***、******置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省***人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫1628民初4337号

原告***，女，汉族，1971年5月2日出生，住河北省涿州市。

委托诉讼代理人霍佳佳，北京冠领律师事务所律师。

被告******置业有限公司，社会统一信用代码91411628694882166F，住所地河南省***紫气大道西段北侧。

法定代表人戴银巧，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人史效帅，河南梓晅律师事务所律师。

原告***与被告******置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人霍佳佳，被告******置业有限公司委托诉讼代理人史效帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号20200004849）于2021年5月16日解除；2．判令被告向原告支付退房款612838元；3．判令被告向原告赔偿违约金100000元；4．判令被告向原告赔偿房屋租金；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2020004849），原告购买被告开发的***﹒幸福里项目的13#楼1单元7层701房屋，合同约定被告应当在2020年7月30前向原告交付该房屋。双方签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款612838元，但是被告并未按照合同约定按时交房，也未向原告支付逾期交房违约金。2021年5月14日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，并要求被告在通知书到达之日起15日内退换原告全部购房款并自原告付款之日起按原告缴纳商品房全款的20%支付违约金。被告与2021年5月16日向原告回函，同意解除商品房买卖合同并同意支付违约金。但是被告至今未给原告办理退房手续也未向原告支付退房款及违约金。由于被告未按时交房，导致原告只能租房生活。原告认为原、被告均同意解除商品房买卖合同，该合同已经于2021年5月16日解除，被告作为本案的根本违约方，理应向原告退还购房款并向原告支付违约金以及租房费用。故起诉至法院，请法院判如所请。

被告******置业有限公司辩称，1.被告诉求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。被告没有根本违约，合同不应当被解除。合同是双方的真实意思表示，对于合同的双方具有法律约束力，若动辄解除合同，不利于维护交易的稳定性。合同中的第十二条约定：除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方案（出卖人逾期交房的，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金）处理。2020年5月16日双方约定交房日期后，从2019年冬天，政府突然紧化空气污染治理，多次下达停止施工的命令，2020年1月份，新冠疫情影响施工，全国各地全部封锁，工地不能施工。致使被告无法按照原先的约定交房，实在是法有所依、情有可原。2.被告现在不能享有合同解除权。本合同的双方当事人对于被告逾期交房的情形已经明确地约定解决该问题的方案，明确了双方的权利和义务，双方充分了解购房合同第十二条的第2种解决方案的意义，双方应当履行该条款规定的义务。3.被告的第2项诉讼请求不应得到支持，没有事实和法律依据。4.被告的第3项诉讼请求没有事实和法律依据，不应当支持。《商品房买卖合同》中没有约定这种支付违约金的方式，法律也没有这样规定。5.被告没有根本违约，合同不应当解除，被告也不应当给付对方律师代理费。被告诉讼行为是自己发起的，应当自己承担自己的相关费用。

原告为支持自己的诉讼请求向法庭提供如下证据：

一、商品房买卖合同一份（合同编号2020004849）34页。证明2020年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的***.幸福里项目的13#1单元7层701房屋，被告应当在2020年7月30日前向原告交付该房屋。

二、收据一份。证明原告按照合同约定向被告支付了全部购房款612838元。

三、解除商品房买卖合同通知书。证明2021年5月14日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除原被告之间的商品房买卖合同，并要求被告在通知书到达之日起15日内退还原告全部购房款并自原告付款之日起按原告缴纳商品房全部的20%支付违约金。

四、***幸福里客户通知函。证明被告于2021年5月16日向原告回函，同意解除商品房买卖合同并同意支付违约金。

经庭审质证，被告对证据一真实性无异议，该买卖合同的第十二条明确约定了双方同意按第二种方案处理。对证据二真实性无异议。对于证据三，被告没有见到原告发出的《解除商品房买卖合同通知书》。对证据四，根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》的第六十七条，该通知函是被告为了解决问题，为了达成和解作出的妥协。该证据不得在起诉的诉讼中作为对其不利的证据。该证据不应被采信。该证据第二项条款，被告同意在原告接收房屋的情况下，按照商品房买卖合同的约定，交付逾期交房的违约金。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。

被告为反驳原告的诉讼请求提供以下证据：

一、2019年1月4日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于调整重污染天气预警级别的紧急通知》。证明2019年1月，政府调整空气污染的管控级别的管控措施，1月4日至8日，停工。

二、2019年4月7日，***污染防治攻坚战领导小组办公室《关于大风扬尘天气管控的紧急通知》。证明4月7日至8日，停工。

三、2019年9月23日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于做好预警管控准备工作的通知》、《关于在全省启动重污染天气橙色及以上预警的通知》。证明9月25日至10月2日，停工。

四、2019年10月21日周口市污染防治攻坚战领导小组办公室《关于在全市启动中午让天气橙色预警响应的通知》。证明10月21日至25日全市土石方作业、建筑工地室外作业停工。

五、2019年10月30日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于启动重污染天气橙色预警的通知》。证明11月2日至6日，停工。

六、2019年11月14日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于启动重污染天气橙色预警的通知》。证明15日至26日，停工。

七、2019年12月3日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于加强重污染天气应急管控工作的通知》、周口市污染防治攻坚战领导小组办公室《关于启动中午让天气橙色预警的通知》***污染防治攻坚战领导小组办公室《关于启动橙色预警管控的通知》。证明12月3日至12月10日，停工。

八、2020年1月24日，河南省周口市新冠病毒感染的肺炎防控指挥部令第2020第1号文件。证明2020年1月24日，封锁开始。

九、2020年2月19日，河南省住房建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅、河南省地方金融监督管理局、国家税务总局河南省税务局《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》。证明交房时间顺延，顺延期间不及违约责任。

十、2020年5月9日，***污染防治攻坚战领导小组办公室《关于做好臭氧防控预警的通知》。证明5月9日至11日，除重大民生工程以外，停工。

十一、2020年9月11日，***污染防治攻坚战领导小组办公室《***2020年9月臭氧污染防控工作方案》。证明第二条第13款：每天9:00至17：00不得进行墙体粉刷、焊接、喷刷涂漆等作业。

十二、2020年10月19日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于继续实施中度污染管控的通知》证明：10月20日至10月26日，停工。

十三、2020年10月26日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于延续轻中度污染管控工作的通知》证明：10月26日至10月30日，停工。

十四、2020年11月9日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于启动重污染天气预警响应的紧急通知》。证明11月12日至11月17日，停工。

十五、2020年11月28日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室、周口市污染防治攻坚战领导小组办公室《关于重污染天气橙色预警的紧急通知》。证明11月29日至12月4日，停工。

十六、2020年12月3日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室《关于进一步加强秋冬季大气污染管控工作的通知》、2020年12月22日《关于启动重污染天气红色预警的通知》。证明12月3日至12月31日，停工。

十七、涉案楼盘工程竣工验收备案证书一份、工程质量分户验收表一份、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书各一份、10月26日EMS快递单及收到回执一份，证明涉案房屋已经具备交房条件。被告已经履行了交房义务，双方的合同目的已经实现。

经庭审质证，原告认为1.解除合同是原、被告发函协商一致解除，是法律规定的约定解除，所以被告提供的证据不能作为抗辩解除合同的依据。2.根据法律规定，即使有不能履行合同的是由出现，也应在是由出现的同时，向原告书面通知，告知具体原因。本案中被告没有履行该项义务。3.被告作为专业的房地产公司，理应在签订合同时，对于可能发生的天气状况有预期。所以合同约定交房日，应当包含这些情形，不能作为延期交房的依据。4.上述证据的真实性无法核实。5.被告并未提交依据文件停工的证据，不能证明停工的具体事实。6.该竣工验收备案证书表示备案时间是2021年10月22日，已在合同约定的交房日期之后，证明被告违约事实，协商一致解除，应当支持；对EMS快递单的真实性与证明目的均不认可。

经审查，原告异议有理，本院对被告提供上述证据证明目的不予以支持。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年，原告***购买被告******置业有限公司开发的***﹒幸福里13#楼1单元7层701房，分两次向被告支付全部房款612838元。2020年5月16日，原、被告补签了合同编号为2020004849的《商品房买卖合同（预售）》，双方约定交房时间为2020年7月30日之前。约定交房时间到期后，被告未按照合同约定交房。原告于2021年5月14日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告自通知书到达之日起15日内退回原告已支付的全部放款并要求被告支付全部房款的20%作为违约金。被告于2021年5月16日向原告发出《***﹒幸福里客户通知函》通知原告同意解除合同，愿意支付违约金。双方未对违约金的计算标准做出明确的约定。

本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律以及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同的约定，被告应于2020年7月30日前向原告交付房屋，截止本案起诉之日被告没有履行交房手续。虽然双方签订的合同中约定不可抗力为免责事由，但被告提供的证据政府通知文件发生的时间为2020年9月11日至2020年12月3日，原、被告在合同中约定的交房时间为2020年7月30日前，政府发布通知文件行为发生在原、被告双方约定交房日期之后，故被告的抗辩理由不能成立。综上所述，被告的交房日期为2020年7月30日前，被告逾期交房的行为构成了违约。

关于原告于2021年5月14日向被告发出解除合同的通知书，被告于2021年5月16日向原告回函同意解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告就解除合同达成新的合意，且均出自双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》于2021年5月16日解除。原告请求被告退还全部购房款612838元，本院予以支持。

关于原告请求被告支付100000元违约金的问题。本案中，原、被告签订的合同中未对解除合同承担违约金的方式及金额做出约定，后原告在发给被告的通知书中要求被告按照全部放款的20%支付违约金，被告在回函中表示愿意承担违约金，但也未对违约金的计算方法进行约定，故原、被告对违约金的约定属不明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：商品房买卖合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：逾期付款的，按照未附购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。由于原告并未向法院提请鉴定申请，原告可以另行起诉主张权利。

关于本案租金问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告并未对其主张的租金提供证据加以支持，故本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、确认原告***与被告******置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2020004849）于2021年5月16日双方协议解除；

二、被告******置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款612838元；

三、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取计10928.38元，被告******置业有限公司负担9367.38元，原告***负担1561元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审　判　长　　李　勇

审　判　员　　赵泉舟

人民陪审员　　窦永太

二〇二一年十二月三十一日

法官　助理　　曹　倩

书　记　员　　李文博