广州市某某区第一房屋管理所、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终13065号 上诉人（原审原告）：广州市**区第一房屋管理所，住所地广东省广州市**区豪贤路榨粉街128号。 法定代表人：***，职务所长。 委托诉讼代理人：***，男，该所职员。 委托诉讼代理人：***，女，该所职员。 被上诉人（原审被告）：***，男，1952年5月24日出生，汉族，住广东省广州市**区。 被上诉人（原审被告）：广州市**区美华斋刻章店，住所地广东省广州市**区大德路169号首层。 经营者：***。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，女，1960年10月20日出生，汉族，住广东省广州市**区，系被上诉人***的妻子。 被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路1238号万胜广场A座。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：**，广东踔***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东踔***事务所实习人员。 上诉人广州市**区第一房屋管理所(以下简称**房管一所)因与被上诉人***、广州市**区美华斋刻章店（以下简称美华斋刻章店）、广州地铁集团有限公司（以下简称地铁集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市**区人民法院（2022）粤0104民初47297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月4日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法适用第二审程序，由审判员**独任审理，于2023年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人**房管一所的委托诉讼代理人***、***，被上诉人美华斋刻章店的经营者***及其委托诉讼代理人***、被上诉人地铁集团公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **房管一所上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令***向**房管一所支付从2022年6月1日起2022年12月30日(其中8、9、10月的租金根据相关政策予以免除)的房屋占用费合共41382.4元(房屋占用费计算标准为2021年房屋租金参考价同地段每月208元/平方米、即每月10345.6元)；3.判令***、美华斋刻章店、地铁集团公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律有误。一、涉案商铺于2022年6月1日交由**房管一所接管后，相关工作人员多次到场以口头告知、**通知等相关措施向***明确涉案商铺已移交**房管一所接管，并要求***尽快到**房管一所办理租本并缴纳租金。直至2022年12月30日，***才将涉案商铺交还给**房管一所，但并未支付所欠的房屋占用费。**房管一所已对***尽了告知的义务。***在知晓涉案商铺已被接管的情况下，仍继续占用涉案商铺并拒绝缴纳租金的行为已损害**房管一所的利益，***应向被**房管一所支付2022年6月1日起至2022年12月30日止的房屋占用费。二、关于涉案商铺的租金标准，***与地铁集团公司之间的租赁合同已于2021年5月31日届满，之后未续签，为不定期租赁关系。自涉案商铺移交至**房管一所之日起，***与地铁集团公司之间的不定期租赁关系已结束，原租金标准不能延续，应按同期同地段房屋租金参考价计算。综上所述，为避免国有资产流失，维护**房管一所合法权益，请求二审法院依法改判。 被上诉人地铁集团公司二审答辩称：一、一审法院综合考虑涉案商铺的性质等因素，确定涉案商铺的租金仍应参照原合同约定的租金标准即每月3000元来计付，并无不当之处，应予以维持，**房管一所要求按照同期同地段的房屋租金参考价计算，缺乏事实和法律依据，应予驳回。二、虽然**房管一所在一审中主张从2022年6月1日起至2022年12月30日共7个月的租金，但**房管一所在二审中仅主张四个月的租金，是其对自身权利的处分，没有加重其他当事人的负担，也没有损害任何人的利益，更未超出一审诉讼请求的范围，二审法院应予准许，并对一审判决予以改判。三、即便地铁集团公司没有提起上诉，但地铁集团公司同意**房管一所的部分上诉理由，即一审法院有关“地铁集团公司虽然办理了涉案商铺书面的接管手续，但是一直未及时通知租户，也没有办理租户的移交手续，继续收取租金，导致本次纠纷产生”的论述属于事实认定错误。(一)地铁集团公司已履行通知义务，已让***与**房管一所联系办理承租相关手续，亦已与**房管一所办理租户移交手续，**房管一所对此亦是不持异议。1.地铁集团公司早已将涉案商铺移交给**房管一所接管的事情告知了***，并让***与**房管一所联系办理承租相关手续，***亦自行与**房管一所就承租事宜进行交涉。从***的《报告》《具结书》内容上来看，其是向**房管一所一方出具的，其用实际行为认可了其与地铁集团公司之间已经不存在租赁合同关系的事实，此时其也已经知晓了涉案商铺的权利人是**房管一所，而非地铁集团公司。另，***在一审庭审前陈述其曾前往**房管一所住所地就涉案商铺承租事宜与**房管一所沟通，但因租金标准未能达成一致协议，故未能签订书面租赁合同。这也证明***此时已明确知道涉案商铺的权利人是**房管一所。由上可知，***在一审中称其不知道涉案商铺由**房管一所接管，与事实不符，亦是虚假陈述，地铁集团公司不存在未及时通知租户的情形。2.地铁集团公司亦已与**房管一所办理了租户的移交手续。根据**一所在立案时提交的《一德路380号首、二、四层被拆迁房屋补偿安置情况》已明确记载了各租户信息，**房管一所清楚各租户情况。从**房管一所向***发函和双方往来沟通过程来看，**房管一所所有文件均是出具给***的。上述证据足以证明地铁集团公司已办理租户移交手续，**房管一所亦是明确知道涉案商铺的占用人是***的事实。且**房管一所在上诉状中也自认涉案商铺于2022年6月1日交由其接管后，其工作人员已经多次与***交涉沟通办理承租手续。故一审法院认定地铁集团公司没有办理租户移交手续，属于认定错误。(二)一审法院错误认定“地铁集团公司继续收取租金”。***强行将2022年6月至9月的租金直接支付至地铁集团公司的账户，以此制造其不知涉案商铺已由**房管一所管理接管的假象，以达到其拒绝向**房管一所支付高额租金的目的。地铁集团公司曾多次要求***配合办理退款手续，但***拒不配合，故导致地铁集团公司迟迟不能退还该四个月租金。地铁集团公司并非主动继续收取租金。(三)原审法院关于“导致本案纠纷”的原因认定错误。本案纠纷是因**房管一所要求***按照市场价即每平方米208元/月支付租金，而***则认为应当按照原合同约定3000元/月支付租金，后**房管一所与***因租金标准无法达成一致合意才引发的，本案并非地铁集团公司导致。四、一审法院错误判决将***的交租义务转嫁至地铁集团公司身上。***作为涉案商铺的实际使用人，依法负有支付房屋租金的义务，且**房管一所亦明确要求判令***向其支付涉案商铺的租金。而一审法院直接判决地铁集团公司向**房管一所支付从2022年6月1日起至2022年12月30日止的房屋租金(按照每月3000元计算)，相当于将***的交租义务转嫁至地铁集团公司身上，加重了地铁集团公司的责任，明显有违民事诉讼中的公平和诚信原则。五、一审法院认定案件受理费由地铁集团公司负担，处理不当。（一）如前所述，本案纠纷与地铁集团公司无关，不应由地铁集团公司承担案件受理费。（二）根据《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。**房管一所的诉请并未获得全部支持，故应按比例分担案件受理费，但一审法院却认定由地铁集团公司承担全部诉讼费，处理不当。（三）退一步而言，本案纠纷并非地铁集团公司一方导致，一审法院认定由地铁集团公司承担全部诉讼费亦属错误，请求二审法院纠正。 被上诉人***、美华斋刻章店二审答辩称：一、一审法院认真进行法庭调查、取证、庭审、质证，判决结果有***，论理充分正确，合情合理合法。二、因支持广州地铁的建设，***被地铁集团公司拆迁至涉案商铺继续经营，并与地铁集团公司签订合法《广州市房屋租赁合同》，约定每月租金3000元。***签约后依约按时缴租。2022年5月31日，涉案商铺产权及管理方发生变更，但出租方地铁集团公司未按《租赁合同》约定告知承租方办理退租手续，仍每月收取租金，导致本案纠纷产生。 **房管一所向一审法院起诉请求：追缴***、美华斋刻章店、地铁集团公司从2022年6月1日起至2022年12月30日止的房屋占用费（房屋占用费计算标准为2021年房屋租金参考价同地段每月208元/平方米）。 一审法院经审理查明：***因拆迁被安置至广州市**区大德路168号首层房屋使用。2011年6月2日，地铁集团公司（甲方）与***（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在**区大德路169号首层房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积50平方米；租赁期限2011年6月1日至2013年5月30日，月租金3000元；等。 之后，***在涉案商铺成立美华斋刻章店进行使用。 2022年5月5日，地铁集团公司将涉案商铺交给广州市**区房屋管理局接管。2022年5月9日，广州市**区房屋管理局发出《直管房拆迁接管通知书》，将涉案商铺交由**房管一所接管。 2022年8月10日，**房管一所在涉案商铺**《办理承租的通知》，通知该房租户于2022年8月24日前带齐资料办理承租手续。 2022年10月13日，**房管一所在涉案商铺**《通知》，通知***，因**房管一所多次通知***办理涉案商铺承租手续，但***至今仍未前来办理，根据直管房租赁管理相关规定，决定终止与***的租赁关系，收回上述房屋，并追讨2022年6月起所欠的租金和违约金；请***于2022年10月19日前将上述房屋交回**房管一所，并办理退租手续。 2022年12月30日，***将涉案商铺交还给**房管一所。 一审庭审中，***表示：地铁集团公司一直通知我方交租，租金均已经支付给了地铁集团公司，地铁集团公司没有通知我方去办理退还租金和押金的手续，同意地铁集团公司直接将7个月的租金支付给**房管一所。地铁集团公司表示：***的租金交至2022年9月，我方应当退还***上半年3个月的租金，以及***多交的下半年4个月的租金，一共需要退还7个月的租金给***，另外押金还未退还给***，也无交给**房管一所。 一审法院认为，地铁集团公司虽然办理了涉案商铺书面的接管手续，但是一直未及时通知租户，也没有办理租户的移交手续，继续收取租金，导致本次纠纷产生。因此，地铁集团公司应将多收取的租金交还给**房管一所。至于**房管一所起诉要求的占用费标准，考虑到涉案商铺的性质、**房管一所及地铁集团公司关于租户的交接工作在该期间未完成，一审法院认为仍应参照原合同约定的租金标准为宜。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条的规定，于2023年3月21日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，广州地铁集团有限公司向广州市**区第一房屋管理所支付从2022年6月1日起至2022年12月30日止的房屋租金（按照每月3000元计算）；二、驳回广州市**区第一房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费546.50元，由广州地铁集团有限公司负担。 经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据，并均确认如下事实：1.***曾于2022年12月24日向地铁集团公司邮寄涉案商铺的另一条钥匙，但地铁集团公司拒收。后***于2022年12月30日向**房管一所交还的涉案商铺。***于2023年7月13日当庭向**房管一所移交了涉案商铺的另一条钥匙。2.地铁集团公司于2023年1月4日向***发函告知涉案商铺已移交**房管一所接管，***于当月12日收到该函。另经本院询问，（一）**房管一所称其并未在发给***的书面通知中载明208元/平方米/月的租金标准，但不清楚其工作人员有无口头告知过***。***表示其不同意该租金标准。（二）地铁集团公司确认涉案商铺同期同地段租金标准为208元/平方米/月，但认为仍应按原合同约定的3000元/月的标准计付；其应退还***多收的7个月租金共计21000元，因**房管一所上诉而尚未支付，待判决生效后可以支付给**房管一所。对此，**房管一所确认地铁集团公司曾在一审判决后联系过该所称要支付租金，但因该所表示要上诉，故其没有接收。 经本院主持调解，各方当事人未能协商一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人地铁集团公司提出的对一审判决的异议不予审查。针对**房管一所上诉主张的房屋占用费的标准问题，分析如下： 现有证据表明，在租户***与出租方地铁集团公司的不定期租赁期间，涉案商铺被**房管一所接管。参照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条有关“买卖不破租赁”的规定，**房管一所在地铁集团公司向其移交涉案商铺后，依法承接了地铁集团公司与***之间就涉案商铺的不定期租赁合同关系。在该不定期租赁关系解除前，若**房管一所未与***协商一致确定新的租金标准的，则***仍应按原租金标准支付租金。后因各方未能及时理顺新旧租赁关系导致本案纠纷，***于2022年12月30日将涉案商铺交还给了**房管一所，涉案商铺的不定期租赁关系实际解除。基于上述事实及分析，综合考虑到***系因拆迁安置而租用涉案商铺，地铁集团公司实际多收取了***7个月租金，以及**房管一所并未与***就新的租金标准达成协商一致意见等实际情况，一审法院判令地铁集团公司将其多收取***的7个月租金直接支付给**房管一所，所作处理并无不当。**房管一所上诉主张***应按同期同地段房屋租金参考价（208元/平方米/月）向其支付涉案商铺移交给其之后的占用费，欠缺充分理据，亦不符合本案实际情况，本院不予支持。 综上所述，**房管一所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费834.56元，由上诉人广州市**区第一房屋管理所负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　刘　卉 二〇二三年七月三十一日 法官助理　　*** 书 记 员　　***