日照沃航置业有限公司、某某等所有权确认纠纷民事二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁11民终747号

上诉人（原审被告）：日照沃航置业有限公司，住所地日照市东港区东营路188号生活印象15号会所，统一社会信用代码91371100588781425G。

法定代表人：张伦，总经理。

委托诉讼代理人：尤鹏飞，山东文康律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿玥，山东文康律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1978年2月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

委托诉讼代理人：何恩玺，山东文科律师事务所律师。

原审被告：日照鑫鲁建设工程有限责任公司，住所地日照市东港区(香河街道)昭阳路西、高新七路南日照见佰材贸易有限公司院内，统一社会信用代码91371100762870221R。

法定代表人：毛纪青，经理。

委托诉讼代理人：焦波，男，公司员工。

原审被告：山东日建建设集团有限公司，住所地日照市东港区济南路82号，统一社会信用代码913711001683590416。

法定代表人：王太华，董事长。

委托诉讼代理人：刘海，男，公司员工。

原审第三人：日照市东港区天嘉五金水暖建材超市，住所地日照市东港区江豪建材家居城家具市场1-07，统一社会信用代码92371102MA3JEPPK7J。

经营者：刘立华，男，1953年12月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

上诉人日照沃航置业有限公司（以下简称沃航公司）因与被上诉人**、原审被告日照鑫鲁建设工程有限责任公司（以下简称鑫鲁公司）、山东日建建设集团有限公司（以下简称日建公司）、原审第三人日照市东港区天嘉五金水暖建材超市所有权确认纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2021)鲁1102民初7387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

沃航公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为驳回**对沃航公司关于协助办理“生活?印象”小区二期16#楼1单元2104室、车位16-04-165不动产登记手续的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用均由**负担。事实与理由：一审判决认定事实与适用法律存在错误。一、一审法院关于“沃航公司已经与日建公司完成涉案房屋抵顶手续，并据此认为沃航公司与**之间已经形成商品房买卖合同关系”的认定，与事实不符，应予纠正。1.签订涉案房屋的抵顶协议，并不意味完成了涉案房屋的抵顶手续。首先，本案一审庭审过程中，日建公司称涉案房屋的抵顶工作由鑫鲁公司负责，并要求鑫鲁公司做出说明。而鑫鲁公司对此的陈述是：“当时确实签订过很多抵房协议，分批办理的，并不是签订后期办理的，现在该房屋还没有完成抵顶手续”。据此可以判断涉案房屋虽然签署了抵顶协议，但房屋抵顶的手续尚未办理，购房款与工程款的抵顶并未实际发生和完成。其次，在已经生效的(2020)鲁1102民初8342号民事判决书中，鑫鲁公司也称：“因涉案房屋牵扯到和沃航公司的工程结算，一直没有办理交接手续，现在房屋还属于沃航公司的，协议签完了，但没有办理相关手续”。同时，法院查明部分也载明：“涉案房屋由于涉及到第三人与沃航公司之间的工程结算，一直未办理交接手续”。因此，涉案房屋虽然签署了抵顶协议，但房屋抵顶的手续尚未办理，抵顶并未实际发生和完成。最后，合同具有相对性，在房屋抵顶协议的合同相对方均确认涉案房屋尚未完成抵顶手续的情况下，一审法院径行认定涉案房屋已经完成抵顶，缺乏事实和法律依据。假设日建公司认为抵顶中存在违约，能向沃航公司主张权利的也只有日建公司，**并非合同的相对方，其无权要求沃航公司办理涉案房屋的相关登记手续。2．在涉案房屋未完成抵顶的情况下，一审法院关于“**已经通过以房抵债方式实现了购房款支付”的认定，与本案事实不符。首先，根据已生效判决所查明的事实和合同签署双方的当庭陈述可以确认，至本案诉讼时，涉案房屋因为双方结算问题，尚未办理抵顶手续。在此情况下，不能认定涉案房屋的购房款已经通过以房抵债的形式完成了支付。其次，涉案抵顶协议签署后，沃航公司确认还支付过日建公司工程款，但支付过工程款，并不代表该协议项下的抵顶已经完成，两者之间并不存在必然的因果关系。一审庭审中，沃航公司陈述了已经支付日建公司的工程款大体数额，并提交了双方之间的建设施工合同，根据合同约定，沃航公司实际支付的工程款已经超过了合同约定的付款比例，并不存在拖欠工程款的情况。换言之，在本案诉讼时，沃航公司并不拖欠日建公司任何工程款，更不存在再以涉案房屋抵顶应付工程款的问题。二、在前述意见基础上，即便按照一审法院的审判逻辑，单从《房屋抵顶工程款协议书》的记载来看，本案也无法得出**与沃航公司已经形成商品房买卖合同关系的认定。依据《房屋抵顶工程款协议书》第二条的明确约定，双方办理房屋抵顶的手续和前提至少有两项：其一，需要按照沃航公司安排的时间和方式，日建公司自行或者指定第三方与沃航公司网签《商品房买卖合同》；其二，双方按照规定办理财务手续，日建公司为沃航公司开具工程款发票以及完税证明。而本案中，上述两项前提和条件均不具备，在未抵顶的情况下，也就不存在基于房屋抵顶所产生的商品房买卖合同是否成立的问题。本案不存在商品房买卖合同，更不存在所谓的网签事实。日建公司也没有给沃航公司开具任何的工程款发票，亦未办理因房屋抵顶所需要的其他财务手续。三、一审法院关于本案事实的认定，存在逻辑错误，依法应予纠正。一审法院一方面认为双方签署了房屋抵顶协议，应当认为双方已经完成了房屋抵顶，但是却对双方抵顶协议所约定的抵顶方式和内容只字未提；同时，又认定沃航公司与**签署了认购协议书，沃航公司通过房屋抵顶收到了购房款，因此，双方成立了商品房买卖合同。这种认定逻辑自相矛盾。首先，只有按照约定办理完成了抵房手续，才可以认定房屋已经完成抵顶；其次，沃航公司与**签署了认购协议书，但认购协议书并不是一份商品房买卖合同，但一审法院以双方已经完成了房屋抵顶，认定**已经支付了购房款，认购协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，双方已经形成了商品房买卖合同关系。然而，在没有网签商品房买卖合同的情况下，房屋抵顶无法完成；如果房屋抵顶没有实际完成，那么，**与沃航公司签署的认购协议书，不能被认定为一份商品房买卖合同。另外，在双方认购协议书约定的房屋及车位总价为人民币1079027元的情况下，无法认定**已经完成了购房款(房屋及车位总价为人民币972324元)支付。最后，向沃航公司主张权利的应当是日建公司，与**无关；假设一审法院以沃航公司与**签署的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，认定双方成立商品房买卖合同关系，沃航公司应当协助办理相关手续，那么，无论最终结果如何，都应当以认购协议书的内容做出判定。将两者混为一谈显然不合理。

**辩称，第一，沃航公司第一个上诉理由没有事实依据。一审判决并未认定已完成抵顶手续，双方并非因此形成合同约定。第二，沃航公司的第二个上诉理由单从某一方面来认识问题是其主观臆断，没有事实依据。第三，本案中，日建公司及刘立华均明确**为抵顶协议的指定第三人，**已经按照要求垫付了税费，显然抵顶工程款是否结算与房屋抵顶并不存在必然的联系。第四，虽然沃航公司与**之间并未进行网签，但是**作为各方指定的购买房屋的第三人，按照沃航公司的安排，签署了认购协议书并且用工程款抵顶房款，显然认购协议书已具备了商品房买卖合同的基本特征，沃航公司与**之间形成了商品房买卖合同关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决结果公正，沃航公司的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。

鑫鲁公司述称，工程款结算的案子正在审计中，即使按照原合同，沃航公司也有价款未支付完毕。

日建公司述称，沃航公司否认不拖欠日建公司任何工程款不属实，按合同约定的拨款方式是竣工交付后付至80%，假设是按合同约定付款，其余的20%仍然是工程欠款。二、房屋抵顶工程款协议书是沃航公司与日建公司约定工程款支付方式的真实意思表示，内容不违背法律行政法规强制性规定，且已经签订生效，应受到法律的支持与保护。三、基于欠款事实，房屋抵顶工程款协议书、商品房认购协议书、定金等证据，足以证明以房抵款和商品房买卖事实。该房为以房抵款方式购得，其购房流程与一般销售房屋不同，因沃航公司存在欠款事实，应认定为房款已提前交付。沃航公司与**已签订了商品房认购协议书，虽非网签协议，但其中合同要素齐全，是双方真实意思表示，应视为商品房买卖合同成立。四、推动办理抵房流程手续的责任方是沃航公司，一直拖延办理的责任方也是沃航公司，沃航公司在上诉状第二条中归结出抵顶完成的两项手续和前提，应由沃航公司承担。沃航公司在上诉状中否认案涉房屋抵顶手续的完成，却绝口不提其在抵顶手续办理过程中的应该履行而未履行的责任，其一，抵顶协议约定按照沃航公司安排的时间及方式，日建公司自行或指定第三人与沃航公司网签商品房预售合同，至今日建公司从未收到过沃航公司以任何方式方式办理以房抵款下一步流程的任何通知。其二，因存在欠款抵顶，购买关系具有特殊性，如需办理网签，沃航公司有责任出具相关说明及资料，以证明房款已用以房抵款方式支付的事实，沃航公司没有履行该责任。第三，关于房屋抵顶发票问题，根据办理流程，只要接到沃航公司需要开具发票的通知和数额，日建公司就进行开票。综上，沃航公司从未履行房屋抵顶工程款协议书约定的相关义务，致使抵房手续滞后拖延。

日照市东港区天嘉五金水暖建材超市述称，关于沃航公司上诉状中陈述的（2020）鲁1102民初8342号案件与本案无关，是第三人刘立华与高磊的债务纠纷案件。沃航公司的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉。

**向一审法院起诉请求：1.确认“生活?印象”小区二期16#楼1单元2104室、车位16-04-165归**所有；2.判令沃航公司、鑫鲁公司、日建公司为**办理涉案房屋的产权登记手续；3.因本案诉讼产生的费用由沃航公司、鑫鲁公司、日建公司负担。一审庭审中，**明确要求沃航公司承担协助办理房屋产权登记手续的责任，鑫鲁公司、日建公司因与本案房款的支付直接相关，所以本案中作为被告，是为了确认房款支付情况。**同时明确第三项诉讼请求为案件受理费。

一审法院认定事实：自2012年以来，鑫鲁公司多次从日照市东港区天嘉五金水暖建材超市处采购建材,截至2017年1月，鑫鲁公司尚欠日照市东港区天嘉五金水暖建材超市货款共计97万余元。截至2021年3月22日，尚欠1406951.66元。

另查明，2014年4月19日，沃航公司（发包人）与日建公司（承包人）签订建设工程施工补充协议书，将生活?印象项目16#、18#、19#、幼儿园及南区地下车库建设工程发包给日建公司。合同约定：项目经理为朱传富，由其全权代表承包人履行合同，直接负责本工程施工中的各项责任。该工程实际由鑫鲁公司施工。

2017年1月22日，沃航公司（甲方）与日建公司（乙方）签订了《房屋抵顶工程款协议书》，双方一致同意，甲方以其生活?印象二期16#1单元2104室面积130.75平方米、建筑面积单价6656.40元、总价870324元，车位16-04-165一个102000元，合计972324元，抵顶应付乙方等额工程进度款972324元。具体房屋抵顶办理方式为：按照甲方安排的时间及方式，乙方自行或指定第三人与甲方网签《商品房预（出）售合同》，网签合同价格与本协议约定抵顶价格一致，（即为972324元）。房屋抵顶即视为甲方按本协议约定支付工程款总价972324元。双方按照规定办理财务手续，乙方为甲方开具工程款发票及完税证明。因房屋网签销售产生的相关税费按照相关法律规定由买卖双方各自承担。乙方与其指定第三人之间的债权债务自行承担，与甲方无关等。庭审中，日建公司认可**为涉案房屋指定的签约人和登记人。沃航公司认可在诉争房屋抵顶协议签订后，还向日建公司支付过工程款。

同日，沃航公司（出卖方）与刘立华之子**（买受方）就买受方认购出卖方开发的“生活?印象”项目的房屋达成了《商品房认购协议书》，约定认购楼号为16-1-2104，预售建筑面积130.75㎡，认购单价7396元/㎡，房屋总价为967027元，车位总价112000元，合计总价1079027元。买受方须于2017年1月29日前到出卖方指定地点一次性付清购房首付款30万元，其中1万元为购房定金。出卖方收取房屋定金后不得将此房另售；买受方须按时支付本认购协议书约定的房款，并在接到出卖方通知后7日内到出卖方指定地点签订《商品房买卖合同》，否则属买受方违约，出卖方有权解除本认购协议书，且不再另行通知，并有权将其认购房屋另行销售，购房定金不予退还。当日，**向沃航公司缴纳了定金1万元。第三人向鑫鲁公司缴纳了34000元工程款税款。

2017年2月15日，第三人经营者刘立华出具承诺函，承诺本人刘立华在沃航公司购买16号楼1单元2104室，房屋总价972324元，现以我及日照东港区天嘉五金水暖建材超市在鑫鲁公司材料款等972324抵顶此房屋款，我以**（身份证号：37110219********）名义购买此房屋，购买人已经确认。我保证不再更改，也承诺**购买的沃航公司印象16号楼1单元2104室所需房款972324元，以我在鑫鲁公司全部材料费等欠款抵顶，房款抵顶后，我及日照东港区天嘉五金水暖建材超市不再向鑫鲁公司索要该部分欠款，抵顶后因该房发生的后续一切费用，相关税费有我及日照东港区天嘉五金水暖建材超市和**按照相关法律规定由买卖双方各自承担，发生一切纠纷及责任均与鑫鲁公司无关。

还查明，诉争房屋现仍在沃航公司名下，并未再行出售，其上亦不存在其他权利负担。另，该房已由**进行部分装修。**主张房屋钥匙是由鑫鲁公司朱传富交给其，因其装修时房屋水电已通，其并未在物业办理装修手续。后鑫鲁公司告知本庭，朱传富表示对交付钥匙的事实记不清楚了。沃航公司主张该房屋钥匙均在其处，且（2020）鲁1102民初8342号民事判决查明，诉争房屋由于涉及到鑫鲁公司与沃航公司之间的工程结算，一直未办理交接手续。

关于沃航公司与日建公司之间以房抵债的流程，沃航公司陈述大致流程是签完抵顶协议后，双方办理房屋的相关手续，开具工程款发票并且完成工程款的冲减，才算抵顶完成。诉争房屋抵顶协议签订后一直没办手续的原因是，双方在合同履行过程中，曾经签署过很多份抵房协议，根据双方的实际结算情况办理抵顶房屋的相关手续，并且冲减相应的工程款。因为很多特殊的情况，很多房屋签订抵顶协议后并没有履行，房屋又由其收回。所以，签署了抵顶协议并不代表最终抵顶协议一定能够实际履行，需要看双方是否办理了相关的房屋的抵顶手续，并冲减相应工程款。

一审法院认为，沃航公司与日建公司签订的房屋抵顶工程款协议书是双方真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。按照协议约定，日建公司按沃航公司安排的时间及方式自行或指定第三人与沃航公司网签《商品房预（出）售合同》，房屋抵顶即视为沃航公司按协议约定支付工程款972324元。虽沃航公司抗辩诉争房屋抵顶协议并未实际履行，其并不欠付日建公司工程款，但其认可在协议签订后仍支付过工程款，据此可推定协议签订时其仍欠付日建公司工程款。在协议签订当日，沃航公司即与**签订了商品房认购协议书，由**认购诉争顶账房屋。虽沃航公司主张**未按约支付首付款，其按约可不需另行通知即可解除该合同。但结合诉争房屋抵顶工程款协议书约定看，诉争房屋购房款系以沃航公司欠付日建公司的工程款抵顶。即，**作为日建公司指定的买受人无需另行支付购房款。在**不存在违约的情形下，其无权单方解除该协议书。沃航公司该项抗辩意见，一审法院不予采纳。至于沃航公司主张其与**并未签订商品房买卖合同，其不存在为**办理房屋产权证照的义务的抗辩意见，一审法院认为，虽然**与沃航公司尚未签订商品房买卖合同，但诉争商品房认购协议书约定了房屋的基本情况、价格及付款方式等信息，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，同时通过以房抵债的形式实现了购房款支付，据此，**作为买受人已履行了商品房买卖合同的主要义务，双方之间即形成了商品房买卖合同关系。**有权要求沃航公司向其履行交付房屋的义务，同时亦有权要求其履行协助办理产权登记手续等附随义务。然其未履行该义务，显属违约。**要求沃航公司履行协助办证义务的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。在诉争房屋抵顶后，沃航公司可相应扣减应付日建公司工程款。如因诉争房屋抵顶，日建公司存在不当得利，沃航公司亦可另行向其主张权利。至于**要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，因不动产物权的设立以登记作为生效要件，现诉争房屋尚未办理不动产登记，**要求确认诉争房屋归其所有，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院判决：一、驳回**要求确认“生活?印象”小区二期16#楼1单元2104室、车位16-04-165归其所有的诉讼请求；二、沃航公司于一审判决生效之日起三十日内向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助**办理“生活?印象”小区二期16#楼1单元2104室、车位16-04-165不动产登记。案件受理费100元，由沃航公司负担。

二审期间，当事人未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审一致。

本院认为，依照沃航公司与日建公司签订的《房屋抵顶工程协议书》，日建公司按沃航公司安排的时间及方式自行或指定第三人与沃航公司网签诉争房屋《商品房预（出）售合同》，房屋抵顶即视为沃航公司按协议约定支付工程款972324元。此协议书签订当日，沃航公司又与**签订了商品房认购协议书，由**认购诉争顶账房屋，认购协议书约定房屋、车位合计总价1079027元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然**与沃航公司尚未签订商品房买卖合同，但商品房认购协议书对诉争房屋坐落、面积、单价、总价的约定具体明确，上述约定可构成商品房买卖合同的主要内容。另外，结合诉争房屋抵顶工程款协议书约定，沃航公司与日建公司已就诉争房屋抵顶工程款事项达成合意，**作为日建公司指定的买受人，应视为其已支付房款972324元，支付房款约占商品房认购协议书中约定总价1079027元的九成，**作为买受人已按照商品房认购协议书的约定履行了主要的购房义务。综合上述分析，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同，协议内容没有违反相关法律、法规的规定，合法有效。因此，**要求沃航公司履行协助办理产权登记手续义务，于法有据，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人沃航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人沃航公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　红

审 判 员　　张卫华

审 判 员　　刘丽艳

二〇二二年六月六日

法官助理　　董小航

书 记 员　　辛　娜