；3、华新镇政府、叙中村委会协助发放茵辉公司补偿款。

一审法院认定事实：位于青浦区房屋产权登记于野松公司名下，建筑面积为786.10平方米。

2016年9月24日，茵辉公司(乙方)与野松公司(甲方)签订《厂房租赁协议书》，约定：经双方协商一致，由乙方租赁甲方坐落于青浦区厂房及其附属设施，厂房建筑面积2,266平方米(包括办公楼)，厂区占地面积约3,000平方米；本协议是上期六年(2010年10月1日至2016年9月31日)租房协议的延续，本协议租赁期为二年，自2016年10月1日至2018年9月30日；租金以建筑物总面积每天每平方米0.7254元计算，年租金为60万元整；租金每六个月支付一次，每次应支付甲方全年租金的50%，租金从2016年10月1日起算，本协议生效后于2016年9月20日-30日内乙方向甲方支付第一期租金，以后每年的3月20日及9月20日，为乙方支付甲方租金的日期；乙方已向甲方支付房屋租赁保证金8万元，在本协议终止后，届时甲方将上述保证金退还给乙方(保证金不计利息)；在上述租赁期内，甲方负责提供100KV的装接容量的用电配额至厂区配电房，负责提供每日3吨的用水配额至厂区门卫房；水、电、通讯都用乙方的户名申请使用及其缴费；乙方如逾期支付甲方租金，逾期一个月仍未支付，则按未付租金的每日万分之五的比例支付给甲方违约金；乙方如长期拖欠甲方租金，并经催讨无果，甲方有权单方面终止本协议；租赁期届满，乙方应将租赁的厂房，包括装潢部分及设施保持原使用时的基本状况归还给甲方；乙方因生产需要实施改扩建工程，应将扩建工程方案报甲方审核通过后才能开工建设；乙方现已搭建的建筑物及其附属设施在本协议终止后如不续租，乙方不得擅自拆除；关于搭建物处置，甲乙双方另行协商解决；遇到国家建设厂房拆迁，被拆迁人应是甲方，乙方原则上不予介入；乙方按政策规定获取应得到的设备搬迁费、停产停工损失费。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，茵辉公司支付租金至2017年6月30日，并支付保证金8万元，未结欠水电费。

2016年12月26日，华新镇政府向茵辉公司发出告知书，内容为：因你单位环保手续不健全，违法进行生产经营活动，根据《建设项目环境保护管理条例》及中央环保督察组工作指示，要求你单位于2016年12月30日前停止建设或停止生产。如你单位在相关手续不健全的情况下继续进行生产经营活动，一切法律后果由你单位自行承担。该告知书由茵辉公司法定代表人签字。

2017年4月25日，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、叙中村委会(乙方)及野松公司(丙方)签订《建设用地减量协议》，约定：按照青浦区“198”区域建设用地减量化工作的有关规定，经协商，丙方将位于的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划，并达成如下意见：一、丙方用地位于的用地面积4.77亩，建筑面积2,835.58平方米；二、本协议签订之日起，双方同意终止乙、丙双方于1999年8月13日签订的租赁土地协议，另外，丙方于2010年5月22日签约的股份转让合同书同时终止；三、丙方自签订本协议之日起至2017年6月20日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)，并完成地块内所有设施设备、原材料、产品等生产、生活、办公资料的搬迁工作，腾空厂房和构筑物，于2017年6月21日前将协议地块移交甲乙双方管理，丙方不再拥有协议地块的任何管理权利；四、经协商，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为443.8746万元；五、乙方根据丙方的项目推进进度，阶段性向甲方进行资金申请，资金由甲方向丙方通过银行进行转账支付；自签订本协议起15天内，甲方向丙方支付88万元，用于启动丙方的停产搬迁和土地租赁欠费清缴；丙方在2017年6月15日前，签订与租赁企业解除合同，腾空厂房和构筑物并移交甲乙双方管理，15天内甲方向丙方支付133万元；丙方完成水电等公用事业费用清缴、人员遣散、房地产登记证书注销，并经乙方确认、甲方核实无异议后15天内付清全部余额；六、丙方承诺将严格按照本协议约定的时间点及方式完成企业的停产搬迁和腾空厂房(包括承租方)，如每延误20天从总补偿费用中扣除10%作为违约金，延误60天以上补偿金减半，延误90天以上补偿金取消；丙方承诺本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用；丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行于承租方(次承租方)协商解决，并由丙方承担。协议另对其他内容进行了约定。截止2017年9月18日，叙中村委会已向野松公司支付补偿款88万元。

协议另附《2017年工矿建设用地减量化测算表》(以下简称“《减量化测算表》”)，该测算表明确：项目名称为野松公司，地址为，土地测算为152.64万元，有证建筑评估价为50.0254万元，无证建筑评估价为39.4193万元，有证土地、有证建筑基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散评估价为137.14万元，有证土地、无证建筑基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散测算价(停产搬迁、职工遣散)为38.1381万元，无证土地、无证建筑基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散测算价(基础设施、停产搬迁、职工遣散)为0.0453万元，奖励为26.4665万元，上述费用合计为443.8746万元。

经华新镇政府委托，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(下称“同信评估公司”)于2017年6月16日出具《上海野松机械有限公司位于青浦区的无证房屋旧材料回收补偿咨询报告》，明确：以2017年4月6日为基准时点，系争房屋的旧材料回购价为394,193元(其中9号厂房旧材料回购价格为92,444元)、综合补偿(停产搬迁、职工遣散)为381,834元。经华新镇政府委托，同信评估公司于2017年6月16日出具《上海野松机械有限公司位于青浦区的房屋、装修、附属设施建安重置现值及设备物品的搬迁补偿费估价报告》，明确：以2017年4月6日为价值时点，采用成本法对上海野松机械有限公司位于青浦区的房屋及附属设施建安重置现值进行评估，其中房屋估价为500,254元、装修估价为330,524元、附属物估价为553,474元、设备物品搬迁估价为212,267元、停产停业估价为275,135元。

2017年7月12日，叙中村委会发出告知书，内容为：野松机械厂厂房租户，由于你户房东野松机械厂于2017年6月25日已将房屋全面移交至我村委会，现我村委会要求你户于2017年7月13日之前全部清场，请配合我村委会生态环境综合整治工作，于7月13日前搬离所在房屋，否则到时产生的后果由你户自行承担。

2017年8月31日，野松公司向叙中村委会出具《关于房屋移交的通知函》，内容为：“根据贵我等三方已签署的《建设用地减量化协议》约定，我方应于2017年6月25日前移交位于的全部房屋，因此房屋承租户上海茵辉照明工程有限公司与我方就搬迁补偿未能达成一致意见，致使逾期交房，现青浦区法院已受理此纠纷案。鉴于承租户于2017年6月20日前已将租赁厂房内的设备、用具、材料、成品等搬离现场的事实，以及补偿纠纷的解决不影响腾地交房的原则，且配合与支持贵方遂行任务，本函确认并通知贵方上列房屋全部移交，由此可能造成的经济损失或法律责任我方承担”。

2017年3月16日，华新镇政府发布《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》(以下简称“《减量化结算办法》”)，该办法明确：有证土地有证建筑，以评估公司出具的评估报告为依据，按报告价格进行补偿；有证土地无证建筑、无证土地无证建筑，对基础设施、停产搬迁、职工遣散等进行综合补偿。

一审法院审理中，茵辉公司主张：1、无证房屋评估报告中编号为9号的厂房为茵辉公司建造，故相对应的旧材料回收补偿应由茵辉公司享有；无证建筑的综合补偿所针对的是停产搬迁、职工遣散，因系争厂房由茵辉公司承租并实际经营，故上述费用应由茵辉公司享有；有证建筑附属设施中的红枫、桂花、灌木及其他树木由茵辉公司种植，大门也是由茵辉公司在原有破旧大门的基础上改建，故上述项目共计74,631元应由茵辉公司享有；有证建筑中的设备搬迁费及停产停业补偿应由茵辉公司享有；2、茵辉公司从未收到过系争房屋强拆的告知书，也未承诺过于2017年6月底搬迁，茵辉公司仍在租期内，属合法占有使用系争房屋；3、华新镇政府及叙中村委会负有向野松公司支付补偿款的义务，为减少执行纠纷，故要求该两单位协助向茵辉公司发放补偿款。为证明自己的主张，茵辉公司提供小型装饰装修项目施工协议、道路照明有限公司工程明细、转账记录、产品供货合同、浙江萧山中国花木城风丽园艺场送货单、带行车梁钢结构厂房搬迁协议、照片、厂房租赁协议书、营业执照等作为证据。

野松公司对茵辉公司提供的小型装饰装修项目施工协议、道路照明有限公司工程明细、转账记录、产品供货合同、浙江萧山中国花木城风丽园艺场送货单真实性不予认可；对带行车梁钢结构厂房搬迁协议、照片、厂房租赁协议书、营业执照真实性无异议；确认无证建筑中的9号厂房由茵辉公司建造，但未经野松公司同意，且茵辉公司已获得使用收益；确认电动伸缩门、门头、大理石贴面及门柱由茵辉公司改装，但是未经野松公司同意，且野松公司出租时已有大门，如茵辉公司未改建，也应有相应补偿款；确认广告字补偿款4,320元归茵辉公司所有；红枫、桂花、其他树木及灌木均为野松公司种植，茵辉公司曾向野松公司表示要种植绿化，但野松公司未同意；即使上述树木由茵辉公司种植，也是在破坏野松公司原有绿化的基础上进行的，故补偿款也应由野松公司享有；根据相关结算办法，综合补偿款中基础设施和装修部分应由野松公司享有，停产搬迁、员工遣散由茵辉公司、野松公司各享有部分，确认有证建筑中设备搬迁费176,191元归茵辉公司所有，剩余36,070元由野松公司享有；因茵辉公司环保不达标，经双方协商茵辉公司同意于2017年6月底将厂房交还野松公司，并于6月初开始搬迁，这与茵辉公司支付租金至2017年6月30日相对应；此后茵辉公司未再支付租金，无权继续占有使用系争厂房；减量化协议明确野松公司逾期交房应承担相应损失，为减少损失，野松公司才于2017年8月31日将移交通知函交给村里，并承诺承担相应责任。为证明其主张，野松公司提供告知书作为证据。茵辉公司对野松公司提供的上述告知书不予认可。

华新镇政府及叙中村委会对茵辉公司提供的上述证据材料表示不清楚；对野松公司提供的证据材料无异议。

一审法院认为，因野松公司与华新镇政府及叙中村委会签订减量化协议导致涉案租赁协议无法继续履行，故野松公司应向茵辉公司支付相应的补偿款。野松公司确认无证建筑评估报告中9号厂房由茵辉公司建造，故9号厂房旧材料回购补偿应由茵辉公司享有。根据相关《减量化结算办法》，无证建筑综合补偿应包括基础设施、停产搬迁、职工遣散等，但无证建筑评估报告中未见基础设施评估价值，且装修不予补偿，故结合《减量化测算表》，法院酌定野松公司应支付茵辉公司无证建筑综合补偿381,600元，并确认有证建筑评估报告中停产停业补偿275,135元由茵辉公司享有。针对有证建筑附属设施及设备搬迁补偿，结合茵辉公司、野松公司庭审陈述及茵辉公司提供的证据材料，法院酌定野松公司应支付茵辉公司附属设施补偿6万元、设备搬迁补偿20万元。茵辉公司提出的要求返还租赁保证金的诉请，于法有据，法院予以支持。减量化协议系由野松公司与华新镇政府等签订，现茵辉公司要求华新镇政府及叙中村委会协助发放补偿款，于法无据，不予支持。判决：一、野松公司应于判决生效之日起十日内支付茵辉公司减量化补偿款1,009,179元；二、野松公司应于判决生效之日起十日内返还茵辉公司租赁保证金8万元；三、茵辉公司的其他诉讼请求不予支持。

二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院审理中，茵辉公司表示，同意设备搬迁补偿212,267元中计量柜补偿的21,000元归野松公司，基于一审判决茵辉公司获得设备搬迁补偿20万元，愿意放弃差价8,733元。

本院认为，涉案租赁合同因野松公司与叙中村委会等签订《建设用地减量化协议》而不能继续履行，故野松公司应退还茵辉公司租赁保证金。野松公司确认无证建筑评估报告中9号厂房由茵辉公司建造，该建筑物的建造不同于通常建筑物的添附，一审法院确定9号厂房旧材料回购补偿由茵辉公司享有，本院认同。一审法院根据《减量化结算办法》，结合《减量化测算表》及评估报告，酌情确定的补偿数额并无明显不当。茵辉公司自愿放弃8,733元，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初9117号民事判决第二、三项；

二、变更上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初9117号民事判决第一项为：上海野松机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海茵辉照明工程有限公司减量化补偿款人民币1,000,446元。

一审案件受理费减半收取人民币6,900元、二审案件受理费人民币5,102元，由上诉人上海野松机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　珍

审　判　员　　成　皿

代理审判员　　马忆蔺

二〇一八年三月十五日

书　记　员　　黄琪隽

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……