**、******置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省***人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫1628民初6710号

原告：**，男，汉族，1985年7月20日出生，住河南省沈丘县，现住河南省***。

委托诉讼代理人：刘静，北京冠领律师事务所律师。

被告：******置业有限公司，社会统一信用代码91411628694882166F，住所地河南省***紫气大道西段北侧。

法定代表人：戴银巧，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：史效帅，河南梓晅律师事务所律师。

原告**与被告******置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人刘静、被告******置业有限公司委托诉讼代理人史效帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019013007）；2.判令被告向原告退还购房款810604元及公共维修基金7061元；3.判令被告向原告赔偿违约金81060.4元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月25日，原告向被告支付意向金5000元，后原告陆续向被告支付购房款共计810604元（包含意向金5000元）及公共维修基金7061元，购买***.幸福里项目的12#楼3单元1-2层111、211号商铺。被告作为案涉房屋的开发商并未依法诚信履行义务，存在以下严重违约的行为：1.偷换合同文本，冒充原告签名及手印。《商品房买卖合同》第20页的“**”签字及手印均不是原告所签和所按，而是由被告伪造的。2.被告并未按照合同约定的交房时间2020年7月30日按时交房，严重违约，至今未达到交付条件。3.案涉房屋的性质是商铺，该商铺的现状是被绿化带完全挡住，与被告在出售该房屋时销售展厅的沙盘规划不一致，导致商铺根本无法进行商业经营，合同目的无法实现。4.附件六关于装饰装修设计标准的约定，明确约定被告需要为原告安装电梯，但是并没有安装电梯，使得211房屋无法使用，严重影响了原告合同目的的实现，被告也存在严重违约的情形，原告有权解除合同。综上，原告诉至贵院，请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告退还购房款810604元及公共维修基金7061元，被告向原告赔偿违约金81060.4元。请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告******置业有限公司辩称，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，贵院应当驳回**的诉讼请求。理由如下：1.双方的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。原告与被告签订了商品房买卖合同，完全履行了支付购房款的义务。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”的规定，原告在已经备案的的合同上签字认可合同的全部内容（包括主合同及相关附件）。虽然原告本人让其他人代为在合同的第20页签字，但是该页面并不涉及双方的主要权利和义务，并且原告在合同的其他页面都签了字、按了指纹。该合同是住建部公布、必须使用的模板合同，每一页均有二维码予以印证，合同具有极强的完整性，相关页面具有连续性，虽然有瑕疵，但并不妨害合同的真实性、完整性、合法性。原告诉求解除合同，也是建立在合同生效的基础之上，说明**也认定合同是有效的。2.合同目的已经完全实现，交易已经彻底完成，合同不应解除。**支付约定的价款，得到质量合格的房屋，房屋已经达到交接的法定标准和约定标准，被告已经按照法律规定向原告发出交房通知，双方的合同目的已经实现，房屋交易已经彻底完成。3.原告已经不享有合同的解除权，其解除权已经消灭。《民法典》第五百六十四条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告（催告解除合同）的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。解除权发生之日起1年内，权利人不行使，解除权消灭。该权利属于除斥期间，不得延长。原告明确了解所购买的房屋的交房期限，合同中双方也明确了逾期交房的可能性，原告没有在法期间行使解除权，其解除权已经消灭。4.双方明确约定了逾期交房的可能性，约定了逾期交房的产生的权利和义务。双方在《购房合同》第十二条明确约定：“除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2中方案处理。（出卖人逾期交房的，自第十一条约定的交付时间期限届满次日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之0.5的违约金。”）合同双方明确的另外约定了逾期交房的处理方案，约定了双方的权利和义务，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。购房人明确了解自己购买的是“期房”，就存在逾期交房的现实的可能性，该规定也明确让购房人了解了逾期交房的可能性。在此房屋的交易中，不存在解除合同的法定情形和约定情形，合同不应当被解除。5.关于涉案商铺规划范围之外的景观；本楼盘是获得的政府部门的规划许可建设的，项目规划范围之外的景观、绿化、道路等的建设情况，不属于被告的权利与义务范围之内，也就是在被告的责任范围之外，与被告没有关系。被告没有让多余的建筑物、构筑物存在于规划在范围内，被告不存在违约行为。综上，《商品房买卖合同》合法有效，被告没有根本违约，原告已经不享有解除合同的权利，合同不应当被解除，原告的诉讼请求应当予以驳回。

原告为支持自己的诉讼请求向法庭提供证据如下：

1.***.幸福里护照认领表，证明2018年7月25日，原告向被告支付意向金5000元，认领被告开发的***.幸福里项目护照。

2.收据4张，证明原告陆续向被告支付了全部购房款810604元及公共维修基金7061元。

3.沙盘照片1张，证明被告在出售案涉商铺时的沙盘明确显示商铺的门前并没有被绿化带挡住。

4.案涉商铺现在照片4张，证明案涉商铺现状是前面被绿化带挡住，根本无法用于商业经营，合同目的无法实现。

5.商品房买卖合同（合同编号：2019013007），证明该《商品房买卖合同》（合同编号：2019013007）第20页的“**”签字及手印均不是原告所签和所按，而是由被告伪造的，主合同对原告不产生效力。

经庭审质证，被告******置业有限公司对证据1真实性有异议，该证据系复印件，无法核实真实性。对证据2真实性无异议。对证据3、4真实性及证明目的均有异议，道路绿化带是在涉案楼盘项目的规划红线之外，不属于被告的责任义务之内，且在2021年10月份该房屋已经达到了交房的法定标准，并且被告也向原告两次发出了交房通知。对证据5的真实性无异议，该合同第20页是原告委托他人代签，并且其他页面包括第21页、22页、27页等都是原告签署并按指纹。该合同是住建部模板，具有极强的完整性和连续性。合同第20页没有涉及原告的权利和义务，不影响整份合同的真实、合法、有效。合同附件六因为涉案商铺位于一楼，电梯是12号楼的电梯，涉案商铺在一楼，不需要电梯。

经审查，本院上述证据真实性予以认定。

被告******置业有限公司为反驳原告的诉讼请求提供以下证据：

1.涉案楼盘（幸福里12号楼的竣工验收备案表一份）、住宅使用说明书、住宅质量保证书，分户验收证明书一份。证明涉案房屋在2021年10月已经具备交房条件。

2.邮政快递单2份及收房告知书一份2页。证明被告已经履行了交房告知义务，房屋交易已经彻底完成。

3.照片打印件三张。证明涉案房屋涉及的规划红线内没有任何多余的建筑物、构筑物、绿化物。

原告**对证据1真实性无异议，认为竣工验收备案不能证明涉案房屋符合交付条件。涉案房屋门前有遮挡物、绿化带，违反合同约定，并且没有安装室内电梯，没有房屋测绘报告，不符合交房条件。对证据2真实性及证明目的均不认可，原告未收到快递，房屋也未达到交付条件。对证据3真实性及证明目的均不认可，以原告提交的照片为准。

经审查，本院对证据1、证据2、证据3真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年7月25日，原告**为购买被告******·幸福里预开发的商铺与被告签署了《***·幸福里护照认领表》一份，并向原告置业顾问颜海霞微信转账5000元，被告向原告出具收据一份。后，原告分三次向被告支付购房款400604元、200000元、210000元,共计房款810604元，原告于2020年4月5日向被告支付维修基金7061元，被告向原告出具收据四份。2020年7月8日，原、被告双方补签了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2019013007），合同约定原告购买被告开发的位于***，该商铺建筑面积108.63平方米，单价7642.06元／平方米，总价款810604元，交房时间为2020年7月30日前。2020年7月30日，被告未交房。后，被告发出收房告知书，告知业主于2021年10月28日正式办理交房。另查明，合同中第20页不是原告本人的签字与指纹。

本院认为，本案争议焦点如下：一为原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否为原告的真实意思表示，合同是否合法有效；二为合同有效的前提下，被告的行为是否构成了根本违约，原告是否享有解除权；三为若原告享有解除权，解除权是否已经消灭。四违约金如何计算问题。

关于本案《商品房买卖合同（预售）》是否有效的问题。房地产转让，应当签订书面转让合同。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时该合同成立。本案中，虽然合同第20页的签字与指纹并非原告所签与按捺指印，但是涉案合同其他签名处均是原告签名并按捺指印，且在合同签订前原告已经已实际行为履行全部房款义务，被告据此向原告出具收据的行为，并向原告发出交房通知书实际履行涉案合同，在庭审过程中，原告承认自己选房信息与合同中约定的购房的位置、面积、价格等信息完全一致，说明原、被告已经对涉案《商品房买卖合同（预售）》双方达成合意并实际履行涉案合同，故合同成立且依法有效。

关于原告主张项目沙盘中涉案商铺的门前没有绿化带，而房屋竣工后涉案商铺门前有绿化带导致商铺无法经营合同目的无法实现，原告据此主张被告违约解除问题。涉案房屋门前的绿化带并不在被告规划范围内，绿化带为城市规划部门规划。并且通过本庭实际勘验，绿化带距离涉案商铺有一定的距离，根据当地的其他商铺实际情况，绿化带不会导致商铺无法经营。故原告据此解除合同，本院不予支持。关于合同附件中约定交付的商品房要装有品牌电梯而实际中并未安装造成原告合同目的不能实现问题。通过勘验涉案相同商铺及图纸显示均无电梯，并且商铺中安装电梯会影响商铺实际利用率，故附件中约定品牌电梯应理解为商铺所在的12#楼3单元商品楼房的电梯，故商铺中不安装电梯的行为不会导致合同目的无法实现，原告据此要求解除合同，本院不予支持。

关于原告的解除权是否消灭的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告约定交房时间为2020年7月30日，原告据此获得解除权，解除权为形成权，不能延长或中断，原告未对被告进行催告，原告的解除权自2021年7月30日消灭。原告怠于行使权力于2021年12月9日才向法院提起诉讼，而涉案房屋于2021年10月份已经具备交房条件，合同目的已经能实现，为保护合同交易原则，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。

关于本案违约金问题。被告未在约定期限行使交房义务，其行为构成了违约，根据合同约定，出卖人逾期交房的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之0.5的违约金。被告的交房时间为2020年7月30日前交付，被告逾期交房的行为构成了违约，应承担违约责任。被告应向原告支付违约金18279.12元（以810604为基数，按日万分之0.5计算，自2020年7月31日计算至2021年10月25日原告收到交房通知书之日）。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百六十三条、第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、被告******置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告**违约金18279.12元；

二、驳回原告**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12787.25元减半收取计6393.63元，被告******置业有限公司承担3197元，原告**承担3196.63元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审判长　　赵泉舟

二〇二二年二月二十八日

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法官助理曹倩

书记员李文博