上海二十冶建设有限公司与被申请人北京舜天金元国际投资有限公司等诉前财产保全损害责任纠纷执行异议裁定书

湖南省郴州市**区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）湘1003执异108号 异议人（案外人）：***，男，汉族，自由职业，湖南省临武县人，住所地：湖南省郴州市。 被申请人（原申请保全人）上海二十冶建设有限公司，住所地：上海市宝山区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托代理人：柳送，男，系上海二十冶建设有限公司员工，特别授权。 被申请人（原被申请人）：北京舜天金元国际投资有限公司，住所地：北京市昌平区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被申请人（原被申请人）：郴州缤纷置业有限公司，住所地：湖南省郴州市**区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 被申请人（原被申请人）：***，男，汉族，住所地：湖南省郴州市。 上列而被申请人的委托代理人：***，男，郴州缤纷置业有限公司员工，一般代理，代理以上三被申请人。 被申请人（原被申请人）：***，男，汉族，自由职业，住所地：湖南省郴州市。 本院在执行申请保全人上海二十冶建设有限公司(以下简称上海二十冶建设公司）与被申请人北京舜天金元国际投资有限公司、郴州缤纷置业有限公司（以下简称郴州缤纷置业公司）、***、***诉前财产保全一案中，本院于2021年3月23日作出了（2021）湘1003财保90号民事裁定书，查封了郴州缤纷置业公司所有的位于郴州市缤纷世界**幢***号房屋等房产。异议人***知悉以本院查封的被申请人郴州缤纷置业公司名下的房产属其所有为由向本院提出书面异议。本院于2023年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，现已审查终结。 异议人（案外人）***称：请求法院依法解除对缤纷置业公司名下的位于郴州市缤纷世界*幢***号房产的查封。理由：异议人与被申请人郴州缤纷置业公司于2018年4月11日签订了《欢乐海岸认购协议书》，协议约定郴州缤纷置业公司将该案涉房屋以人民币16280000元出卖给异议人，没有签订购房合同是由于当时郴州缤纷置业公司要求要付清全部购房款后，才能签订正式购房合同。由于当时资金不足，所以约定按期付款，直到2019年9月17日，其已将全部购房款付清，在2019年郴州缤纷置业公司将案涉房屋交付其。后因其去了缅甸做生意，因疫情无法回国导致无法办证，2020年10月13日，郴州缤纷置业公司通知其可以办证，叫其交契税，其将契税转给郴州缤纷置业公司，期间一直催郴州缤纷置业公司办证，但一直郴州缤纷置业公司没有办理，直到今年其回来以后，到房产局去查询，才知道该房屋被法院查封。综上所述，请求法院依法解除对案涉房屋的查封。 被申请人（原申请人）上海二十冶建设公司称：1、异议人***与被申请人郴州缤纷置业公司之间只存在认购协议书，而无买卖合同，且双方买卖房屋未进行网签也未向有关管理部门备案，其有理由认为该协议系后期补充完成。2、关于异议人委托他人进行的部分付款，应当提供其他的手续及委托凭证。同时申请人提供的部分银行流水对方户名为和信地产，收据**却是郴州缤纷置业公司的，所以也不能认为申请人将凭证上的款项支付给了郴州缤纷置业公司。3、异议人并未提供购买该房屋不动产完税凭证。4、根据《住宅专项维修管理办法》相关规定，房屋的买受人应当在办理房屋的相关手续前，将住宅相关维修基金存入相关机构管理的维修转户，而异议人却将维修基金转交给郴州缤纷置业公司。5、申请人适用的法律错误。6、异议人提交的交房《委托书》为复印件，且该份证据落款名称为湖南缤纷商业有限公司，该单位并无委托权利。异议人也没有提供收租的凭证，不能说明收租的事实。综上，申请人事实上没有完成相关的手续，也没有相关的法律依据，故其异议不能成立，请求法院依法驳回异议人的申请。 被申请人（原被申请人）郴州缤纷置业公司称：1、异议人已经全部支付购房款属实，所交部分款项转给郴州和信地产，是因为异议人交款期间郴州缤纷置业公司的账户是郴州缤纷置业公司与上海二十冶建设公司共同管理状态，而郴州和信地产是郴州缤纷置业公司的控股股东，故有部分款项转入了郴州和信地产。2、案涉房屋在2015年9月15日已抵押给郴州农村商业银行公司，且因贷款未清偿房屋一直处于抵押状态，因此没有签订正式的商品房买卖合同，也未进行网签。3、未开具发票是因为公司一般是在办证时才开具正式发票。 被申请人（原被申请人）***称：被申请人***在缤纷置业有限公司没有任职，也没有参与管理，不是这个执行异议案件适格的被申请人。 被申请人（原被申请人）***称：被申请人***与此案件无关，不是这个执行异议案件适格的被申请人。 本院查明，本院在执行申请保全人上海二十冶建设公司与被申请人北京舜天金元国际投资有限公司、郴州缤纷置业公司、***、***诉前财产保全一案中，本院于2021年3月23日作出了（2021）湘1003财保90号民事裁定书，查封了郴州缤纷置业公司所有的位于郴州市缤纷世界**幢***号房屋等房产。异议人***知悉以本院查封的被申请人郴州缤纷置业公司名下的房产属其所有为由向本院提出书面异议。 同时查明，2018年4月11日异议人***（乙方）与被申请人郴州缤纷置业公司（甲方）之间签订了一份《欢乐海岸认购协议书》，该协议约定：1、乙方自愿购买甲方位于郴州市香雪东路***公园欢乐海岸**号栋商铺和**号栋商铺（已办理不动产权证，不在该异议范围内），建筑面积分别为497.34平方米、520.89平方米，单价为10号栋商铺32734.15元每平方米，总价款为16280000元，15号栋商铺15358.33元每平方米，总价款为8000000元。2、乙方选择分期付款，2018年6月30日前支付2000000元，2019年1月30日前支付2000000元，2019年4月30日前支付2000000元，2019年6月30日前支付4000000元。协议签订后，异议人于2017年6月12日通过中国建设银行向郴州缤纷置业公司转账1000000元，2017年10月9日通过中国农业银行向和信地产转账2180000元，2017年11月6日通过中国农业银行向和信地产转账1000000元，2018年2月5日通过中国农业银行向和信地产转账1000000元，2018年4月12日通过中国农业银行向和信地产转账9100000元，2018年7月3日通过中国农业银行向和信地产转账2000000元，骆国强代异议人分别于2018年12月28日和2019年1月10日通过中国建设银行向和信地产转账2000000元、1000000元，***代异议人于2019年4月12日通过中国建设银行向郴州缤纷置业公司员工***转账2000000元，2019年7月27日通过中国农业银行向和信地产转账1500000元，异议人之妻***于2019年9月17日通过中国农业银行向和信地产转账1514696元，以上共计24294696元（其中14696元为维修基金）。同时，郴州缤纷置业公司向***分别于2017年10月9日出具了购房款3180000元的收据，2017年11月6日出具了购房款1000000元的收据，2018年2月5日出具了购房款1000000元的收据，2018年4月12日出具了购房款9100000元的收据，2018年7月3日出具了购房款2000000元的收据，2018年12月28日出具了购房款3000000元的收据，2019年4月11日出具了购房款2000000元的收据，2019年7月27日出具了购房款1500000元的收据，2019年9月17日出具了购房款1500000元的收据，共计向***出具了购房款的收据24280000元。另2019年9月17日郴州缤纷置业公司向***出具了10栋、15栋维修基金46253元、48443元的收据，2020年10月13日郴州缤纷置业公司向***出具了10栋契税179042元的收据。 还查明，2019年8月13日湖南缤纷置业有限公司与湖南海豚餐饮管理有限公司签订了委托书，委托书约定湖南海豚餐饮管理有限公司自2019年11月1日其将租金支付给***在中国农业银行的账户（账号：6228************474）。 另查明，和信地产公司系郴州缤纷置业公司的子公司，因郴州缤纷置业公司的账户系上海二十冶建设公司与郴州缤纷置业公司共同管理，郴州缤纷置业公司要求异议人将购房款转入和信地产公司。 本院认为，本案涉及两个焦点：一是异议人与郴州缤纷置业公司签订的《欢乐海岸认购协议书》是否属于商品房买卖合同，二是异议人的主张是否足以排除本案的执行。 一、异议人与郴州缤纷置业公司签订的《欢乐海岸认购协议书》是否属于商品房买卖合同。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案异议人与郴州缤纷置业公司签订的《欢乐海岸认购协议书》明确约定了该案涉房屋的房号及基本情况、总价款、支付方式、支付期限，具备商品房买卖合同的主要内容，同时，异议人***已于2019年9月17日将全部购房款付清，郴州缤纷置业公司称其已经收受全部购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。上海二十冶建设公司称异议人与郴州缤纷置业公司签订的《欢乐海岸认购协议书》可能是后期补签的主张，因无证据证实本院不予支持。上海二十冶建设公司称异议人的购房款未转入郴州缤纷置业公司账户而是转入和信地产的账户，不能认定异议人已交清购房款的主张，因异议人交款是按郴州缤纷置业公司的要求转入其指定账户，且郴州缤纷置业公司认可异议人已交清全部购房款，故对其主张本院不予认可。 二、异议人的主张是否足以排除本案的执行。 本院认为，本案中异议人***已于2019年9月17日将全部购房款付清，郴州缤纷置业公司亦认可称其已经收受***全部购房款。同时，本案中本院查封该案涉房屋前，郴州缤纷置业公司已经将房屋交付给异议人，异议人于2019年8月已将该案涉房屋合法占有并开始出租进行收益。且该案涉房屋没有进行过户登记是因郴州缤纷置业公司隐瞒了该案涉房屋已抵押给郴州农村商业银行的事实，故一直无法与异议人签订商品房买卖合同、办理房屋的网签登记和不动产的变更登记，该案涉房屋没有进行过户登记并非异议人自身原因，故异议人的主张足以排除本案的执行，对于异议人***请求解除对郴州缤纷置业公司名下的位于郴州市缤纷世界**幢***号房产的查封的主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下： 解除对郴州缤纷置业公司名下的位于郴州市缤纷世界**幢***号（不动产权证号：湘（2019）**不动产权第0******9号）房产的查封。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　刘　阳 二〇二三年十月二十五日 法官助理　李　婷 书 记 员　*** 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。