湖州锦绣绿化有限公司、湖州晨瑞汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙05民终762号

上诉人（原审被告）：湖州锦绣绿化有限公司，住所地：浙江省湖州市清远路919号4幢六楼。

法定代表人：叶培荣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：舒文建，浙江银湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张恒，浙江银湖律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖州晨瑞汽车销售有限公司，住所地：浙江省湖州市吴兴区谈家扇路152-168号。

法定代表人：罗洪林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。

原审被告：华煜建设集团有限公司，住所地：浙江省湖州市吴兴区湖州市清远路919号4幢七楼。

法定代表人：梅伶，该公司副总经理。

上诉人湖州锦绣绿化有限公司（以下简称锦绣公司）为与被上诉人湖州晨瑞汽车销售有限公司（以下简称晨瑞公司）、原审被告华煜建设集团有限公司（以下简称华煜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初6514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案通过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。

锦绣公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回晨瑞公司一审诉讼请求；2.晨瑞公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定案件事实所依据的合同错误。锦绣公司委托华煜公司与晨瑞公司于2011年11月20日签订《房屋租赁合同》（以下简称第一份租赁合同)，租期5年。租期届满后，双方签订又《房屋租赁合同》（以下简称第二份租赁合同），租期1年。第一份租赁合同已完全履行完毕，晨瑞公司未按约提出续租，故第二份租赁合同是新建租赁法律关系，并非第一份合同的延续，两份合同完全独立，不存在任何法律关联。本案应以第二份租赁合同的内容作为事实认定的基础，一审将两份租赁合同均作为认定案件事实的依据是错误的。二、一审对征迁房屋装修归属认定错误。根据第一份租赁合同约定，合同履行届满后装潢归属锦绣公司所有，与晨瑞公司无关。如要认定晨瑞公司所有，则晨瑞公司应恢复原状。第二份租赁合同签订后，晨瑞公司没有进行任装修，继续使用第一份租赁合同期满后依合同约定本应属于锦绣公司的装潢。故锦绣公司无需赔偿晨瑞公司。三、一审对第二份租赁合同10-2条理解错误。1.根据该条约定，租赁期满后解除合同的，锦绣公司对装潢不作任何补偿。由于晨瑞公司经锦绣公司催告后拒绝腾房，锦绣公司提起诉讼，晨瑞公司2018年11月底才腾房，不存在由于拆迁而中途终止合同履行的情形。2.对“如拆迁”的完整理解应为由于拆迁行为导致合同不能完全履行。本案补偿协议签订于2019年2月1日，在晨瑞公司腾房之后，一审将拆迁评估时间作为起点，完全歪曲合同订立目的。3.该条款同时约定装修价值须晨瑞公司书面告知锦绣公司，后如遇拆迁赔偿的装修价值不得高于该价值，最终以拆迁评估价为准。晨瑞公司没有提交任何证据证明已经书面告知锦绣公司装修价值，其要求赔偿缺乏前提条件。四、一审认定设备补偿款70200元没有合同依据。第二份租赁合同仅对存在争议的装潢补偿作出了约定，对设备补偿未作任何约定。五、晨瑞公司依租赁合同而享受的权利没有受损。政府的补偿、补助与晨瑞公司无关，晨瑞公司在第二份租赁合同期限届满后被强制滕房，其依合同而享有的权利没有任何损害，无论从合同约定、是否受损还是其他本案事实，均不应支持晨瑞公司的诉讼请求。

晨瑞公司答辩称，一、双方对案件事实没有太大争议，应以一审认定为准。二、两份租赁合同不能割裂开来。1.根据物权法第二十三条规定，动产物权所有权的转移自交付时发生效力。从2011年11月20日至2018年，本案租赁物一直归晨瑞公司占有、使用，锦绣公司主张第一份租赁合同期满房屋装潢的所有权即归其所有，违反物权法的规定。2.租赁合同10.2条约定“租赁期满而解除租赁合同的，则乙方有权拆除装潢部分”，此处解除应理解为不再续租。但第一份租赁合同期满后晨瑞公司继续续租房屋，因此不适用拆除装潢的情形，事实上，也不可能拆除装潢，因晨瑞公司还要继续经营该4S店。3.晨瑞公司租赁房屋不仅有装潢，还有机器设备、汽车等物品，按锦绣公司的逻辑，第一份合同期满晨瑞公司必须将所有的机器设备和汽车运出且拆除装潢，第二份租赁合同签订后再将机器设备和汽车运回来进行装潢。否则汽车、机器设备所有权就归属于锦绣公司，这显然是荒谬的。三、本案拆迁的主要事实发生在租赁协议存续期间。厂房装修价值和机器设备的评估均发生在租赁期内，评估单上写明东风4S或东风风神，即晨瑞公司，此时拆迁受益价值已经确定。虽然拆迁协议签订的时间在2019年，但装修和设备补偿是以之前形成的评估清单为依据，拆迁协议签订的时间是人为控制的。锦绣公司以拆迁协议签订时间作为判断标准，故意割裂整个拆迁过程以达到将属于晨瑞公司的资产所产生的受益价值据为己有的目的。四、设备补偿款归属于晨瑞公司。根据物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案评估所涉机器设备设施属于晨瑞公司，补偿款是基于所有权所产生的收益权，自然应归属于所有权人。五、本案所涉拆迁款项基于物权所产生的收益权归属于晨瑞公司，因为拆迁协议签订的原因，这些款项发放给锦绣公司，晨瑞公司多次主张，锦绣公司一直没有支付，因此产生的逾期利息损失应由锦绣公司承担。综上，一审事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。

华煜公司未发表意见。

晨瑞公司向一审法院起诉请求：1.锦绣公司、华煜公司共同向晨瑞公司支付八里店镇陆旺村房屋征迁补偿款1609741元（其中装修补偿820933元，资产设备补偿267825元，停产停业补偿270130元，临时安置过渡费194493元，搬家补偿56360元），并支付以上补偿款的占用损失（按中国人民银行同期贷款利率，从2019年3月29日计算至实际付清日止，暂计算至2019年12月1日为51743元）；2.本案的诉讼费用由锦绣公司、华煜公司承担。

一审法院认定事实：2011年12月31日，晨瑞公司与华煜公司签订第一份租赁合同，约定：华煜公司将坐落于湖州市八里店镇陆旺村房屋出租给晨瑞公司，租赁面积为1409平方米；租赁用途为汽车销售、维修；租赁期限为2011年12月31日起至2016年12月30日止。2016年11月，晨瑞公司与华煜公司就该厂房再次签订第二份租赁合同，约定：租赁期限自2016年12月31日起至2017年12月30日止；年租金为27万元；晨瑞公司自行负责厂房装饰（须报华煜公司书面同意），租赁期满而解除合同的，则晨瑞公司有权拆除装潢部分……甲方不作赔偿；在租赁期内，如拆迁，华煜公司不负责赔偿及补偿等，厂房由晨瑞公司装修部分如有政府赔偿的，赔偿全部归晨瑞公司所有等内容。2017年8月18日，因案涉厂房属征迁范围，浙江众诚房地产评估事务所有限公司（以下简称众诚公司）对案涉厂房进行评估，确认装修评估价值为820933元。2017年10月10日，湖州新力资产评估有限公司（以下简称新力公司）对案涉厂房内的固定资产进行评估，确认及其设备、设施评估价值为267825元。根据湖州市住房和城乡建设局湖建发[2018]84号通知，被征收非住宅房屋中正常使用且不便移动的机器设备，由房地产评估机构委托具有相应资质的资产评估机构进行评估补偿，设施设备交由房屋征收部门处置；如被征收人自行处置的，按照评估价值的40%予以补偿。故案涉设施设备中，备注为“不可搬迁”部分按评估价100%进行补偿，其余则按评估价40%进行补偿。因此，案涉设施设备的拆迁补偿金额为149250元。另，案涉厂房所有权人为锦绣公司，系以毛坯状态出租给晨瑞公司。2013年1月20日，锦绣公司授权华煜公司处理案涉厂房的租赁合同签订、租金收取等事宜。2019年2月1日，锦绣公司与湖州市华兴城建发展有限公司（以下简称华兴公司）签订《湖东西区城中厂房征迁货币补偿协议》一份，约定涉征迁的房屋面积为12388.23平方米，案涉厂房亦属该征迁范围内。2019年2月2日、同年3月28日，华兴公司分别向锦绣公司支付征迁货币补偿款53000000元及13364991元。该补偿款包含了案涉厂房的装饰装修补偿款820933元及设施设备补偿款149250元。另查明，2018年5月28日，因晨瑞公司于租赁期限届满后拒不返还租赁物，华煜公司向该院提起诉讼，要求晨瑞公司返还厂房并支付占有使用费。同年9月29日，晨瑞公司与华煜公司经该院主持调解，达成调解协议，约定晨瑞公司应于2018年10月30日前搬离厂房。2018年10月30日，晨瑞公司从案涉厂房中搬离，并搬走了所有可搬迁的设施设备。嗣后，双方因就晨瑞公司的拆迁补偿事宜协商无果，纠纷成讼。

一审法院认为，本案争议焦点一为合同约定的“如拆迁”之拆迁的起算时点；争议焦点二为晨瑞公司是否应当获得案涉征迁补偿款。关于争议焦点一，该院认为，案涉合同的履行期间为2016年12月31日至2017年12月30日，众诚公司对案涉厂房的装修评估发生于2017年8月18日，且华兴公司在支付给锦绣公司的补偿款中，针对案涉厂房的装修补偿部分，亦是以2017年8月18日形成的装修评估价值清单为依据，且锦绣公司亦未就该评估节点向华兴公司提出异议。故该院认为，虽实际签订拆迁协议的时间系2019年2月1日，但本案中，就装修补偿款的发生而言，拆迁行为并非单纯局限于签订拆迁协议，而应涵盖前期资产评估等行为。故根据《房屋租赁合同》“在租赁期内，如拆迁，华煜公司不负责赔偿及补偿等，厂房由晨瑞公司装修部分如有政府赔偿的，赔偿全部归晨瑞公司所有”之约定，晨瑞公司主张装饰装修补偿款820933元，该院予以支持。关于锦绣公司、华煜公司辩称，根据第一份租赁协议的约定，合同期限届满后未拆除的装潢归华煜公司所有，故在第二份租赁协议履行开始，2016年12月30日前的装潢均属华煜公司所有，该部分装潢所获拆迁补偿亦应属华煜公司所有。该院认为，华煜公司对于晨瑞公司租赁案涉厂房用于汽车销售、维修（运营4S店）的合同目的系明知的，且双方系于第一份合同履行期限届满前便签订了第二份租赁合同，两份合同的履行期间是连续的，加之案涉厂房内的装饰装修均系由晨瑞公司进行，锦绣公司、华煜公司这一答辩意见有悖民事活动公平原则，该院不予采信。关于锦绣公司、华煜公司辩称晨瑞公司未就装修事宜向华煜公司进行书面报备，该院认为，晨瑞公司将厂房装修后用于经营东风风神4S店，锦绣公司、华煜公司对此未提异议，且于2016年11月与晨瑞公司续签租赁协议，故对锦绣公司、华煜公司的这一答辩意见，该院不予采信。关于争议焦点二，晨瑞公司主张的补偿款包括装修补偿、资产设备补偿、停产停业补偿、临时安置过渡费补偿、搬家补偿等五项。关于装修补偿，该院已于前述内容予以认定，此处不再赘述。关于资产设备补偿，双方未作约定。该院认为，新力公司的评估时间节点为2017年10月10日，处于合同履行期间，且华兴公司在支付给锦绣公司的补偿款中，针对案涉厂房的资产设备补偿部分，亦是以2017年10月10日形成的评估明细表为依据，且锦绣公司亦未就该评估节点向华兴公司提出异议，加之该些设备确系由晨瑞公司购置，故根据公平原则，晨瑞公司有权就该项补偿款获得一定补偿。关于晨瑞公司可获得的资产设备补偿款金额，该院认为，新力公司在对案涉资产设备进行评估时，将设备区分为可搬迁与不可搬迁。其中，不可搬迁部分共计评估价值为70200元。基于晨瑞公司在搬离案涉厂房时，已将所有可搬迁的设备搬离，且该搬离行为系因合同履行期限届满，而非因拆迁行为所致，故对该部分设备，晨瑞公司无权向锦绣公司、华煜公司主张拆迁补偿。关于不可搬迁部分，根据公平原则，晨瑞公司可获补偿。故该院认定晨瑞公司可获得的资产设备补偿款为70200元。关于停产停业补偿、临时安置过渡费补偿及搬家补偿，双方未作约定。该院认为，本案中，拆迁行为并未导致晨瑞公司停产停业，且晨瑞公司撤离案涉厂房系因合同履行期限届满，与拆迁行为无关。晨瑞公司主张停产停业补偿、临时安置过渡费补偿及搬家补偿等缺乏法律依据，该院不予支持。综上，该院认定晨瑞公司可获得的补偿款金额为891133元（820933+70200）。关于晨瑞公司主张要求锦绣公司、华煜公司共同向晨瑞公司支付补偿款，该院认为，本案中，华煜公司系受锦绣公司委托，与晨瑞公司签订《房屋租赁协议》。案涉厂房的业主为锦绣公司，实际获赔拆迁补偿款的亦是锦绣公司，晨瑞公司向华煜公司主张拆迁补偿权益，缺乏依据，该院不予支持。关于晨瑞公司主张按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2019年3月29日至实际清偿之日止期间的资金占用损失，该院予以支持。但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故该院酌情认定自2019年8月20日至实际清偿之日止期间的逾期利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经该院核算，891133元资金自2019年3月29至2019年8月19日期间共计产生利息15398元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、锦绣公司应支付晨瑞公司装修补偿款820933元、资产设备补偿款70200元，合计891133元，限于判决生效之日起十日内清偿。二、锦绣应支付晨瑞公司资金占用利息损失15398元（利息暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际清偿之日止期间的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）限于判决生效之日起十日内清偿。三、驳回晨瑞公司其余诉讼请求。本案受理费16040元，减半收取8020元，由晨瑞公司负担1587元、锦绣公司负担6433元。

二审中，各方均无新的证据提交。

本院确认一审查明的事实。

本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：锦绣公司是否应向晨瑞公司支付装修补偿款及设备补偿款。征收补偿是政府因规划建设需要征用一定范围内的财产而给予财产所有权人的补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，补偿对象为房屋所有权人，承租人无权直接就征收补偿项目主张权利，故一审对晨瑞公司提出的停产停业损失、临时安置过渡费等请求未予支持。但租赁合同有关于征收补偿项目的约定的，承租人可根据合同约定主张。本案租赁合同约定政府对装修部分的补偿归晨瑞公司所有，锦绣公司认为不应支持晨瑞公司的主张，对此，本院逐一分析如下：其一，案涉装修物应归何者所有。晨瑞公司租金案涉厂房用于经营东风汽车4S店，并为此进行了全面装修。第一份租赁合同租期为5年，第二份租赁合同租期仅为1年。对4S店经营者而言，为了减少成本投入和维持客户流量，经营场所不宜轻易变动，故晨瑞公司陈述的“原定租期为10年，每5年签一次合同，但签第二份合同时因有拆迁消息故锦绣公司只同意签一年”有高度的盖然性。因此，两份租赁合同虽然看起来是独立的，但实际上第二份租赁合同是第一份租赁合同的延续，双方并未因租赁期满而解除合同，反而继续发生租赁关系，承租方晨瑞公司不用拆除装修并恢复原状，装修物也不属于出租方所有，仍应属晨瑞公司所有。其二，晨瑞公司搬离时间及补偿协议签订时间是否影响其根据合同主张装修补偿。因征收评估时间在租赁期内，政府的补偿项目中也包括了装修补偿，符合租赁合同约定的装修补偿归晨瑞公司所有的条件。故虽然晨瑞公司搬离的时间及补偿协议签订的时间均在第二份租赁合同期满后，但并不影响装修补偿款归晨瑞公司所有。其三，晨瑞公司装修价值是否已书面告知出租方。双方合同约定，装修价值须书面告知甲方并经甲方确认归档后方可正式开业，因晨瑞公司已开业多年，甲方从未提出异议，故应当认定锦绣公司认可晨瑞公司的装修价值。综合前面三点分析，案涉装修补偿应归晨瑞公司所有。其四，不能搬迁的设备补偿款归属。该部分补偿款主要是针对烤漆房和配电柜，该两项因不能拆除，性质与装修物中的阳光房、广告箱类似，一审将该两项补偿款判决归晨瑞公司所有并无不当。锦绣公司收到政府支付的补偿款后即应将晨瑞公司应得的款项支付给其，逾期支付的，应承担资金占用期间的损失，故一审支持晨瑞公司关于逾期付款利息的主张亦无不当。

综上，上诉人锦绣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然程序上存在瑕疵，但实体处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16040元，由上诉人湖州锦绣绿化有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄丽琴

审判员　　徐　晶

审判员　　沈筱婕

二〇二〇年七月六日

书记员　　周进方