日照金林建筑工程有限公司、日照晟业房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省日照市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)鲁11执异64号

案外人：五莲县百亮小区业主委员会，住所地五莲县富强路百亮小区。

负责人：王立波，主任。

委托诉讼代理人：李树睿，山东莲信律师事务所律师。

申请执行人：日照金林建筑工程有限公司，住所地日照经济开发区大连路中段，统一社会信用代码91371100726214104T。

法定代表人：刘英林，执行董事。

委托诉讼代理人：辛全锋，山东辰静（日照）律师事务所律师。

被执行人：日照晟业房地产开发有限公司，住所地日照市五莲县解放路166号，统一社会信用代码913711215777717741。

法定代表人：左振东，总经理。

委托诉讼代理人：王军，公司员工。

申请执行人日照金林建筑工程有限公司(以下简称金林建筑公司)与被执行人日照晟业房地产开发有限公司（以下简称晟业公司）建设工程施工合同纠纷一案，五莲县百亮小区业主委员会(以下简称百亮业委会)向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人百亮业委会称：1、不动产权证号莲国用（2014）第0××9号土地上的地上附着物房屋产权属于百亮小区全体业主共同所有，是二层物业管理用房，不动产权证记载其使用面积为141.9平米。2、2014年4月29日，莲住建便发【2014】254号文件批复同意百亮集团住宅楼选址及规划方案，用地面积4895.7平方，其中物业管理用房用地面积141.9平方，建筑面积330平方。3、2014年8月8日颁发的房开证莲开发字第1××1号关于准予规划、开发的证书在项目名称中明确记载为“百亮集团商住楼物业管理用房、地下车库、住宅及商业”。可见，物业管理用房确已开发建设，随着住宅的销售，物业管理用房作为配套也一并转移给全体业主，其所有权亦转移，不再属于晟业公司所有。综上所述，不动产权证号莲国用（2014）第0××9号土地上的地上附着物房产是物业管理用房。根据物业管理法规等相关规定，该物业管理用房的所有权依法属于百亮小区全体业主共同所有，将上述财产予以执行明显错误，请立即终止对上述财产的执行。案外人百亮业委会提供了以下证据证明其主张：证据1、莲住建便发【2014】254号文件（百亮集团住宅楼选址及规划的批复）复印件；证据2、莲国用（2014）第0××9号国有土地使用证；证据3、莲发改审批［2014］25号文件（百亮集团商住楼项目的核准意见）复印件；证据4、房地产开发经营许可证；证据5、建筑工程施工许可证；证据6、建设工程规划许可证及规划图纸。

金林建筑公司称，1、案外人的主体不适格。业主委员会依据业主大会决议在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，本案中，案外人并未提交证据证明其选举、任期、备案等情况，亦未获得业主大会授权，案外人并不具备民事诉讼法意义上的诉讼主体资格，无权代表业主提起异议。2、莲国用（2014）第0××9号土地上的地上附着物为住宅用房，并非物业管理用房。该宗土地登记在晟业公司名下，用途为城镇住宅用地，并非物业管理用房土地。地上附着物实际为住宅用房，正被晟业公司实际控制人于光新父母使用并居住。地上附着物若为物业管理用房，则应于建成时即办理权利人变更或备案，且2019年6月21日该宗土地即被查封，案外人、被执行人均未提出过任何异议。3、案外人提供的莲住建便发【2014】254号批复复印件中的物业管理建筑面积与规划许可证上的物业管理用房面积并不一致，两者自相矛盾。4、莲国用（2014）第0××9号土地上的地上附着物四周建有院墙，并设有铁门，本小区业主并不能进入。从规划许可证可以看出，物业管理用房面积高达286平方米，作为配套设施的配置比例过高，面积严重超标，不可能为物业管理用房。

本院查明，金林建筑公司与晟业公司建设工程施工合同纠纷一案，日照仲裁委员会于2021年7月7日作出（2019）日仲字第137号裁决：1、晟业公司于裁决书送达之日起10日内向金林建筑公司支付所欠工程款8752038.02元；2、金林建筑公司在晟业公司欠付工程款范围内对晟业公司晟业商务综合大厦工程享有优先受偿权。因晟业公司未履行生效裁决书确定的义务，金林建筑公司向本院申请执行，本院于2021年9月3日立案执行。2022年3月22日，本院作出（2021）鲁11执974号执行裁定，查封晟业公司名下不动产权证号莲国用（2014）第0××9号土地上的地上附着物。

另查明，2014年6月6日，五莲县人民政府向晟业公司颁发的不动产权证号为莲国用（2014）第0××9号的土地使用权证书载明，该宗土地的面积为141.9平方米，位于五莲县××路××路以北。2015年5月5日，五莲县住房和城乡规划建设局向晟业公司颁发的《建设工程规划许可证》中载明，建设单位为晟业公司，建设项目名称为百亮集团商住楼项目（商住楼、物业管理用房及地下车库），建设位置为五莲县××路××路以北。其中商住楼：商业2552平方米，住宅6275平方米；物业管理用房：286平方米；地下车库3194平方米。百亮集团住宅楼规划图纸显示，位于五莲县××路××路××楼的西北方向规划有物业管理用房一处。2015年6月10日，五莲县住房和城乡规划建设局向晟业公司颁发的《建筑工程施工许可证》中载明，建设单位为晟业公司，工程名称为百亮集团商住楼项目（商住楼、物业管理用房及地下车库），建设地址为五莲县××路××路以北。备注栏载明，框架、剪力墙结构，地下一层，地上十二层＋阁楼＋设备层。商业：2552ｍ2，住宅：6275ｍ2，物业：框架结构二层286ｍ2，地下车库：框架一层3194ｍ2。

本院认为，本案的关键问题是百亮业委会是否具有提起本案执行异议的主体资格。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”本案中，百亮业委会主张莲国用（2014）第0××9号土地证项下的土地上的地上附着物为物业管理用房不应当被执行，请求本院终止执行。而案涉房产是否属于物业管理用房，是否属于业主共有，涉及到业主的共有权利。百亮业委会作为五莲县百亮小区业主大会的执行机构，其对外代表小区全体业主进行的民事诉讼活动，其结果会对业主的共有和共同管理权利产生重大影响。故，百亮业委会提起本案的执行异议，属于上述法律规定的应由业主大会决定的有关业主共有和共同管理权利的重大事项,应依法依规进行。但百亮业委会提供的证据不能充分证明其提起本案的执行异议，已经过上述法律规定的合法程序。因此，百亮业委会暂不具备提起本案执行异议的主体资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”综上，百亮业委会的异议申请不符合受理条件，对其申请依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：

驳回五莲县百亮小区业主委员会的异议申请。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。

审 判 长　郑家泰

审 判 员　傅廷文

审 判 员　姚　艳

二〇二二年六月二十一日

法官助理　冯印刚

书 记 员　张　超