***、******置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省周口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫16民终756号

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1971年5月2日出生，住河北省涿州市。

委托诉讼代理人：刘静，北京冠领律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:******置业有限公司，社会统一信用代码91411628694882166F，住所地河南省***紫气大道西段北侧。

法定代表人：戴银巧，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：史效帅，河南梓晅律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人******置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服***人民法院（2021）豫1628民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月29日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。

***上诉请求：1、请求撤销河南省***人民法院作出的（2021）豫1628民初4337号民事判决第三项,依法改判被上诉人向上诉人支付违约金100O0O元;2、本案一、二审诉讼及相关费用由被上诉人承担。事实和理由：河南省***人民法院作出的（2021）豫1628民初4337号民事判决对于上诉人要求被上诉人支付违约金的部分参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》释第十三条的规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:分期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原审法院以上诉人并未向法院提请鉴定申请为由在该案中未对违约金进行处理。上诉人认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定中所述的“按照逾期交付使用房屋期间...同地段同类房屋租金标准确定”,该“期间”是指在不解除商品房买卖合同的前提下,从开发商逾期交房之日计算至实际交房之日的时间段,并不适用于本案中解除商品房买卖合同的情形。因为只有在不解除商品房买卖合同的情形下,逾期交房之日起至实际交房之日止的租金才是买房人损失的部分,因为最终房屋还是会交付,所以买房人的损失只存在于逾期交房的时间段。而对于本案中解除商品房买卖合同的情形,买房人不会再获得房屋,所以法院应该综合考虑买房人从支付购房款之日到合同实际解除之日的资金占用损失,重新购买房屋的时间成本、价格成本、逾期交房之日到合同解除之日的时间内租金损失等因素,确定上诉人的损失,不应以上诉人未申请鉴定为由不对违约金部分进行判定。故上诉人对本案提起上诉,望支持上诉人的上诉请求。

******置业有限公司辩称，本案一审法院认定事实清楚，适用程序正当，适用法律正确，应当依法维持原判。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1．请求确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号20200004849）于2021年5月16日解除；2．判令被告向原告支付退房款612838元；3．判令被告向原告赔偿违约金100000元；4．判令被告向原告赔偿房屋租金；5.判令被告承担本案诉讼费。

一审法院认定的事实：2018年，原告***购买被告******置业有限公司开发的***﹒幸福里13#楼1单元7层701房，分两次向被告支付全部房款612838元。2020年5月16日，原、被告补签了合同编号为2020004849的《商品房买卖合同（预售）》，双方约定交房时间为2020年7月30日之前。约定交房时间到期后，被告未按照合同约定交房。原告于2021年5月14日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告自通知书到达之日起15日内退回原告已支付的全部房款并要求被告支付全部房款的20%作为违约金。被告于2021年5月16日向原告发出《***﹒幸福里客户通知函》通知原告同意解除合同，愿意支付违约金。双方未对违约金的计算标准做出明确的约定。

一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律以及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同的约定，被告应于2020年7月30日前向原告交付房屋，截止本案起诉之日被告没有履行交房手续。虽然双方签订的合同中约定不可抗力为免责事由，但被告提供的证据政府通知文件发生的时间为2020年9月11日至2020年12月3日，原、被告在合同中约定的交房时间为2020年7月30日前，政府发布通知文件行为发生在原、被告双方约定交房日期之后，故被告的抗辩理由不能成立。综上所述，被告的交房日期为2020年7月30日前，被告逾期交房的行为构成了违约。关于原告于2021年5月14日向被告发出解除合同的通知书，被告于2021年5月16日向原告回函同意解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告就解除合同达成新的合意，且均出自双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》于2021年5月16日解除。原告请求被告退还全部购房款612838元，予以支持。关于原告请求被告支付100000元违约金的问题。本案中，原、被告签订的合同中未对解除合同承担违约金的方式及金额做出约定，后原告在发给被告的通知书中要求被告按照全部房款的20%支付违约金，被告在回函中表示愿意承担违约金，但也未对违约金的计算方法进行约定，故原、被告对违约金的约定属不明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：商品房买卖合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：逾期付款的，按照未附购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。由于原告并未向法院提请鉴定申请，原告可以另行起诉主张权利。关于本案租金问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告并未对其主张的租金提供证据加以支持，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告***与被告******置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2020004849）于2021年5月16日双方协议解除；二、被告******置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告***购房款612838元；三、驳回原告***其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计10928.38元，被告******置业有限公司负担9367.38元，原告***负担1561元。

二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：一审未支持上诉人***关于违约金的请求，理由是否适当。

本案中双方虽然达成了解除合同的合意，但对违约金的金额或计算方法并未做出明确约定，虽然被上诉人存在违约行为，亦应向上诉人支付违约金，但上诉人***一审中要求被上诉人******置业有限公司支付违约金100000元，其未提供相关的计算依据及相关的证据予以佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因上诉人***并未举证证明有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的与涉案房屋同地段同类房屋租金水平，亦未申请评估，故一审暂不予支持其关于违约金的主张并无不当，上诉人***收集证据后可就该项诉请另行主张权利。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王红飞

审 判 员　胡体兵

审 判 员　杜文杰

二〇二二年二月二十四日

法官助理　方贝贝

书 记 员　李　琮