某某、某某合同纠纷二审民事判决书

四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川13民终2674号

上诉人（原审被告）：***，女，1953年11月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。

上诉人（原审被告）：***，男，1991年9月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。

上诉人（原审被告）：汪愉，女，1981年12月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。

三位上诉人委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所。

被上诉人（原审原告）：四川天乾建设集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江路四段**滨江名城******。

法定代表人：刘建，经理。

诉讼代表人：四川天乾建设集团有限公司管理人。

负责人：刘俊。

委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师。

原审第三人：江西建工第二建筑有限责任公司，住所地江西省南昌市青云谱区建设路**。

法定代表人：徐小勇，董事长。

委托诉讼代理人:冯明超，四川建投律师事务所律师。

原审第三人：佳兆业置业（南充）有限公司，住，住所地四所地四川省南充市顺庆区人民花园川北大厦**v>

法定代表人：李金，董事长。

委托诉讼代理人：何佳蔚，女，该公司员工。

上诉人***、***、汪愉因与被上诉人四川天乾建设集团有限公司（以下简称天乾公司）、原审第三人江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称江西二建）、原审第三人佳兆业置业（南充）有限公司（以下简称佳兆业南充公司）合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、***、汪愉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天乾公司的诉讼请求或将案件发回重审，并由天乾公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：撤销一审判决，改判驳回天乾公司的诉讼请求，或将案件发回一审法院重审，并由天乾公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、本案天乾公司以物权主张权利不当，本案应当是《房屋抵债协议》的违约之诉，而非物权之诉。上诉人与天乾公司、江西二建之间的《房屋抵债协议》产生的纠纷，因天乾公司、江西二建违约，南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初4866号民事判决书（以下简称4866号民事判决书）仅解决了上诉人选择金额支付债权11,210,290.74元及利息问题，而根据《房屋抵债协议》而产生的天乾公司、江西二建应当赔偿上诉人律师费、差旅费、装修费、营业损失，判决明确另行处理，表明上诉人与天乾公司、江西二建因《房屋抵债务协议》的全同关系中所涉及的问题属于合同纠纷，而非物权纠纷。二、天乾公司无权主张腾退房屋和收取使用费。1、天乾公司并未取得涉案三间商铺的房屋权属证书，并非产权人，且房屋已经江西二建报案，公安机关正在侦查之中，不能确定天乾公司享有涉案三间商铺的物权。2、上诉人因与天乾公司、江西二建签订《房屋抵债协议》合法占有涉案三间商铺，因天乾公司、江西二建违约，无法解除房屋抵押、过户，上诉人主张房屋过户不能，才经4866号民事判决书确定天乾公司、江西二建支付上诉人债权款11,210,290.74元及利息（其中包含李朝术模板款，赵霖、杨平的劳务费），而4866号民事判决书判决的款项均是江西二建支付，故涉案三间商铺的权利人应当是江西二建，不应当是天乾公司。三、一审判决支持天乾公司起诉上诉人腾退房屋，支付占用费错误。1、2、因江西二建向上诉人支付了4866号民事判决书确定天乾公司、江西二建支付上诉人债权款11,210,290.74元及利息，涉案三间商铺的实际权利人是江西二建。江西二建请上诉人占用涉案三间商铺，上诉人占用涉案三间商铺合法。3、上诉人依据《房屋抵债协议》的约定，并根据佳兆业南充公司对房屋的移交，办理装修许可证、安装变压器等，并对房屋进行了装修，投入几百万元，在占用涉案三间商铺期间，并无任何收入，反而是每年亏损几十万元。上述损失均是天乾公司和江西二建的违约行为造成，不应当支付占用费。在装修等损失未获得赔偿之前，不应当腾退房屋。4、上诉人收到4866号案件案款的时间是2018年7月17日，而非4月12日，同时，若不是上诉人对房屋进行了装修，房屋也不可能有任何收入，也不会产生占用费，一审判决认定占用费及标准不当。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

天乾公司答辩：本案的实际权利人是天乾公司，上诉人应当向天乾公司归还涉案。2、上诉人主张其投入涉案房屋的装修费用，已另案起诉，本案不应当审理。3、涉案房屋的实际权利人是天乾公司，江西二建不能因为向上诉人履行了付款义务而想当然的取得了涉案房屋的所有权。其与天乾公司这间是内部代偿纠纷问题，可自行向天乾公司申报债权。综上，请求二审法院维持一审判决。

江西二建答辩：一、一审判决错误。天乾公司对涉案房屋是否享有物权，是本案最核心的问题，一审法院在涉案房屋没有确权的情况下，直接判决上诉人向天乾公司腾退房屋错误，同时也损害了江西二建的权利。二、天乾公司对涉案房屋既不享有债权，也不享有物权，且不是涉案房屋的权利人，也没有起诉的资格。1、天乾公司对涉案房屋不享有债权。涉案三间商铺虽然登记于天乾公司，但实际权利人是江西二建。2、天乾公司对涉案三间商铺不享有物权。涉案三间商铺至今没有登记于天乾公司名下，故天乾公司对涉案三间商铺不享有物权。三、本案应当中止审理。刘建作为国家工作人员，利用职务便利，伪造江西二建公章对外签订大量合同，将江西二建的房产转移至其实际控制的天乾公司及其妻子周华清名下，其中包含了涉案二间商铺，刑事案件正在审理中，本案应当等待刑事案件审理终结后再审理。综上，请求二审法院中止审理本案，或撤销一审判决，改判决驳回天乾公司的诉讼请求。

佳兆业南充公司到庭，但认为本案的处理与其无关，不作答辩。

天乾公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***、汪愉立即腾退其占有天乾公司所有的位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号××号××号商铺；2.判令***、***、汪愉向天乾公司支付房屋占用费暂计673008.34元（月租金暂按85元／平方米计算，占用面积合计376.74平方米，占用期限从2018年4月12日起计算至2020年1月10日，实际期限应从实际占用之日起计算至腾退完毕之日止）；3.本案诉讼费、保全费、公告费等费用由***、***、汪愉承担。

一审法院认定事实：刘建系天乾公司的法定代表人，原系江西二建南充分公司和成都分公司的负责人。2013年9月10日，佳兆业南充公司与成都南兴银基房地产开发有限公司（以下简称南兴银基公司）、江西二建签订《结算款互换房产合同》，将包括案涉房屋中的155号商铺在内的3个商铺冲抵成都君汇上品六期主体工程结算款中的12,186,105.00元。

佳兆业南充公司与成都市锦新瑞房地产开发有限公司（以下简称锦新瑞公司）、江西二建签订《进度款互换房产合同》，将包括案涉房屋中的159号商铺在内的3个商铺冲抵佳兆业广场一期主体工程结算款中的9,473,934.00元。

上述两份合同中均约定江西二建可自己购买，也有权书面指定江西二建或第三人作为购买人购买该商品房，具体以后续四方协议为准，由江西二建尽快落实实际购买人（天乾公司），并办理所有认购及《商品房买卖合同》手续。后天乾公司作为实际购买人与佳兆业南充公司、江西二建、南兴银基公司、锦新瑞公司就上述两份合同共同签订了《四方协议书》，由天乾公司作为江西二建指定的购房人与佳兆业南充公司签订《商品房买卖合同》。

2013年10月16日，天乾公司与佳兆业南充公司分别签订合同编号为201310161463、201310160277的两份《商品房买卖合同》，约定由天乾公司向佳兆业南充公司购买案涉房屋中的153号（建筑面积120.38平方米）、155号商铺（181.55平方米）。两份《商品房买卖合同》于2013年10月30日办理备案登记。2013年11月7日，天乾公司又与佳兆业南充公司签订合同编号为201311070713的《商品房买卖合同》，约定由天乾公司向佳兆业南充公司购买案涉房屋中的159号商铺（74.81平方米）。该份合同于2013年12月17日办理备案登记。后南充市房地产管理局为案涉房屋办理了预告登记，预告登记权利人为天乾公司。案涉房屋上所设定的抵押权预告登记权利人为仪陇县农村信用合作联社公司客户部二部。

后刘建因涉嫌伪造公司印章罪、拒不支付劳动报酬罪和挪用公款罪被南昌市青云谱区人民检察院（以下简称青云谱区检察院）向南昌市青云谱区人民法院（以下简称青云谱区法院）提起公诉。青云谱区检察院作出的青检刑追诉（2019）1号《追加起诉决定书》中查明刘建的上述行为系通过伪造江西二建的印章，利用职务上的便利条件，将本应转至江西二建的工程款抵扣成房产，并将房产登记至天乾公司名下，上述行为应当以挪用公款罪追究刑事责任。该案尚在审理过程中。

2015年7月28日，梦园公司与李朝术、赵霖、杨平及江西二建、天乾公司签订《债权债务转让协议》，约定四方同意将相互之间的债权进行转让，经过各方对账确认并进行债权转让后，江西二建、天乾公司应向梦园公司支付11,210,290.74元。同日，江西二建、天乾公司和三被告、梦园公司签订了《房屋抵债协议》，约定：天乾公司、江西二建承建由佳兆业南充公司开发的“佳兆业君汇上品”房产项目，因佳兆业南充公司差欠天乾公司、江西二建工程款，其用已取得预售许可的商品房作抵工程款，为此签订了《商品房买卖合同》并备案登记。2015年7月28日，天乾公司、江西二建与***、***、汪愉、李朝术、杨平、赵霖签订《债权债务转让协议》，确定天乾公司、江西二建差欠梦圆公司“天庐”房产项目材料款11,210,290.74元。梦园公司自愿将前述对天乾公司、江西二建的债权转让给三被告，天乾公司、江西二建自愿将佳兆业南充公司抵偿工程款的案涉房屋按商品房预售合同价16,204,261.00元抵偿三被告的债权；天乾公司、江西二建应于协议签订后十日内将案涉房屋交给天乾公司已将案涉房屋在仪陇农商行进行了抵押贷款，天乾公司、江西二建在贷款到期前偿还清银行贷款本息，在2017年2月28日前将房屋所有权变更登记在三被告名下，若天乾公司、江西二建未能在2017年2月28日前办理房屋变更登记手续，天乾公司、江西二建应以11,210,290.74元为基数从2015年7月1日起按月利率1.8%向原告支付利息至付清之日止。

《房屋抵债协议》签订后，2015年10月，***向成都市佳兆业物业管理有限公司南充君汇上品物业服务中心代交了天乾公司欠付的1—10月物业管理费，后接收案涉房屋进行装修使用。

2016年9月，***、***、汪愉向法院起诉，要求天乾公司、江西二建排除办理抵债房屋查封、抵押，办理抵偿房屋产权变更在***、***、汪愉名下。在该案审理过程中，天乾公司明确表示办理抵押房屋产权变更已不可能，银行贷款不能偿还。案涉房屋分别被仪陇县人民法院和南昌市公安局青云谱分局预查封和轮候预查封。经法院释明***、***、汪愉以房抵债的诉讼请求难以实现后，***、***、汪愉变更诉讼请求为要求天乾公司、江西二建给付11,210,290.74元及利息（利息从2015年7月1日起按月利率1.8%向***、***、汪愉支付利息至付清之日止）。法院经审理后，于2018年3月27日作出（2016）川1302民初4866号民事判决，判决如下：江西二建与天乾公司在判决生效后十五日内向***、***、汪愉支付11,210,290.74元及利息（利息以11,210,290.74元为基数，从2015年7月1日起按月息1.8%计算至付清之日止）。判决作出后，各方当事人均为提起上诉，该判决已发生法律效力。2018年7月13日，我院作出（2018）川1302执恢326号《结案通知书》，载明：***、***、汪愉申请执行江西二建、天乾公司合同纠纷一案，申请执行标的共计1,121,290.74元。经法院立案执行，现已强制执行到位18,447,350.45元，法院已将该款转付给申请执行人。至此，***、***、汪愉向本院申请执行的（2016）川1302民初4866号判决书已全部执行完毕，现已结案。天乾公司、江西二建、***、***、汪愉均确认该案的执行款系由江西二建给付。

2019年6月1日，***向江西二建出具《情况说明》，表示既然货款是由江西二建给付，那么案涉房屋的租金也应当支付给江西二建，并请求江西二建从2019年1月1日收取案涉房屋的使用费，每年按800元/平方米计算使用费即301,392.00元，2019年的使用费在6月初支付，以后每年使用费在1月份支付。***向江西二建支付了第一年的使用费301,392.00元。

另查明，2018年6月29日，南充市中级人民法院作出（2018）川13破申1号民事裁定书，裁定受理何登于对天乾公司的破产清算申请。南充市中级人民法院受理该案后报请四川省高级人民法院移交管辖，四川省高级人民法院同意将该案移交法院审理。法院于2019年3月28日立案。2019年6月20日，法院指定泰和泰律师事务所担任该公司的破产管理人。该案正在审理过程中。

天乾公司为证明占用费的计算标准，提供了其分别与潘星星、肖洪武签订的《商铺租赁合同》，所涉租赁房屋为与案涉房屋相同位置的147号、161号商铺。其中147号商铺建筑面积为96.75平方米，约定的租金标准为2018年8月16日至2019年8月15日为99,000.00元（经计算月租金标准为85元/平方米）；161号商铺建筑面积为69.09平方米，约定的租金标准为2018年4月19日至2019年4月18日为66,000.00元（经计算月租金标准为80元/平方米）。庭审中，经询问江西二建是否在本案中提出独立诉讼请求，江西二建明确表示不在本案中主张权利。

一审法院认为，本案争议焦点主要是天乾公司是否有权要求***、***、汪愉腾退其占有的案涉房屋，***、***、汪愉是否应当给付占有费及占有费如何计算，本案是否应当中止审理。法院对争议焦点分析认定如下：

一、关于天乾公司是否有权要求***、***、汪愉腾退其占有的案涉房屋的问题。

天乾公司虽然未取得案涉房屋的所有权，但佳兆业公司基于双方签订的《商品房买卖合同》将案涉房屋交付给天乾公司。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”规定，天乾公司基于与佳兆业南充公司的商品房买卖合同关系对案涉房屋享有合法占有的权利。天乾公司与***、***、汪愉签订《房屋抵债协议》后，将案涉房屋交付给***、***、汪愉占有。***、***、汪愉在天乾公司未偿还债务前对案涉房屋的占有系合法行为。但在***、***、汪愉的债权得到完全清偿后，其继续占有案涉房屋的行为应当认定为无权占有，根据《物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，天乾公司作为案涉房屋的合法占有人有权要求***、***、汪愉腾退案涉房屋，法院对天乾公司请求***、***、汪愉腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。

二、***、***、汪愉是否应当给付占有费及占有费如何计算的问题。

《物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中的案涉房屋系商铺，在被占有期间必然会产生孳息（表现为租金），三被告的债权已经得到全部清偿，应当支付从占有之日起至腾退之日止的占用费。但天乾公司仅主张从2018年4月12日起计算占用费，系当事人对权利的放弃，法院予以尊重。对于占用费标准的问题，法院结合***、***、汪愉与江西二建达成的租金价格和相邻商铺的租金价格酌定为75.00元/平方米/月，因案涉房屋的建筑面积共计376.74平方米，故案涉房屋的占用费按28,266.00元/月计算。

三、关于本案是否应当中止审理的问题。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第五项规定：“案件必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应该中止对该案的审理。”江西二建称案涉房屋需要在刘建涉嫌挪用公款罪一案中明确权属，本案需待案涉房屋的权属明确后才能进行审理。但如前所述，本案并未涉及案涉房屋权属的认定，故本案并不以刑事案件的审理结果为依据，故本案不应当中止审理。

综上所述，天乾公司的诉讼请求于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条第一款规定，判决：一、***、***、汪愉于判决生效后十五日内腾退位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号××号××号商铺；二、***、***、汪愉向四川天乾建设集团有限公司支付从2018年4月12日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按28266.00元／月计算）；三、驳回四川天乾建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10530.00元，由***、***、汪愉负担。

二审查明的事实与一审法院一致。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人上诉请求、理由及被上诉人答辩意见，本案争议焦点为：1、上诉人是否应当向天乾公司腾退房屋；2、上诉人是否应当向天乾公司支持房屋占用费及占用费计算标准；3、本案是否应当中止审理。

针对第一个争议焦点。佳兆业公司基于与天乾公司签订的《商品房买卖合同》将案涉三间商铺交付给天乾公司，涉案三间商铺预告登记的权利人也为天乾公司，天乾公司是涉案三间商铺的合同权利人，天乾公司对涉案三间商铺享有合法占用的权利。4866号民事判决之前，上诉人依据与天乾公司签订的《房屋抵债协议》占有涉案三间商铺系合法占有，但上诉人债权实现后，仍然占用涉案三间商铺没有事实和法律依据。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条和二百四十五条之规定，判决上诉人向天乾公司腾退涉案三间商铺正确，本院予以维持。对于上诉人和江西二建认为，4866号民事判决执行款均系江西二建支付，江西二建才是涉案三间商铺的权利人，一审判决后，江西二建并未提起上诉，上诉人不能以此拒绝向天乾公司腾退房屋。

天乾公司虽然未取得案涉房屋的所有权，但佳兆业公司基于双方签订的《商品房买卖合同》将案涉房屋交付给天乾公司。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”规定，天乾公司基于与佳兆业南充公司的商品房买卖合同关系对案涉房屋享有合法占有的权利。天乾公司与***、***、汪愉签订《房屋抵债协议》后，将案涉房屋交付给***、***、汪愉占有。***、***、汪愉在天乾公司未偿还债务前对案涉房屋的占有系合法行为。但在***、***、汪愉的债权得到完全清偿后，其继续占有案涉房屋的行为应当认定为无权占有，根据《物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，天乾公司作为案涉房屋的合法占有人有权要求***、***、汪愉腾退案涉房屋，法院对天乾公司请求***、***、汪愉腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。

针对第二个争议焦点。上诉人于2016年9月起诉天乾公司和江西二建将涉案商铺产权变更至上诉人名下，审理中，变更诉讼请求为请求天乾公司和江西二建给付11,210,290.74元及利息。南充市顺庆区人民法院于2018年3月27日判决天乾公司和江西二建支付，且上诉人已收到4866号民事判决的执行标的款18,447,350.45元，4866号民事判决已执行完毕。本院认为，上诉人在4866号民事判决之前，对涉案三间商铺的占用系合法，但收到4866号民事判决后，即应当将涉案三间商铺进行移交，故一审判决从2018年4月12月开始计算房屋占用费正确。一审法院参照同地段相邻商铺的租金标准认定涉案三间商铺的房屋占用法律，既符合客观实际，也符合法律规定，本院予以维持。

针对第三个争议焦点。上诉人与原审第三人江西二建均认为，本案应当等待刘建涉嫌挪用公款罪一案审理终结后再行判决。本院认为，本案只判决上诉人腾退房屋及支付房屋占用费的问题，并未认定涉案三间商铺的物权归天乾公司所有。再者，江西二建对一审判决也未提起上诉，本院对上诉人的这一上诉请求，不予支持。对上诉人上诉认为天乾公司和江西二建未赔偿其投入涉案房屋的装修等损失前，本案不应当及时判决，而应当中止审理。本院认为，上诉人已就上述损失，向法院提起诉讼，请求天乾公司和江西二建赔偿，本案的审理不须要另案的处理结果为依据，对上诉人的这一上诉请求，本院也不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10，530.00元，由上诉人***、***、汪愉负担。

本判决为终审判决。

审判长　程　鹰

审判员　苟　豪

审判员　唐晓兰

二〇二〇年十一月二十四日

书记员　杜　倩