广安金泰建工有限公司与四川穰安康民族工艺有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省雅安市名山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川1803民初628号

原告：广安金泰建工有限公司，住所地四川省广安市广安区。

法定代表人：陆玉兰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱发莽，男，1977年8月13日出生，汉族，住四川省康定县，该公司员工。

被告：四川穰安康民族工艺有限责任公司，原住所地四川省康定县，现住所地四川省雅安市名山区。

法定代表人：曲扎，男，1970年4月5日出生，藏族，住四川省色达县，该公司经理。

原告广安金泰建工有限公司（以下简称：金泰公司）与被告四川穰安康民族工艺有限责任公司（穰安康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金泰公司的委托诉讼代理人朱发莽、被告穰安康公司的法定代表人曲扎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金泰公司向本院提出诉讼请求：1、变更原、被告双方于2018年6月8日签订的《产权交易合同》，将合同第三条“交易价款为人民币30万元/年”变更为“水电站租金为8万元/年，从2019年6月8日起算”；2、扣除2019年10月21日至2020年1月23日因水渠修复停机3个月的租金；3、由被告承担案件受理费。

事实和理由：2018年6月8日，原、被告双方根据四川德正资产评估有限公司出具的《评估报告》，签订了《产权交易合同》（实际上是一份发电站租赁合同），约定将被告自有的位于康定市水电站经营权出租给原告经营，租金为每年30万元。合同签订后，原告付清了当年的租金30万元，投入了大量设备设施开始经营。签订合同时，被告明确告知原告该水电站对外销售电的范围为：水电站周边12个宾馆，甘孜监狱158户住户，机关单位19个，监区7个，生产车间4个，全年电费收入145余万元，原告核实属实。但原告承租后，国家电网不准许原告向周边宾馆供电，拆除了供电线路；2019年8月，被告的上级甘孜监狱迁入雅安市名山区，相关机关单位仅剩2个，监区仅剩1个，生产车间仅剩1个，住户仅剩48户。用电量大幅度下降，原告全年总收入只有50余万元，出现严重亏损，无法承担原合同约定的租金。另外，被告交给原告的水电站水渠于2019年10月21日垮塌，被告按照评估报告承担了修复义务，但造成原告停机三个月，应扣除原告3个月的租金。水务局要求对水流量检测进行整改，原告花费6.3万元，也应该由被告承担。

双方签订合同时，原告无法预料国家电网不准原告向水电站周边宾馆销售电力，也无法预料被告的上级单位甘孜监狱搬迁。出现了重大情势变更后，双方理应友好协商，变更合同租金标的。但被告以需要请示上级领导为由，一直未与原告达成变更协议。为了维护原告合法权益，也为了保护被告的水电站，避免原告撤离后无人管理，原告现依法提起诉讼，只要求变更租金标的，不要求解除合同。

被告穰安康公司辩称，原告诉称基本属实，租金降为8万元/年略低了些。被告经营水电站期间国家是允许对外售电的，被告以前就在向周边的12个宾馆供电，原告承租后国家电网改革，电站发电后只能卖给国家电网。监狱搬迁后大多数员工到名山监区来办公了，监狱搬迁是被告无法预料的。2019年10月水渠垮塌是事实，被告同意扣除三个月租金。原告在水务局要求下对水流量检测进行整改，设备花费4.5万、办合格证花费1.8万元，共计6.3万元，被告愿意承担1.8万元，可以在租金中扣减，原告以后不再租赁时要将合格证给被告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交的产权交易合同，被告提交的评估报告、电厂电费统计表、甘孜监狱政治处关于机构编制的说明等证据材料，来源合法、客观真实、与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的收支统计表，无发票等相应证据佐证，本院不予采信。

结合当事人的陈述及在案证据，本院确认以下事实：2017年11月22日，四川德正资产评估有限公司出具《评估报告》，评估结论为：采取收益还原法，在公开市场假设、持续经营假设、原地续用假设、现状利用假设的前提条件下，得出四川省甘孜州康定新都桥电厂（以下简称：新都桥电厂）整体出租预期可实现的正常年租金为252972元。并载明：新都桥电厂是四川省甘孜州非法人分支机构，与被告实属两块牌子一套人马，2016年新都桥电厂收入为145万余元。2017年3月-5月，国网四川康定县供电有限公司在专项检查时发现新都桥电厂存在向附近酒店等用户供电的违规行为，于2017年7月18日发函，要求立即终止向第三方供电。2017年9月10日双方重新签订电力购售合同，新都桥电厂全面终止了向第三方供电，生产电力除保障甘孜监狱外全部并网运行。

2018年6月8日，原、被告双方签订了《产权交易合同》，约定将被告自有的新都桥电厂经营权出租给原告经营，租金为每年30万元。合同签订后，原告付清了当年的租金30万元，并对原有设备进行维修后开始经营。2019年8月，甘孜监狱将4个监区、3个车间和244名工作人员等大多数机构和人员迁入雅安监狱藏犯监区办公，仅留2个监区、1个车间和55名工作人员在原新都桥管理区办公，造成原告供电收入大幅减少，搬迁前一年原告收入约105.1万元、搬迁后一年原告收入约64.6万元。第二年度原告仅支付了前三个月（7-9月）租金共7.5万元，双方因租金数额引发纠纷。2019年10月新都桥电厂水渠垮塌，被告对水渠进行了维修，原告停工三个月，期间从国网购电保障甘孜监狱正常用电。原告在当地水务局要求下对水流量检测进行了整改，设备花费4.5万元、办合格证花费1.8万元，共计6.3万元。

本院认为，原告与被告签订的《产权交易合同》，实质是关于新都桥电厂的租赁合同。评估公司采取收益还原法得出的评估结论中，收入统计包含了新都桥电厂对周边宾馆售电的收入，同时在重大期后事项中载明了新都桥电厂终止供电和重签售电合同问题。双方签订合同后，甘孜监狱大多数监区、车间和工作人员搬走，至原告供电收入大幅降低，继续按原合同履行对原告显失公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，原告请求变更合同租金的请求，本院予以支持。结合租金评估数额、收入减少幅度、运营成本、保障监狱正常用电等因素，本院酌定调整其租金为每年8.4万元。被告维修水渠期间造成原告停工，可扣减三个月的租金。原告在水务局要求下对水流量检测进行整改，被告自愿承担办证费用1.8万的意见，本院予以尊重。

综上，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：

一、自2019年9月8日起，将原告广安金泰建工有限公司与被告四川穰安康民族工艺有限责任公司签订的《产权交易合同》第三条“交易价款为人民币30万元/年”变更为“租金为人民币8.4万元/年”；

二、原告广安金泰建工有限公司在支付被告四川穰安康民族工艺有限责任公司租金时，扣减因水渠修复停工期间的租金2.1万元和水流量检测整改办证费用1.8万元。

以上款项在本判决书生效之日起十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费900元，由被告四川穰安康民族工艺有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。

审判员　　郑水华

二〇二〇年七月十四日

书记员　　王倪萍