某某、日照东辰建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁11民初232号 原告（执行案外人）：***，女，1961年11月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：***，山东***师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东***师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：日照东辰建筑工程有限公司，住所地日照经济技术开发区连云港路66号亚太创客中心9楼，统一社会信用代码91371100785036790Q。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东锐境律师事务所律师。 第三人（被执行人）：日照东辰房地产开发有限公司，住所地日照市东港区高新一路77号，统一社会信用代码91371100493014194Q。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1963年6月23日出生，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，山东名律律师事务所律师。 原告***与被告日照东辰建筑工程有限公司（以下简称东辰建筑公司）、第三人日照东辰房地产开发有限公司（以下简称东辰房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、**、被告东辰建筑公司的委托诉讼代理人***、第三人东辰房产公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.不得执行***康***项目20号楼1**101号房产；2.诉讼费由东辰建筑公司承担。事实和理由：在日照仲裁委员会审理东辰建筑公司与东辰房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，日照市东港区人民法院于2021年11月3日作出（2021）鲁1102财保710号裁定书，查封了东辰房产公司开发的***康***项目20号楼1**101室房产。2022年2月22日，东辰建筑公司向本院申请强制执行，执行案号为（2022）鲁11执105号。原告与东辰房产公司就上述查封房产已于2018年6月4日签订购买协议，并交纳全部房款和实际占有至今，因东辰房产公司原因未办理过户登记手续。原告对涉案房产享有合法权益，认为不得对涉案房产执行，向本院提出执行异议后，本院作出（2022）鲁11执异101号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。 被告东辰建筑公司辩称，1.东辰建筑公司在2021年11月3日查封东辰房产公司房产时，涉案房产没有办理销售合同备案，没有办理不动产预告登记，涉案房产属于东辰房产公司所有，东辰建筑公司查封没有任何问题。2.涉案房产在2016年11月20日才计划开工，2017年6月22日办理预售许可，不存在2017年6月22日之前销售的情形。3.涉案房产在2021年8月13日才竣工验收，一直由东辰建筑公司占有、看护，不存在2021年8月份之前交付的情形。4.原告唯一能够证明购买房产的客观证据是打款记录，其它东西都可以造假。既然原告向东辰房产公司购买房产，应当由原告本人向东辰房产公司支付购房款。但原告提供的收据，都是后来制作的，编号顺下来的，但付款的时间却相差一年多；原告提供的打款记录并非本人打款，也不是打到东辰房产公司名下，甚至款项备注其他用途，打款与购房没有关联；原告提供的购房合同没有网签备案，没有明确交房时间，且在没有签订任何材料就开始多次交款，签订购买协议当天就支付了全部款项。上述情形均不符合常理。综上，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条规定情形，应予驳回。 第三人东辰房产公司述称，原告所诉属实，请求支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下： 2021年11月1日，东辰建筑公司因与东辰房产公司建设工程施工合同纠纷向日照仲裁委员会提交仲裁申请书。仲裁过程中，东辰建筑公司向日照市东港区人民法院提出财产保全申请。2021年11月3日，日照市东港区人民法院作出（2021）鲁1102财保710号民事裁定书，裁定将东辰房产公司开发的东辰***项目5#楼（01）101、（01）201、（01）301,12#楼（01）101、（01）201、（01）301,12#楼（01）102、（01）202、（01）302,12#楼（01）103、（01）203、（01）303,12#楼（01）105、（01）205、（01）305,13#楼（01）105、（01）205、（01）305,19#楼（01）101、（01）201、（01）301,19#楼（01）102、（01）202、（01）302,19#楼（01）104、（01）204、（01）304,19#楼（01）105、（01）205、（01）305,20#楼（01）101、201、301,20#楼（01）103、（01）203、（01）303,20#楼（01）104、（01）204、（01）304,20#楼（01）105、（01）205、（01）305房产予以查封，查封期限为三年。2021年12月31日，日照仲裁委员会作出（2021）日仲字第0900号调解书，对东辰建筑公司与东辰房产公司的以下调解协议予以确认：1.双方确认涉案工程结算总价款为44559628.41元，东辰房产公司已付工程款32211256元（含两套房抵顶的款项），剩余尚未支付的工程款数额为12348372.41元；2.双方就上述未付款项的付款时间确认如下：2021年12月31日前付100万元；2022年1月28日前付60万元；2022年6月30日前付250万元；2022年12月30日前付200万元；2023年3月30日前付200万元；2023年6月30日前付300万元；剩余1248372.41元，涉案工程无质量问题东辰房产公司在2023年9月30日付清；3.东辰房产公司如未能按照上述任一笔付款时间按期足额支付，东辰建筑公司有权就全部剩余工程款申请强制执行，并有权要求东辰建筑公司支付以剩余未付工程款数额为基数，自2021年10月29日按照年息3.85%计算至实际付清之日的利息；4.双方已经协商抵顶的两套房屋应当于2022年3月30日前办理完成商品房买卖合同的网签备案，如东辰房产公司无法按照上述时间给东辰建筑公司办理两套抵顶房屋的网签备案手续，东辰建筑公司有权要求不再抵顶并要求东辰房产公司于2022年9月30日前支付该抵顶的工程款5819126元；5.双方确认东辰建筑公司对所施工的“东辰***”5#、6#、7#、12#、13#、14#、19#、20#、25#、26#、27#住宅楼折价或拍卖的价款在18167498.41元的范围内享有优先受偿权。后东辰房产公司未按仲裁调解书履行，东辰建筑公司向本院申请强制执行，本院于2022年2月24日立案执行，案号为（2022）鲁11执105号。2022年11月8日，本院受理了***等案外人分别对东辰***上述被查封房产主张所有权的异议。同年11月21日，本院作出（2022）鲁11执异101号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，向本院提起本案之诉。 2018年6月4日，***与东辰房产公司签订《***康***房屋购买协议》，约定***购买***康***项目20号楼1**101室房产，房款共计2763629元。同日，***及其丈夫***分别通过日照银行股份有限公司向东辰房产公司各转款50万元，2020年11月3日，***通过日照银行股份有限公司向东辰房产公司转款110万元；2022年6月1日，***通过案外人***向东辰房产公司转款663629元。2021年3月9日，东辰房产公司将20号楼1**101室房屋交付***。 2017年6月22日，东辰房产公司取得涉案房产商品房预售许可证。 本院认为，本案争议焦点为原告***对涉案20号楼1**101室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在东辰房产公司名下，***与东辰房产公司签订房屋买卖协议和占有涉案房产的时间均发生在涉案房产被查封之前，亦无证据证实未办理过户登记系***自身原因导致。虽部分尾款系涉案房产查封后缴纳，但无证据证实***对此有过错，让其承担由此带来的不利后果有违公平。纵观本案事实，能够认定***对涉案房屋所享有的民事权益足以排除强制执行，***关于不得执行***康***项目20号楼1**101室房产的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条、第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行东辰房产公司开发的***康***项目20号楼1**101室房产。 案件受理费28909元（***已经预交），由日照东辰建筑工程有限公司负担，由日照东辰建筑工程有限公司直接支付给***。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年五月十日 书　记　员　　王　琦