某某与宁波市交通房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0212民初3158号

原告：***，女，1968年9月15日出生，汉族，户籍所在地河南省平顶山市卫**，现住浙江省。

委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：包静烨，浙江同舟律师事务所律师。

被告：宁波市交通房地产有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区甬江大道****1-1。统一社会信用代码：91330200254081402A。

法定代表人：周孝棠，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李炜，上海融力天闻律师事务所律师。

原告***为与被告宁波市交通房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人徐凯，被告的委托诉讼代理人李炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：2015年11月24日，原告在被告售楼处购买位于宁波市××路××号商铺一间，双方签订了《商品房买卖合同》、支付了房款并办理了房产登记。原告并将商铺装修后出租给第三方使用。2019年11月，常青藤物业告知承租人该商铺系物业用房，要求收回房屋，原告才知道涉案商铺物业管理用房性质，才注意到房产证上附记中有小字注明“物业用房不得转让”。原、被告协商无果，故诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》无效；2.被告返还原告购房款1152800元及利息204779.92元（利息自2015年11月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算暂算至2019年8月19日，自2019年8月20日以后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3.被告返还原告税款35160.40元及利息6245.79元（利息自2015年11月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算暂算至2019年8月19日，自2019年8月20日以后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4.被告返还原告登记费550元；5.被告赔偿原告房屋增值部分的损失1300000元；6.被告赔偿因合同无效给原告造成的装修损失135705元。审理中，原告变更第2项诉请为被告返还原告购房款1152800元、变更第5项诉请为被告赔偿原告所购房屋增值部分的损失375200元（以评估价格为准），其他诉请不变。

被告答辩称：1.对案涉商铺属于物业用房的性质无异议，但在规划时确为商业用房，之后调整为物业用房；2.原告主张的各项损失部分存在重合，且原告已经获得了税款退还金额，该部分应当予以扣除；3.不动产权证上有表明为“物业用房不得转让”，原告亦未尽到完全注意义务，亦有一定的责任。

本院经审理认定以下事实：

原、被告于2015年11月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市××路××号××商铺一间（层高5.1米，建筑面积72.05平方米，套内建筑面积71.64平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.41平方米），总价值1152800元。2016年3月22日，原告向被告全额支付购房款1152800元，原告并向税务部门缴纳税收35160.40元。2016年3月28日，原告取得案涉房屋的不动产权证，用途记载为“其他商服用地／商业”，权证附记中小字标注“物业用房不得转让”。原告并缴纳房屋登记费550元。后原告***申领创业创新购房补贴，并获得补贴金额17292元。

另查明，2006年8月16日，案涉房屋登记在宁波市房产管理局名下，设计用途明确为物业用房。原告购得案涉房屋后经装修出租给案外人使用。

应原告***申请，本院依法对外委托鉴定部门对案涉房屋的市场价值进行评估，宁波忠正房地产土地资产评估有限公司出具甬忠正（2020）评字第6040号《房地产估价报告》，案涉房屋在价值时点的市场价值为1528000元。本次评估发生费用5543元。

以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、非税收入通用票据、不动产权证书以及原、被告在庭审中的陈述、鉴定部门出具的《房地产估价报告》予以证明。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的,人民法院应予以支持。”《物业管理条例》中明确物业管理用房的所有权依法属于业主，被告将案涉房屋作为商铺出售给原告的行为违反了法律法规，该行为无效，故原、被告于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》无效。

关于***主张返还购房款并赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因合同已被确认无效,原告主张被告返还购房款1152800元应当予以支持,但同时,原告也应当返还案涉房屋，双方可自行协商办理房屋交接手续。被告宁波市交通房地产有限公司作为案涉房屋所在项目的房地产开发商、销售商，应当确保其销售的商品房符合销售条件，案涉房屋在2006年8月16日的房产登记中已经明确设计用途为物业用房，被告仍作为商铺向原告出售、签订合同，存在明显过错。原告据此办理了不动产权证书、缴纳了相关税款，虽不动产权证书附记中有一行标记“物业用房不得转让”，然基于对买卖合同及不动产登记部门的合理信赖，且用途记载为“其他商服用地/商业”，故即使原告未注意到附记栏，亦不能推定原告对合同无效存在过错。关于原告主张的房屋溢价损失的问题，被告应当对此损失承担责任。原告对于房款既主张利息又主张房屋增值部分，存在重合，现原告书面变更诉请撤回了房款利息，仅主张房屋增值溢价部分，故本院认定由被告赔偿原告房屋溢价损失375200元。因被告过错导致原告因购房支出的税款35160.40元、房屋登记费550元的损失，被告亦应予以赔偿。因原告此次购房享受一次性财政补贴17292元，故该部分金额应当予以扣减。对于税款的利息，本院不予支持。原告主张的装修损失，原告虽仅提供了预算费用核算，但经询问承租人接受案涉房屋的状况，并结合使用期限、过错责任，本院酌情认定由被告赔偿原告装修损失50000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告***与被告宁波市交通房地产有限公司于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》无效；

二、被告宁波市交通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***房款1152800元；

三、被告宁波市交通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***房屋溢价款375200元、税款损失17868.4元、房屋登记费550元、装修损失50000元；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费20095元，减半收取10047.50元，由原告***负担200元、被告宁波市交通房地产有限公司负担9847.50元；鉴定评估费5543元，由被告宁波市交通房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审 判 员　　李　勤

二〇二〇年十一月五日

代书记员　　顾盛莹