湖州晨瑞汽车销售有限公司与华煜建设集团有限公司、湖州锦绣绿化有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省湖州市吴兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0502民初6514号

原告：湖州晨瑞汽车销售有限公司，住所地：湖州市吴兴区谈家扇路152-168号。

法定代表人：罗洪林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。

被告：华煜建设集团有限公司，住所地：湖州市吴兴区湖州市清远路919号4幢七楼。

法定代表人：梅伶，该公司副总经理。

被告：湖州锦绣绿化有限公司，住所地：湖州市清远路919号4幢六楼。

法定代表人：叶培荣，该公司董事长。

两被告共同委托诉讼代理人：舒文建、张恒，浙江银湖律师事务所律师。

原告湖州晨瑞汽车销售有限公司与被告华煜建设集团有限公司、湖州锦绣绿化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，后依法由审判员吴潇敏适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告湖州晨瑞汽车销售有限公司的委托诉讼代理人叶欣、两被告共同委托诉讼代理人舒文建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告湖州晨瑞汽车销售有限公司起诉称：2011年11月20日，原告湖州晨瑞汽车销售有限公司（以下简称晨瑞公司）与被告华煜建设集团有限公司（以下简称华煜公司）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告承租被告位于湖州市房屋（以下简称“陆旺村房屋”）为厂房，租赁用途为汽车销售、维修，租赁面积约为1409平方米，租赁期限为5年，自2011年12月31日起至2016年12月30日止。合同签订后，原告即对陆旺村房屋按照东风风神汽车品牌4S店的建店标准进行了装修，并正式开业。2012年12月25日，该厂房产权人变更为被告湖州锦绣绿化有限公司（以下简称锦绣公司），锦绣公司出具授权委托书一份，明确将所涉土地及地上建筑物委托被告华煜公司出租，由华煜公司对资产进行管理、维护、出面签订合同、收取租金。第一份租赁合同到期后，原告与被告华煜公司再次签订一份《房屋租赁合同》进行续租，租赁期限变为1年，自2016年12月31日起至2017年12月30日止。

上述两份《房屋租赁合同》中，双方均在10-2款中作出约定，“在租赁期内，如拆迁，甲方不负责赔偿及补偿等，厂房由乙方装修部分如有政府赔偿的，赔偿全部归乙方所有”。2017年9月14日，湖州市人民政府办公室签发《抄告单》（湖办第62号），确定对湖东西区“城中村厂房”进行征迁。2017年10月10日，湖州市吴兴区八里店人民政府与湖州市华兴城建发展有限公司（以下简称华兴公司）联合发布公告，公布本案所涉厂房集中开展征迁工作，征迁主体为华兴公司，并在2017年8月就对原告4S店进行了装修评估和机器设备、设施评估。现华兴公司已经在2019年3月29日向锦绣公司付清所有征迁款，但两被告拒绝按合同向原告支付4S店部分的装修和设备补偿款及其他费用，故原告向法院起诉，请求判令：1、被告华煜建设集团有限公司履行《房屋租赁合同》约定，支付给原告八里店镇陆旺村房屋包括装修、设备、搬迁补偿等费用在内的政府拆迁赔偿款人民币1200000元整及赔偿款的占用损失人民币48838元整（按中国人民银行同期贷款利率，暂从2018年11月1日起计算至2019年10月8日。具体以实际补偿金额发放给被告之日起开始计算至被告实际支付应付款项给原告之日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。

本案在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求两被告共同向原告支付八里店镇陆旺村房屋征迁补偿款1609741元（其中装修补偿820933元，资产设备补偿267825元，停产停业补偿270130元，临时安置过渡费194493元，搬家补偿56360元），并支付以上补偿款的占用损失（按中国人民银行同期贷款利率，从2019年3月29日计算至实际付清日止，暂计算至2019年12月1日为51743元）。

原告晨瑞公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《房屋租赁合同》两份，《公告》（复印件）、《湖东西区城中村厂房收购货币补偿协议》（复印件）、《湖州市人民政府办公室抄告单》（复印件）、《装修评估价值清单》（复印件）、《固定资产——机器设备、设施评估明细表》（复印件）各一份，网上银行付款回单（复印件）、收据（复印件）各两份。证明案涉厂房被拆迁，被告领取相应补偿款等事实。

被告华煜公司、锦绣公司共同答辩称：1、案涉合同是因租赁期限届满而终止，并非因拆迁事由而终止，故被告不承担赔偿责任；2、如装修系发生于2016年12月30日前，则根据第一份租赁合同的约定，该装饰装修物因原告合同届满未拆除而属华煜公司所有；3、根据合同约定，装修价值需由晨瑞公司书面告知华煜公司，并经华煜公司确认、存档后方可正式开业，后如遇拆迁所赔偿的装修价值不得高于该价值，最终以拆迁方估价为准。而本案中，晨瑞公司并未就装修价值向华煜公司进行书面告知，故晨瑞公司获赔拆迁款的条件并未成就；4、案涉厂房所涉土地仍系集体土地，仍未被征收；5、签订拆迁协议的时间系2019年2月6日，而评估单所载时间是2017年8月，与客观事实不符。综上，两被告请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告华煜公司、锦绣公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：民事调解书一份。证明因晨瑞公司于租赁期限届满后拒不返还租赁物，华煜公司向法院提起诉讼，要求晨瑞公司返还厂房并支付占有使用费等事实。

本院经审理，认定事实如下：2011年12月31日，晨瑞公司与华煜公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：华煜公司将坐落于湖州市房屋（以下简称厂房）出租给晨瑞公司，租赁面积为1409平方米；租赁用途为汽车销售、维修；租赁期限为2011年12月31日起至2016年12月30日止。2016年11月，晨瑞公司与华煜公司就该厂房再次签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年12月31日起至2017年12月30日止；年租金为27万元；晨瑞公司自行负责厂房装饰（须报华煜公司书面同意），租赁期满而解除合同的，则晨瑞公司有权拆除装潢部分……甲方不作赔偿；在租赁期内，如拆迁，华煜公司不负责赔偿及补偿等，厂房由晨瑞公司装修部分如有政府赔偿的，赔偿全部归晨瑞公司所有等内容。

2017年8月18日，因案涉厂房属征迁范围，浙江众诚房地产评估事务所有限公司（以下简称众诚公司）对案涉厂房进行评估，确认装修评估价值为820933元。2017年10月10日，湖州新力资产评估有限公司对案涉厂房内的固定资产进行评估，确认及其设备、设施评估价值为267825元。根据湖州市住房和城乡建设局湖建发[2018]84号通知，被征收非住宅房屋中正常使用且不便移动的机器设备，由房地产评估机构委托具有相应资质的资产评估机构进行评估补偿，设施设备交由房屋征收部门处置；如被征收人自行处置的，按照评估价值的40%予以补偿。故案涉设施设备中，备注为“不可搬迁”部分按评估价100%进行补偿，其余则按评估价40%进行补偿。因此，案涉设施设备的拆迁补偿金额为149250元。

另查明，案涉厂房所有权人为锦绣公司，系以毛坯状态出租给晨瑞公司。2013年1月20日，锦绣公司授权华煜公司处理案涉厂房的租赁合同签订、租金收取等事宜。2019年2月1日，锦绣公司与华兴公司签订《湖东西区城中厂房征迁货币补偿协议》一份，约定涉征迁的房屋面积为12388.23平方米，案涉厂房亦属该征迁范围内。2019年2月2日、同年3月28日，华兴公司分别向锦绣公司支付征迁货币补偿款53000000元及13364991元。该补偿款包含了案涉厂房的装饰装修补偿款820933元及设施设备补偿款149250元。

另查明，2018年5月28日，因晨瑞公司于租赁期限届满后拒不返还租赁物，华煜公司向我院提起诉讼，要求晨瑞公司返还厂房并支付占有使用费。同年9月29日，晨瑞公司与华煜公司经我院主持调解，达成调解协议，约定晨瑞公司应于2018年10月30日前搬离厂房。2018年10月30日，晨瑞公司从案涉厂房中搬离，并搬走了所有可搬迁的设施设备。嗣后，原、被告因就晨瑞公司的拆迁补偿事宜协商无果，纠纷成讼。

以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、《湖东西区城中村厂房收购货币补偿协议》、《装修评估价值清单》、《固定资产——机器设备、设施评估明细表》、网上银行付款回单、收据，两被告提供的民事调解书等证据，以及原、被告的当庭陈述等予以证实。

本院认为：本案争议焦点一为合同约定的“如拆迁”之拆迁的起算时点；争议焦点二为晨瑞公司是否应当获得案涉征迁补偿款。关于争议焦点一，本院认为，案涉合同的履行期间为2016年12月31日至2017年12月30日，众诚公司对案涉厂房的装修评估发生于2017年8月18日，且华兴公司在支付给锦绣公司的补偿款中，针对案涉厂房的装修补偿部分，亦是以2017年8月18日形成的装修评估价值清单为依据，且锦绣公司亦未就该评估节点向华兴公司提出异议。故本院认为，虽实际签订拆迁协议的时间系2019年2月1日，但本案中，就装修补偿款的发生而言，拆迁行为并非单纯局限于签订拆迁协议，而应涵盖前期资产评估等行为。故根据《房屋租赁合同》“在租赁期内，如拆迁，华煜公司不负责赔偿及补偿等，厂房由晨瑞公司装修部分如有政府赔偿的，赔偿全部归晨瑞公司所有”之约定，原告主张装饰装修补偿款820933元，本院予以支持。关于两被告辩称，根据第一份租赁协议的约定，合同期限届满后未拆除的装潢归华煜公司所有，故在第二份租赁协议履行开始，2016年12月30日前的装潢均属华煜公司所有，该部分装潢所获拆迁补偿亦应属华煜公司所有。本院认为，华煜公司对于晨瑞公司租赁案涉厂房用于汽车销售、维修（运营4S店）的合同目的系明知的，且原、被告之间系于第一份合同履行期限届满前便签订了第二份租赁合同，两份合同的履行期间是连续的，加之案涉厂房内的装饰装修均系由晨瑞公司进行，两被告这一答辩意见有悖民事活动公平原则，本院不予采信。关于两被告辩称晨瑞公司未就装修事宜向华煜公司进行书面报备，本院认为，晨瑞公司将厂房装修后用于经营东风风神4S店，两被告对此未提异议，且于2016年11月与晨瑞公司续签租赁协议，故对两被告的这一答辩意见，本院不予采信。关于争议焦点二，晨瑞公司主张的补偿款包括装修补偿、资产设备补偿、停产停业补偿、临时安置过渡费补偿、搬家补偿等五项。关于装修补偿，本院已于前述内容予以认定，此处不再赘述。关于资产设备补偿，原、被告未作约定。本院认为，新力公司的评估时间节点为2017年10月10日，处于合同履行期间，且华兴公司在支付给锦绣公司的补偿款中，针对案涉厂房的资产设备补偿部分，亦是以2017年10月10日形成的评估明细表为依据，且锦绣公司亦未就该评估节点向华兴公司提出异议，加之该些设备确系由晨瑞公司购置，故根据公平原则，晨瑞公司有权就该项补偿款获得一定补偿。关于晨瑞公司可获得的资产设备补偿款金额，本院认为，新力公司在对案涉资产设备进行评估时，将设备区分为可搬迁与不可搬迁。其中，不可搬迁部分共计评估价值为70200元。基于晨瑞公司在搬离案涉厂房时，已将所有可搬迁的设备搬离，且该搬离行为系因合同履行期限届满，而非因拆迁行为所致，故对该部分设备，晨瑞公司无权向两被告主张拆迁补偿。关于不可搬迁部分，根据公平原则，晨瑞公司可获补偿。故本院认定晨瑞公司可获得的资产设备补偿款为70200元。关于停产停业补偿、临时安置过渡费补偿及搬家补偿，原、被告未作约定。本院认为，本案中，拆迁行为并未导致晨瑞公司停产停业，且晨瑞公司撤离案涉厂房系因合同履行期限届满，与拆迁行为无关。晨瑞公司主张停产停业补偿、临时安置过渡费补偿及搬家补偿等缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本院认定晨瑞公司可获得的补偿款金额为891133元（820933+70200）。关于晨瑞公司主张要求两被告共同向原告支付补偿款，本院认为，本案中，华煜公司系受锦绣公司委托，与晨瑞公司签订《房屋租赁协议》。案涉厂房的业主为锦绣公司，实际获赔拆迁补偿款的亦是锦绣公司，晨瑞公司向华煜公司主张拆迁补偿权益，缺乏依据，本院不予支持。关于晨瑞公司主张要求被告按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2019年3月29日至实际清偿之日止期间的资金占用损失，本院予以支持。但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故本院酌情认定自2019年8月20日至实际清偿之日止期间的逾期利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经本院核算，891133元资金自2019年3月29至2019年8月19日期间共计产生利息15398元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、湖州锦绣绿化有限公司应支付原告湖州晨瑞汽车销售有限公司装修补偿款820933元、资产设备补偿款70200元，合计891133元，限于本判决生效之日起十日内清偿。

二、湖州锦绣绿化有限公司应支付原告湖州晨瑞汽车销售有限公司资金占用利息损失15398元（利息暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际清偿之日止期间的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）限于本判决生效之日起十日内清偿。

三、驳回原告湖州晨瑞汽车销售有限公司其余诉讼请求。

本案受理费16040元，减半收取8020元，由原告湖州晨瑞汽车销售有限公司负担1587元、被告湖州锦绣绿化有限公司负担6433元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

审判员　　吴潇敏

二〇二〇年四月七日

书记员　　张　洁