桃源县保障性安居工程建设开发有限公司与敬碧君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省桃源县人民法院

民事判决书

（2018）湘0725民初2229号

原告：桃源县保障性安居工程建设开发有限公司，住所地湖南省桃源县浔阳街道莲花湖社区漳江中路054号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**初，湖南沅澧律师事务所律师。

被告：敬碧君，女，1970年7月14日出生，汉族，住湖南省桃源县。

原告桃源县保障性安居工程建设开发有限公司（以下简称桃源安居建公司）与被告敬碧君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告桃源安居建公司的委托诉讼代理人***、被告敬碧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

桃源安居建公司向本院提出诉讼请求：1.判令敬碧君返还位于桃源县漳江镇黄花西路渔父苑廉租房小区×号楼×××号杂物间；2.判令敬碧君立即支付自2016年7月10日原租赁合同期满之后至2018年9月30日期间继续占用杂物间的费用1485元（占用27个月，按每月55元计算）；3.敬碧君承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月10日，桃源县住房保障办公室与敬碧君签订杂物间租赁协议，双方约定将桃源县渔父苑小区×号楼×××号杂物间出租给敬碧君使用，租赁期限自2012年7月10日至2016年7月10日，承租四年的租金为2772元。租赁期满后，敬碧君在未办理续租手续的情况下继续使用该杂物间且拒不交纳租金。桃源安居建公司多次以口头、电话以及公开张贴通知等方式告知敬碧君续签租赁合同、补交租金或者返还所租房屋，但敬碧君拒不办理任何手续。该杂物间属于国有资产，任何人不得无偿使用，更不允许任何人强占，请求法院判决支持上述诉讼请求。

敬碧君辩称：敬碧君与桃源安居建公司无任何书面或口头协议约定，不存在房屋租赁关系；敬碧君对居住房屋享有权利，杂物间属于业主所有；桃源安居建公司因上次未到庭应赔偿敬碧君的误工损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对桃源安居建公司提交的2012年7月10日桃源县住房保障办公室与敬碧君签订的《杂物间租赁协议》，张贴通知照片8张，（2018）湘0725民初1752号民事判决书，敬碧君无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.桃源安居建公司提交《湖南省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发[2011]11号）、《国有资产划拨批复》（*国投复字[2016]48号）及附件《关于请求批准将住保办属的理鸣小区等十二个小区的房地产不动产划入安居建的请示》，拟证明涉案杂物间属于经营性住房和国有资产，现归属于桃源安居建公司经营管理的情况。敬碧君的质证意见为小区住房已转让给各业主，小区房屋不是收取租金的公租房，敬碧君签订的《杂物间租赁协议》在先，桃源安居建公司成立在后，桃源安居建公司无权收取租金。上述文件对杂物间属于经营性用房与该资产的经营管理人的变更有明确的规定，敬碧君的质证理由不成立，对上述证据，本院予以采信，对证据证明的事实，本院予以确认。2.桃源安居建公司提供《桃源县保障性安居工程建设开发有限公司关于请求将理鸣小区杂物间、***小区杂物间及车库、陬市上街廉租房杂物间的使用权自行续租的报告》（桃安居建[2018]31号）及附件《桃源县保障性安居工程建设开发有限公司关于***杂物间使用权及车库的续租方案》（*安居建[2018]25号），拟证明桃源安居建公司对杂物间租金价格已向桃源县国有资产与城市建设投资经营管理局进行了报告，履行了备案手续的事实。敬碧君的质证意见为杂物间的收费标准与收费办法应该按照国有资产收费管理办法的规定来确定，而不应该由桃源安居建公司自行确定。本院认为，桃源安居建公司作为涉案国有资产的经营管理者，经国有资产主管部门同意后，享有对管理资产的处分权，敬碧君的质证理由不能成立，对上述证据，本院予以采信，对证据证明的事实，本院予以确认。3.敬碧君提供土地使用证、房屋产权证，拟证明敬碧君已购买小区房屋，对房屋土地有使用权，小区杂物间属于业主共同所有，桃源安居建无权收取租金的事实。桃源安居建公司的质证意见为对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，敬碧君使用的房屋土地为划拨土地，敬碧君没有使用权，更没有房屋分摊土地面积，杂物间属于国有资产，不是敬碧君购买了小区房屋就取得了杂物间并且可以无偿使用。桃源安居建公司质证理由成立，对上述证据的真实性、合法性本院予以采信，对证明目的不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月10日，桃源县住房保障办公室与敬碧君签订杂物间租赁协议，双方约定将桃源县渔父苑小区2号楼010号杂物间出租给敬碧君使用，租赁期限自2012年7月10日至2016年7月10日，承租四年的租金为2772元。以后每两年租金增加10%，未约定自动续租。租赁期满后，敬碧君在未办理续租手续的情况下继续使用该杂物间且拒不交纳租金。桃源安居建公司多次以口头、电话以及公开张贴通知等方式告知敬碧君续签租赁合同、补交租金或者返还所租房屋，但敬碧君拒不办理任何手续。其中续签日期截止至2018年4月30日，逾期视为放弃续签。至今，敬碧君未办理续签协议、补交租金，亦未返还杂物间。

另查明，2016年10月15日，桃源县国有资产与城市建设投资经营管理局作出《国有资产划拨批复》（*国投复字[2016]48号），将桃源县住房保障办公室所属的渔父苑、新河苑、阳光小区等房地资产划拨给桃源安居建公司经营管理。

本院认为，本案的争议焦点为：1.敬碧君是否应将所租杂物间腾空返还给桃源安居建公司；2.敬碧君是否应承担租金损失，若需承担，租金为多少；3.桃源安居建公司应否赔偿敬碧君损失。

1.敬碧君是否应将所租杂物间腾空返还给桃源安居建公司。

本院认为，桃源县国有资产与城市建设投资经营管理局将桃源县住房保障办公室所属的渔父苑房地资产划拨给桃源安居建公司管理经营，该公司继受相应权利义务。桃源县住房保障办公室与敬碧君签订的杂物间租赁协议系当事人自愿签订，合法有效，应依法信守。敬碧君在租赁期间届满后不续签、不支付租金，亦不腾空返还，在桃源安居建公司电话催缴、张贴通知后亦未办理相应手续，违反了约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，对桃源安居建公司要求敬碧君腾空返还所租赁杂物间的诉讼请求应予支持。对敬碧君关于与桃源安居建公司无合同关系，桃源安居建公司无权主张的辩解意见，本院不予采纳。

2.敬碧君是否应承担租金损失，若需承担，租金为多少。

双方签订的杂物间租赁协议，并未约定自动续租。敬碧君在租赁期满后未腾空返还，在桃源安居建公司张贴通知后亦未办理续租事宜，桃源安居建公司主张的补交租金实为杂物间占用费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，该杂物间属于经营性用房，不属于保障性住房，租金系双方协议确定，故在租赁期满后，敬碧君不续签租赁合同，亦不履行腾房义务，应对占用期间的占用费按照租金标准承担支付义务。现桃源安居建公司主张自2016年7月10日后至2018年9月30日敬碧君应按每月55元标准支付占用费1485元，低于原租赁合同约定的租金标准，该主张为当事人对自身民事权利的处分，不违反法律规定，亦未损害敬碧君利益，本院予以支持，但占用费计算金额有误，应予变更，本院认定占用费的金额为1465元。对敬碧君关于桃源安居建公司无权收取租金、租金标准应按国有资产管理办法规定确定的辩解意见，本院不予采纳。

3.桃源安居建公司应否赔偿敬碧君损失。

敬碧君辩解桃源安居建公司因上次未到庭应赔偿敬碧君的误工损失，因桃源安居建公司以租金损失计算有误为由撤回对敬碧君的起诉，其撤诉申请符合法律规定，本院予以准许，敬碧君要求赔偿损失，因与本案属于不同的法律关系，应另行主张。其辩解意见，本院不予采纳。

综上，对桃源安居建公司的诉讼请求，本院予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一.敬碧君于本判决生效后十五日内将其租赁的位于桃源县漳江镇黄花西路渔父苑廉租房小区2号楼010号杂物间腾空后返还给桃源县保障性安居工程建设开发有限公司；

二.敬碧君于本判决生效后十日内支付桃源县保障性安居工程建设开发有限公司自2016年7月11日至2018年9月30日杂物间占用费1465元；

三.驳回桃源县保障性安居工程建设开发有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元，减半收取40元，由敬碧君负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十月十日

法官助理**

书记员***