中建二局第四建筑工程有限公司、黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

黑龙江省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）黑执异110号

案外人：哈尔滨金来消防设备有限公司，住所地哈尔滨五常市山河镇。

法定代表人：王东，该公司经理。

申请执行人：中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路131号新天地科技大厦六层。

法定代表人：马立功，该公司董事长。

被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾西镇经济技术开发区。

法定代表人：刘长旭，该公司董事长。

本院在执行中建二局第四建筑工程有限公司（下称中建二局四公司）与黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司（下称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人哈尔滨金来消防设备有限公司（以下简称金来公司）对本院查封日出康城公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M2号楼1单元402号、M3号楼3单元401号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人金来公司称，2015年5月5日，该公司取得案涉房屋的所有权，并已实际入住。现获悉该房屋被本院（2015）黑民初字第11-1号民事裁定查封，查封行为侵害了案外人合法权益，请求解除查封。

被执行人日出康城公司称，1.中建二局四公司申请诉讼保全查封的房产（含案涉房屋在内）总价值5.37亿元，已严重超出终审判决确认的1.3亿元标的；2.对于案外人在执行异议书中所附的证据材料，其中凡加盖该公司印章或财务专用章的证据材料，该公司均予以认可。根据案外人提供的相关证据，天悦国际小区住宅业主的购买时间或拆迁安置时间，均在中建二局四公司申请法院诉讼保全查封之前。因此，中建二局四公司申请诉讼保全查封房产已经损害了案外人作为业主的合法权益，应依法予以解除。该公司提出了以天悦国际小区商场一整层的商服担保并同意法院查封，置换263套案涉房屋，凡案外人未按销售合同约定付清房款的，该公司同意将这部分房款的本金及利息全部转让给中建二局四公司等处理意见。

中建二局四公司称，案外人提交的证据材料不能证明对案涉房屋享有所有权及使用权。

本院经审查查明，本院在审理本案过程中，依据中建二局四公司诉讼保全申请，于2015年12月18日作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定书，查封天悦国际小区508套房屋（含案涉房屋），同年12月22日向哈尔滨市房地产交易中心送达裁定书及协助执行通知书，同年12月24日送达日出康城公司。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定书，续行查封上述房屋。2018年5月9日，本院作出（2015）黑民初字第11号民事判决书，判决：一、日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136，240，342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136，240，342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先权；三、中建二局四公司于判决生效后十日内给付日出康城公司遗留工程外委差价损失2，694，854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后十日内向日出康城公司开具344，942，100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司的反诉其他诉讼请求。判后中建二局四公司不服，向最高人民法院提出上诉。2018年11月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决书：一、维持黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136，240，342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。

另查明，2015年5月5日，金来公司与日出康城公司签订

《天悦国际项目商品房冲抵工程款协议书》，双方约定用案涉2套房产和1个车位冲抵工程款2,638,280元，并约定了其他相关事宜。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述司法解释第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述法律规定是对房屋消费者物权期待权的保护情形，如符合上述法律规定情形，可享有阻却人民法院强制执行的权利。上述法律规定中的消费者购房用途应理解为购房直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。本案中，本案据以执行的最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决书，确认申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有优先受偿权。案外人金来公司由于不存在生活消费的问题，不应属于上述法律规定中所述购房消费者的主体。故不符合上述法律规定中排除执行的情形，据此，案外人金来公司主张对案涉房产享有阻却人民法院强制执行的实体权利，依据不足，本院不予支持。

综上，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人哈尔滨金来消防设备有限公司异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　荆长新

审判员　　王金海

审判员　　高文军

二〇二〇年五月二十七日

书记员　　毕鹏坤