日照东辰建筑工程有限公司、日照东辰房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

?? 山东省日照市中级人民法院 ?? 执 行 裁 定 书 ?? （2022）鲁11执异112号 ?? 案外人:***，男，1946年8月16日出生，汉族，居民，住黑龙江省绥滨县。?? 委托诉讼代理人：周东方，山东兆利律师事务所律师。 申请执行人：日照东辰建筑工程有限公司，住所地日照经济技术开发区北京路街道连云港路66号亚太创客中心9楼，统一社会信用代码91371100785036790Q。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东锐境律师事务所律师。 被执行人：日照东辰房地产开发有限公司，住所地日照高新区高新一路77号，统一社会信用代码91371100493014194Q。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 本院在执行申请执行人日照东辰建筑工程有限公司（以下简称东辰建筑公司）与被执行人日照东辰房地产开发有限公司（以下简称东辰房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对执行东辰***项目13号楼1**105室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。 案外人***称，东辰建筑公司因与东辰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，日照市东港区人民法院于2021年11月3日作出（2021）鲁1102财保710号裁定书，查封了***康***项目13号楼1**105室房产。2022年2月22日，东辰建筑公司向日照市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2022）鲁11执105号。该房产虽是被执行人开发，但案外人于2018年8月6日就与被执行人签订了《***康***房屋购买协议》，购买案涉房产，并已全部交纳房款，实际占有至今，因被执行人原因一直未办理房屋过户登记手续，所以该房产已属案外人所有。另外（2022）鲁11执105号执行裁定确定应支付工程款12348372.41元，而法院却查封了包括案外人在内的13名购房者的房产，按照当时购买价，13套房产的总价款就有33943364元，按照现在市场价格13套房产总值近50000000元，因此法院查封的房产价值已远远超过应付款项，属于超标的查封，应依法予以解除。综上，请求中止对案涉房产的强制执行，并解除对案涉房产的查封。案外人提供了以下证据证明其主张：证据1.《***康***房屋购买协议》1份;证据2.收据和商户入账单复印件4张；证据3.日照市不动产登记中心出具的《不动产权属状况证明》复印件1份；证据4.交房通知书复印件1份；证据5.物业费收费凭证复印件和房屋钥匙照片打印件各1张；证据6.***、***出具的书面说明、日照银行个人活期存款账户交易明细、工商银行借记卡账户历史明细清单及相关材料、中国银联签购单、***户口本内页、***和***不动产权属状况证明等材料。 本院查明，2021年11月1日，东辰建筑公司（申请人）因与东辰房地产公司（被申请人）建设工程施工合同纠纷向日照仲裁委员会提交了仲裁申请书。仲裁过程中，东辰建筑公司向日照市东港区人民法院提出财产保全申请，日照市东港区人民法院于2021年11月3日作出（2021）鲁1102财保710号民事裁定书，裁定将东辰房地产公司开发的东辰***项目5#楼（01）101、（01）201、（01）301,12#楼（01）101、（01）201、（01）301,12#楼（01）102、（01）202、（01）302,12#楼（01）103、（01）203、（01）303,12#楼（01）105、（01）205、（01）305,13#楼（01）105、（01）205、（01）305,19#楼（01）101、（01）201、（01）301,19#楼（01）102、（01）202、（01）302,19#楼（01）104、（01）204、（01）304,19#楼（01）105、（01）205、（01）305,20#楼（01）101、201、301,20#楼（01）103、（01）203、（01）303,20#楼（01）104、（01）204、（01）304,20#楼（01）105、（01）205、（01）305的房产予以查封，查封期限为三年。2021年12月31日，日照仲裁委员会作出（2021）日仲字第0900号调解书，对东辰建筑公司与东辰房地产公司的调解协议予以确认，调解协议内容为：1.双方确认涉案工程结算总价款为44559628.41元，被申请人已付工程款32211256元（含两套房抵顶的款项），剩余尚未支付的工程款数额为12348372.41元；2.双方就上述未付款项的付款时间确认如下：2021年12月31日前付100万元；2022年1月28日前付60万元；2022年6月30日前付250万元；2022年12月30日前付200万元；2023年3月30日前付200万元；2023年6月30日前付300万元；剩余1248372.41元，涉案工程无质量问题被申请人在2023年9月30日付清；3.被申请人如未能按照上述任一笔付款时间按期足额支付，申请人有权就全部剩余工程款申请强制执行，并有权要求被申请人支付以剩余未付工程款数额为基数，自2021年10月29日按照年息3.85%计算至实际付清之日的利息；4.申请人与被申请人已经协商抵顶的两套房屋应当于2022年3月30日前办理完成商品房买卖合同的网签备案，如被申请人无法按照上述时间给申请人办理两套抵顶房屋的网签备案手续，申请人有权要求不再抵顶并要求被申请人于2022年9月30日前支付该抵顶的工程款5819126元；5.双方确认申请人对所施工的“东辰***”5#、6#、7#、12#、13#、14#、19#、20#、25#、26#、27#住宅楼折价或拍卖的价款在18167498.41元的范围内享有优先受偿权；6.本案仲裁受理费42565元、处理费100元，保全费5000元、保全保险费24000元，以上共计71665元，由申请人承担35832.5元，被申请人承担35832.5元，该费用申请人已经预交，由被申请人于2022年1月28日前支付给申请人；7.双方同意提请仲裁庭依据本协议制作调解书；8.本协议自双方加盖公章或委托代理人签字之日起生效。后东辰房地产公司未按仲裁调解书履行，东辰建筑公司向本院申请强制执行，本院于2022年2月24日立案执行，案号为（2022）鲁11执105号。 另查明，案外人提供的《***康***房屋购买协议》显示，该协议为***（买受人、乙方）与东辰房地产公司（出卖人、甲方）签订，该协议的签订时间为2018年8月6日。该协议约定的主要内容为：一、房屋基本情况。1.乙方已对甲方开发的***康***项目概况充分了解，自愿认购***康***项目13号楼1**105室房屋……2.该房屋的建筑面积为297.21平方米……3.该房屋按照建筑面积计价，单价为人民币7601元/平方米，总房款计人民币2259093元……二、房款。乙方于2018年8月6日前向甲方缴齐房款人民币2259093元…… 案外人提交的其他相关证据显示，2017年9月29日，***、***、***分别通过POS交易方式转出1370000元、49193元、489900元至东辰房地产公司；2022年8月30日，***出具书面证明，称其系***二女儿，因***购买涉案房产，***替***向东辰房地产公司转入489900元；2022年11月10日，***出具书面说明，称其系***大女儿，其姐妹三人为方便照顾父母，一起凑钱为其购置房屋，2017年9月29日，其从银行卡转出49193元，有转账记录；2022年11月17日，日照市不动产登记中心出具《不动产权属状况证明》，载明***名下无房产；2020年5月30日，东辰房地产公司书面通知物业公司为***、***办理房屋交接事宜；2020年5月30日，日照东辰物业管理有限公司为***、***开具2020年5月-10月的物业费收据共计5349.6元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人提供的证据能够证实，其在案涉房产查封之前已与东辰房地产公司签订书面买卖合同，并已支付超过合同约定总价款百分之五十的价款，且其名下无其他房产。因此，案外人的异议理由成立，对该房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对东辰***13号楼1**105室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 ?? ?? 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　姚　艳 ?? ?? ?? ?? 二〇二二年十一月二十一日 ?? 法官助理*** 书记员***