晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山西省朔州市中级人民法院

民事判决书

（2020）晋06民终496号

上诉人（原审原告）：晋能清洁能源光伏工程有限责任公司，住所地山西省太原市小店区晋阳街167号1栋B段康欣科技大厦16层。

法定代表人：白雷,职务董事长。

委托诉讼代理人：王斌怡、常乐,国浩律师（太原）事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1958年3月22日出生，汉族，山西省应县人，住应县。

上诉人晋能清洁能源光伏工程有限责任公司(以下简称晋能光伏公司)因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服应县人民法院（2020）晋0622民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

晋能光伏公司上诉请求：请求依法撤销原判第二项。事实和理由：1.本案中应县法院的裁判超出了晋能光伏公司的诉讼请求,明显违反法律规定,该项判决应被撤销。2.晋能光伏公司租赁的涉案房屋在合同解除后,未能及时搬离物品撤出房屋的原因系***家人阻止所致。上述事实应县法院未能查实,晋能光伏公司不应承担合同解除后的房屋租金及相关的水费和取暖费。

***答辩同意一审判决。

晋能光伏公司向一审法院起诉请求：:1.请求判令双方于2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月28日依法解除。2、判令***配合撤出租赁房屋。

一审法院认定事实：2018年6月6日晋能光伏公司与***签订了《房屋租赁合同》,晋能光伏公司租赁***位于旧政府家属院东一栋三排一号的房屋,用于光伏产品销售。约定租期为2018年6月6日至2021年6月5日止,租金为54351元/年(此价为含税价),每年6月6日前支付下一年度租金。同时还约定在租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前两个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书;如晋能光伏因实际生产经营情况,无法继续租赁房屋,需提前一个月书面通知***,以方便***继续租赁给第三方,但晋能光伏公司不涉及违约及赔偿等。租赁期间任何一方违反合同规定,须以年度租金为基数向守约方支付5%的违约金。2019年8月22日,晋能光伏公司向***邮寄《关于解除房屋租赁合同函》,***拒收。2019年8月28日回单显示***签收。

一审法院认为,双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效,双方均应严格恪守。晋能光伏公司因实际经营情况不善,无法继续租赁房屋,并于2019年8月21日出具《晋能清洁能源光伏工程有限责任公司关于解除房屋租赁合同的函》,于2019年8月22日向***邮寄送达,***拒收。双方对终止合同事宜未协商一致。此后,晋能光伏公司也未腾出租赁房屋。晋能光伏公司租金应按实际占用时间支付,并按照合同约定承担5%的违约金。违约金54351元/年×5%=2717.55元。双方在未解除合同前,晋能光伏公司应承担***为该房屋交付的2019年度冬季取暖费用2252元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定,判决:一、解除晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与***签订的《房屋租赁合同》,***配合晋能清洁能源光伏工程有限责任公司撤出租赁房屋。二、晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内支付***房屋租金按每月4529.25元计算,从2019年6月6日至本判决生效之日止、违约金2717.55元、取暖费2252元。案件受理费300元,减半收取150元,由晋能光伏公司负担。

本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，予以确认。另查明，上诉人晋能光伏公司于2020年7月3日搬离涉案租赁房屋。

本院认为，双方对原审判决解除涉案租赁合同并由被上诉人***配合上诉人晋能光伏公司搬离涉案房屋无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：原审判决上诉人晋能光伏公司给付被上诉人***违约金、租金、取暖费是否适当。双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人晋能光伏公司因实际经营情况不善,无法继续租赁房屋,并于2019年8月21日出具《晋能清洁能源光伏工程有限责任公司关于解除房屋租赁合同的函》,于2019年8月22日向被上诉人***邮寄送达,上诉人晋能光伏公司按合同约定行使解除权，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，故应认定双方于2019年9月22日解除合同。原审对此认定有误，予以更正。上诉人晋能光伏公司应给付被上诉人***2019年6月6日至解除合同之日的房屋租金。在合同解除后，上诉人晋能光伏公司没有腾退并及时返还租赁房屋，仍占有使用租赁房屋，已无任何合同及法律依据，故其应按实际占用期间（2019年9月23日至2020年7月3日）支付被上诉人***继续占有房屋的租金同时还应给付被上诉人***已缴纳的取暖费。因双方在合同履行过程中,上诉人晋能光伏公司并未按合同约定给付被上诉人***租金及其他费用，已构成根本违约，故原审判决上诉人晋能光伏公司给付被上诉人***违约金及继续占有房屋的租金、取暖费并无不当。上诉人晋能光伏公司二审虽提供视频资料及证人出庭作证，欲证实在合同解除后被上诉人***一直阻拦上诉人晋能光伏公司搬离房屋。因视频资料拍摄时未征得被上诉人同意，不具有合法性；证人系上诉人晋能光伏公司工作人员，与上诉人晋能光伏公司有利害关系，其未提供其他充分的证据与之相互印证，未形成完整的证据链，且与庭审查明的事实不符，不利后果应由其自行承担。故对此上诉理由，证据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人晋能清洁能源光伏工程有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

一、维持应县人民法院（2020）晋0622民初84号民事判决第一项，即解除晋能光伏公司与***签订的《房屋租赁合同》,***配合晋能光伏公司撤出租赁房屋。

二、撤销应县人民法院（2020）晋0622民初84号民事判决第二项，即晋能光伏公司于本判决生效后十日内支付***房屋租金按每月4529.25元计算,从2019年6月6日至本判决生效之日止、违约金2717.55元、取暖费2252元。

三、上诉人晋能光伏公司于本判决生效后十日内支付被上诉人***房屋租金16231.19元（自2019年6月6日至2019年9月22日）及违约金2717.55元、取暖费2252元。

四、上诉人晋能光伏公司于本判决生效后十日内支付被上诉人***继续占有房屋租金按日租金148.91元自2019年9月23日至2020年7月3日止。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费300元减半收取150元，二审案件受理费1057.0元，由上诉人晋能清洁能源光伏工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 李　福

审判员 殷　莉

审判员 边艳桃

二〇二〇年九月十六日

书记员 曹晋阳