鹿邑县法姬娜置业有限公司
***、******置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
河南省***人民法院
民 事 判 决 书
（2021）豫1628民初5989号
原告：***，男，汉族，1989年4月25日生，住河南省***。
委托诉讼代理人：温雨丝，北京冠领律师事务所律师。
被告：******置业有限公司，社会统一信用代码91411628694882166F，住所地河南省***紫气大道西段北侧。
法定代表人：戴银巧，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：史效帅，河南梓晅律师事务所律师。
第三人：河南鹿邑农村商业银行股份有限公司，住所地河南省***真源大道71号。
法定代表人：张献伟，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：白杰，河南博辩律师事务所律师。
原告***诉被告******置业有限公司、第三人河南鹿邑农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人温雨丝，被告******置业有限公司委托诉讼代理人史效帅，第三人河南鹿邑农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人白杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与第三人签订的《个人购房借款（综合）合同》；3.判令被告返还原告支付房款208799元；4.判令被告返还原告公共维修基金等费用8227元；5.判令被告向原告支付已经向第三人偿还的贷款本息共41280.19元；6.判令被告向原告支付逾期交房违约金14792.62元（自2020年8月1日暂计至2021年10月31日）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的***·幸福里项目的3#楼1单元7层701号房屋。双方签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了购房首付款208799元，剩余440000元由原告向第三人申请贷款支付。2020年3月9日，原告与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》，第三人向原告贷款440000元，原告于2020年10月21日开始向第三人偿还贷款及利息，至今共计41280.19元。2020年7月30日，被告并未按照合同约定的交房时间交房，经原告多次催要，被告至今未交付该房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。故原告提起诉讼。
被告******置业有限公司辩称，1.原告不享有合同解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。解除权属形成权适用除斥期间，不得延长。2.被告没有根本违约，不存在解除合同的法定情形。被告的房屋已经达到交房标准，被告已经向原告发出交接房屋的通知，双方合同目的已经实现，被告交房义务已经履行完毕。3.原、被告在合同中明确约定：“除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方案处理。（第2种方式：出卖人逾期交房的，自第十一条约定的交付时间期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之0.5的违约金）”，合同双方明确约定了逾期交房的处理方案，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。购房人明确了解自己买的是期房，就存在逾期交房的可能性。4.被告逾期交房是有法可依、情有可原的。双方约定交房日期后，政府强化空气污染治理，多次下达停止施工的命令；新冠肺炎疫情数度爆发，严格的疫情防控形势，致使被告无法施工，无法按期交房。
第三人河南鹿邑农村商业银行股份有限公司述称，如原告诉请解除个人购房借款合同，其应当将下欠的借款还清，保证第三人债权不受损害。
原告为支持自己的诉讼请求向法庭提供证据如下：
1.商品房买卖合同（预售）及付款凭证一份，证明原告与被告签订了《商品买卖合同（预售）》，约定了房屋金额、交房日期、合同解除条件及违约金；原告依约支付了首付款208799元，并办理了商业贷款；被告并未按照合同约定按时交房，应自2020年8月1日起向原告支付逾期交房违约金。
2.个人购房借款（综合）合同与银行交易明细清单一份，证明原告与河南鹿邑农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房借款（综合）合同》，贷款金额人民币440000元已支付被告，原告自2020年10月开始偿还贷款。
3.维修基金支付凭证一份，证明原告于2020年5月21日支付维修基金人民币8227元。
4.被告通知函照片打印件一张，证明原告履行了通知义务，被告仍逾期交房。
经庭审质证，被告对证据1真实性无异议，对逾期交房事实无异议，但被告并未根本违约，双方合同目的已经实现，逾期交房的违约金是在双方合同彻底履行的情况下才能由被告承担的责任，该买卖合同的第十二条明确约定了双方同意按第二种方案处理。对证据2、3真实性无异议。但该维修基金已经由原告交给有关部门，和被告没有关系，且该维修基金只能变更不能退还。对证据4真实性不予认可，发件人不是原告，电话号码也不是原告的，没有签字没有指纹且内容不详，对催告函真实性不予认可。第三人对证据1、2、3的真实性均无异议，证明了原告与第三人借款合同已经成立，且已实际履行。原告应依据合同按期还款。认为证据4与第三人无关。
经审查，证据1、2、3形式合法，真实有效，本院上述证据的真实性予以认定；证据4系复印件无法核实内容的真实性，本院对该证据真实性不予认定。
被告为反驳原告诉讼请求提供以下证据：
1.涉案楼盘工程竣工验收备案证书一份、工程质量分户验收表一份、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书各一份，证明涉案房屋已经具备交房条件。
2.10月26日EMS快递单及收到回执一份，证明被告已经履行了交房义务，双方的合同目的已经实现。
经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，认为该竣工验收备案证书表示备案时间是2021年10月22日，已在合同约定的交房日期之后，证明被告违约事实，原告要求解除购房合同，应当支持；对证据2的真实性与证明目的均不认可，原告未收到其邮寄的快递，原告向被告购买房屋，被告以邮寄快递的方式确认原告收房，既不符合法律规定也不符合交易习惯，房屋交付应由买卖双方在房屋确认情况后签署交接清单，交接钥匙后才能认定收房。第三人对以上证据的真实性均无异议。
经审查，被告提供的证据1形式合法，真实有效，本院予以采信；证据2不能确定文件内容是否与本案关联，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2019年1月28日，原告向被告支付208799元房屋首付款用于购买被告开发的***·幸福里项目3#楼1单元7层701号房屋。2020年5月17日，原、被告补签了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交房时间为2020年7月30日之前。2020年5月21日，被告向原告支付公共维修基金费用8227元。原告于2020年10月开始偿还第三人借款，2021年10月1日，原告与第三人补签《个人购买借款（综合）合同》。2020年7月30日前，被告未向原告交付涉案商品房。2021年10月22日，被告取得涉案房屋工程竣工备案证书，已达到交房条件。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。被告在约定的期限内未完成交房，其行为已经违约，原告取得合同解除权。原、被告在合同中未约定解除权行使期限，原、被告约定2020年7月30日前交付房屋，原告未做出催告，故原告应于2021年7月30日前行使解除权。2021年10月22日，被告取得涉案房屋工程竣工备案证书，已达到交房条件。2021年10月28日，原告向人民法院提起诉讼要求解除合同，不符合上述法律规定。故原告请求解除合同的诉讼请求以及基于解除合同的其他诉讼请求，本院不予支持。
关于本案违约金问题。被告未在约定期限行使交房义务，其行为构成了违约，根据合同约定，出卖人逾期交房的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之0.5的违约金。被告应按照合同约定，以648799元为基数，自2020年7月31日开始按日利率万分之0.5的标准向原告支付违约金，原告诉讼请求按照上述标准计算，自2020年8月1日至2021年10月31日违约金共计14792.6元，被告应予支付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告******置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***支付违约金14792.62元（以648799元为基数，按日利率万分之0.5，自2020年8月1日至2021年10月31日，以后另计至房屋交付完成）；
二、驳回原告***其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2609.44元，原告***负担2458.64元，被告******置业有限公司负担150.80元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 员 赵泉舟
二〇二一年十二月二十五日
法官助理 曹 倩
书 记 员 李文博
