某某与北京奥力斯特投资管理有限公司等侵权责任纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京0113民初16323号 原告：***，女，1987年11月18日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：***（***之母），1960年7月19日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。 被告：**，女，1990年3月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：***，北京云亭律师事务所律师。 被告：北京中铁第一太平物业服务有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆南路3号院北京中铁大厦D座202，统一社会信用代码9111010668514943X4。 法定代表人：张珂，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1987年1月19日出生，回族，北京中铁第一太平物业服务有限公司员工，现住北京中铁第一太平物业服务有限公司宿舍。 被告：北京奥力斯特投资管理有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院1号楼2层2**218，统一社会信用代码91110107695022766W。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1981年4月28日出生，汉族，北京奥力斯特投资管理有限公司办公室主任，现住北京奥力斯特投资管理有限公司宿舍。 委托诉讼代理人：**，女，1985年11月11日出生，汉族，北京奥力斯特投资管理有限公司客服经理，现住北京奥力斯特投资管理有限公司宿舍。 原告***与被告**、北京中铁第一太平物业服务有限公司（以下简称中铁物业公司）、北京奥力斯特投资管理有限公司（以下简称奥力斯特公司）侵权责任纠纷一案，本院于2022年10月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告中铁物业公司委托诉讼代理人**、被告奥力斯特公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求（明确后）：1.要求被告**给付原告房租损失13942.32元；2.判令被告**支付原告物业损失1941.85元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告是邻居关系，原告所有房屋地址为北京市顺义区×号楼×**303室，被告所有房屋为302室。2021年11月13日，原告在业主群发现自家房屋被水浸泡，第二天原告去房屋地址查看，发现房屋完全被水浸泡，原告无法收房，更无法入住，无奈原告只能继续在外租住房屋。后经过相关机关调查查明：2021年11月13日21：30分，301室业主向物业报修，称暖气不热需要进行调试。供暖人员在接到物业报修后，误将东区×-×-302管井内供暖阀门开启，导致302客厅暖气跑水，跑出的暖气水流入原告购买的303室内。经过物业人员现场查看发现，导致302暖气跑水原因为302业主对室内装修进行拆改过程中，对室内的供暖设备也进行了拆改，由于供暖水管未做封堵，供暖人员误开管内供暖阀门后，发生跑水。原告认为，根据相关规定，共有产权住房实施全装修成品交房，依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。因被告违法进行拆除，导致暖气水流浸泡原告房屋。因被告的侵权行为导致原告无法正常收房，只能在外租房居住。对于因被告侵权产生的房屋租赁损失（包括房租、水电、燃气、取暖、物业等各项费用）均应该由被告**承担。原告权益严重受到损害，请求判令被告赔偿原告损失，望法院判如所请。 被告**辩称：一、***不是适格的原告，**也不是适格的被告。原告提起诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定的条件，人民法院应裁定驳回起诉。原告截至起诉之日尚未收房（实际收房日期为2022年9月17日），案涉房屋×号楼×**303室，在2021年11月13日漏水发生时仍由开发商北京中铁顺兴房地产开发有限公司占有，案涉房屋开发商尚未交房，***不是案涉房屋303室的权利人，其不是适格的原告。原告购买的303室不符合合同约定的交房条件，有任何损害等都应依据购房合同向开发商北京中铁顺兴房地产开发有限公司主张权利，与**无关。况且根据**的律师持法院调查令去物业处调取的证据，开发商和物业已经于2022年3月24日按照***的要求为其更换了全新的三个门框（费用由供暖公司承担），开发商又于4月12日再次敦促***收房，***仍拒绝收房，因此导致的损失更与**毫无关系，应由***本人承担。二、本案漏水的原因是小区物业北京中铁第一太平物业服务有限公司工作人员的工作疏忽叠加案外人第三方供暖公司（北京奥力斯特投资管理有限公司）工作人员的误操作，与**没有关系。**作为***的邻居已经按照法律对相邻关系的要求尽到了相应的注意义务。**早在11月8日就特别通知物业客服自家暖气拆下，请物业一定注意不要误开。物业答复，“谁家打电话开谁家，并且需要该户内24小时有人”。三、***在起诉状中所述**家“违法拆除”导致暖气漏水，毫无事实和法律依据。**家室内装饰过程中，暂时取下暖气，并第一时间通知物业注意不要误开，在得到物业答复后，正常进行装饰活动是业主的权利。北京市燕顺保障性住房投资有限公司和物业经理均能证明**家没有违规装修。四、***的诉讼请求一和二分别是因漏水导致不能入住新房而产生的在外房租损失和租房期间的物业费损失，但是根据***与开发商和物业的交涉证据显示其实际损失为漏水导致的三个室内门框更换。三个室内门框的更换或许对其生活在更换当日产生一定的不便，但是受损情况绝对达不到导致***一家需要另行租房居住的程度。因此***的诉讼请求一和二应予驳回。综上，本案中原告***的全部诉讼请求于法无据，更与被告**毫无关系，因此，请法院裁定驳回起诉或者判决驳回全部诉讼请求。 被告中铁物业公司辩称：我方没有任何责任，也不承担任何责任。我方只是接到三楼的邻居301报修，暖气漏水，我方第一时间到现场勘查，也联系了业主，清理了积水。我方到现场发现的漏水原因是302漏水，302在事发之前通知了我公司管家说他们家暖气改动，别动他们家阀门。后来由于供暖公司人员操作错误，错误的打开了302的阀门，本来应该动的是301的阀门，导致302跑水。我方清理积水之后，就通知业主查看有无漏水，因303即原告没有收房，不能直接通知303业主，我方只能通知开发商，由开发商负责后续处理，我方没有跟进，也不负责后续处理。 被告奥力斯特公司辩称：与我方无关，我公司维修人员根据301业主报修去开阀门，我方是根据指示牌进行操作，指示牌是开发商挂上去的，被告**通知物业的事情也没有跟我方说明。漏水发生在11月13日，当时已经是供暖季，9月被告**收房，供暖时暖气没有安装好，根据相关规定共有产权房五年内不得对室内装饰装修进行拆改，被告**是违规拆改。另外，漏水造成的损失不足以影响收房，原告延期收房，与我方无关，303室在收房前属于开发商，原告没有主张的权利。我方工作人员是根据指示牌进行的操作，指示牌有无挂错，我方不清楚。住建委的调查结论没有收到过，我们肯定要提异议，不认可是我方工作人员操作失误。赔偿原告的损失也不属实，我公司没有出过维修原告家门的费用，只是给物业公司某领导买了茶叶。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告***提交的《北京市共有产权住房预售合同》、发票、《补充协议》《顺义区住房和城乡建设委员会行政事项处理意见书》、照片、通知书、微信记录等，被告**提交《北京市共有产权住房预售合同》《补充协议》、通知书、微信记录、视频等本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下： 2019年10月23日***与北京中铁顺兴房地产开发有限公司签订《北京市共有产权住房预售合同》，约定***购买位于顺义区×项目名称为“×××”×-×#共有产权住宅楼×层×**303号房屋，建筑面积86.18平方米，套内建筑面积66.38平方米，单价每平方米29808.57元，总价款1978693元，签订本合同前***已向北京中铁顺兴房地产开发有限公司支付定金15万元，2019年9月20日之前支付首期房款778693元（含定金），剩余房价款1200000元以公积金贷款向北京中铁顺兴房地产开发有限公司支付，北京中铁顺兴房地产开发有限公司应当于2021年6月30日前向***交付该共有产权住房。办理交付手续前，***有权对该共有产权住房进行查验，北京中铁顺兴房地产开发有限公司不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为乙方查验和办理交付手续的前提条件。***查验的该共有产权住房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由北京中铁顺兴房地产开发有限公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏。附件七中约定门（入户门和户内门）属于装修交付的设施。附件九约定装饰装修工程中室内装修工程质量保修期限为2年，外窗与入户门质量保修期限为5年（不得低于5年）。 **与北京中铁顺兴房地产开发有限公司于2019年7月11日签订《北京市共有产权住房预售合同》，另一购房人是**，约定购买位于顺义区×项目名称为“×××”×-×#共有产权住宅楼×层×**302号房屋，合同条款与***所签署的条款一致。**称**是其配偶。经本院询问，***不要求追加**作为共同被告。 **、***均提交《补充协议》，主要内容有，与开发商北京中铁顺兴房地产开发有限公司达成了卫生间拆改的协议，按照约定北京中铁顺兴房地产开发有限公司提前通知购房人对卫生间拆改工程验收并办理房屋返还手续，购房人应在开发商通知时间内及时验收，否则，视为卫生间拆改工程已经由购房人接收且工程合格。**、***均提交《关于户内中水集成系统拆改工程验收通知书》，该通知书内容有，北京中铁顺兴房地产开发有限公司通知了物业费、取暖费从2021年11月15日起算，如未能在收到本通知书后10日内与北京中铁顺兴房地产开发有限公司联系，则视为工程已验收完毕。 因涉及侵权事件中的因果关系确认，本院释明后***不追加其他单位和个人，**申请追加奥力斯特公司、中铁物业公司参加本案，为查明事实本院对此予以准许。2022年12月26日经本院庭审中询问，***确认不要求奥力斯特公司、中铁物业公司承担本案赔偿责任。**要求奥力斯特公司、中铁物业公司承担相应赔偿责任。 ***称2021年6月30日北京中铁顺兴房地产开发有限公司已经交付房屋，签订《补充协议》后进行卫生间中水改造，但其没有收房。**称交付房屋的时间不是2021年6月30日，因中水改造，按照通知书是在2021年11月15日起的10日内视为交房。 本案中***与**因购买的房屋成为邻居。 2022年9月17日***与北京中铁顺兴房地产开发有限公司、北京市燕顺保障性住房投资有限公司签订《补充协议》，确认房屋总价为1978693元，该房屋内建筑面积增加0.44平方米，三***不再因原合同约定的面积和实测面积差异问题向任何一方追究任何责任。 2021年11月8日，**微信告知中铁物业公司工作人员贯旭，“贯师傅，我们楼今天好多邻居要开暖气，麻烦您叮嘱下我家1**302的千万别给误开了，我家暖气都卸了”，贯旭回复“我们现在就是谁打电话让开我们再开谁家，就是得24小时家里边儿有人的”。 2021年11月13日，涉诉房屋的邻居301室业主联系中铁物业公司通知暖气公司即奥力斯特公司报修，奥力斯特公司派出工作人员来到了涉诉房屋所在楼层进行了操作。中铁物业公司称大约一个小时后，301室业主电话通知称跑水了，物业公司随即赶到，发现是302室跑水，立即进行积水清排，因303室尚未收房而联系了开发商，开发商通知了303室业主即本案原告。 中铁物业公司称是奥力斯特公司工作人员错将302室暖气阀门当做了301室的暖气阀门，导致打开阀门错误。 奥力斯特公司称工作人员没有误操作打开302室的暖气阀门，工作人员是按照暖气管井内的标识操作。 ***提交北京市顺义区住房和城乡建设委员会于2022年7月19日作出的《顺义区住房和城乡建设委员会行政事项处理意见书》，该意见书查明：2021年11月13日21：30,×-×-301业主向物业报修，称：自家暖气不热需进行调试。供暖人员在接到物业报修后，误将东区×-×-302管井内供暖阀门开启，导致302客厅暖气跑水，跑出的暖气水流入×-×-303室内。经物业工程人员现场查看发现，导致302暖气跑水原因为302业主对室内装修进行拆改过程中，对室内的供暖设备也进行了拆改，由于供暖水管未做封堵，供暖人员误开管井内供暖阀门后，发生跑水。本机关认为，依据适时有效的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（京建法【2017】20号）第十条的规定：共有产权住房实施全装修成品交房，依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。本机关已经督促顺义区共有产权房代持机构北京市燕顺保障性住房投资有限公司，依据合同对302业主就私自拆改装修问题进行处理。***称在2022年7月24日收到该意见。奥力斯特公司称未收到过住建委送达的该意见。中铁物业公司对该意见认可。经本院向北京市燕顺保障性住房投资有限公司核实，该公司称2022年5月12日包括物业公司、住建委、居委会等部门共同前往**即302室室内入户查勘，确认没有大的拆改问题，但有一些拆改行为确实存在，后住建委予以确认并下达了处理意见书，应以该处理意见书为准，该公司已督促**对室内恢复原状。 **称其并未私自拆改装修，只是更换暖气设施，北京市燕顺保障性住房投资有限公司未对其进行处罚。 ***称因发生跑水事件，在2021年11月15日拒收了收房通知书，并有与快递员的通话录音，另说明该邮件查询的拒收时间是2021年11月16日。 ***提交照片、微信记录等以证明在跑水事件后房屋因泡水受损，门框裂口、厕所、厨房均有水痕，除阳台外所有房间均被水泡以及物业对门框进行维修的情况，其中2022年4月6日仍在进行维修。 另，***提交了发票、工资记录、租房合同等以证明因无法在2021年11月正常收房而导致在外租房产生的相关损失，计算至2022年8月1日。**称***租赁的是公租房，物业是在2022年1月1日开始收取物业费，门框的维修在2022年3月24日就已经修好。 本院认为： 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。 本案中的争议焦点是***所购买之303室房屋的受损应由谁承担赔偿责任。***所购买之303室是因**所有之302室房屋暖气跑水所致，***认为是**不当摘除暖气设施且不安装临时阀门，供暖公司即奥力斯特公司工作人员又误操作打开了302室的暖气管道阀门，**辩称自己提前已经通知了中铁物业公司，尽到了谨慎义务，奥力斯特公司称其工作人员没有误开错管道阀门，对住建委的意见书不认可但未提交其他证据，本院认为，其一，在住建委的意见书中明确了已经督促顺义区共有产权房代持机构北京市燕顺保障性住房投资有限公司对**擅自摘除暖气设施的私自拆改问题进行处理，**称有中铁物业公司、北京市燕顺保障性住房投资有限公司的工作人员确认其并没有违规拆改，也并没有提交处理结果，本院认为**的行为经住建委确认违反了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（京建法〔2017〕20号）第十条的规定，说明**私自拆改室内散热设施的行为不应得到肯定性评价；其二，**在拆除原有室内散热设施后，称已经向物业部门即中铁物业公司的工作人员报备，中铁物业公司确认了**确已提前提醒，但事实上，**并未及时安装替换散热设施，从拆除到事故发生超过三天，其也没有对裸露的室内散热设施管口予以临时性封堵，本院认为**并未尽到充分的谨慎义务；其三，奥力斯特公司工作人员误操作打开了302室暖气管道阀门，是中铁物业公司无法预见的意外事件，作为专业的供暖公司的工作人员误操作开错阀门是致使发生跑水进而造成303室房屋被水泡的原因之一，中铁物业公司对此并无过错，奥力斯特公司应当对损害后果承担一定损害赔偿责任，其辩称未收到住建委的意见书，不同意调查结论是其工作人员开错阀门，本院对此辩解意见不予认定，奥力斯特公司可另行遵循行政事项争议的处理方式解决，但不属于本案受理范围；其四，***不要求奥力斯特公司承担本案赔偿责任，本院对此释明后***明确表示仅要求**对损害结果承担赔偿责任，因此，本院对此予以支持，酌情考虑各方过错行为后依法确认**在本案中承担赔偿责任的比例为60%。 关于原告***主张之房租损失，***称是原本租赁的公租房，房屋租金是从工资中扣除，并提交了工资发放凭证等，主张租金损失为2021年11月14日至2022年8月1日，被告**称更换门框是事实，但不影响原告实际居住，达不到需要原告租房的损坏程度，不需要在外租房，被告奥力斯特公司、中铁物业公司对此均称与己方无关，本院认为，原告购买的303室房屋是新房，在事故发生时尚未办理交房手续，在2022年9月办理了收房，但原告确定是该房屋产权人并无异议，原告提出权利主张不违反法律规定，然而，本案中原告是依据侵权损害赔偿提起诉讼，并非依据房屋买卖合同对房屋瑕疵交付提出异议和赔偿请求，原告主张因维修门框等导致拖延了实际收房、入住而产生的额外租金损失，需要在合理限度内并符合侵权损害后果的程度，原告提交4月6日维修的证据只显示是瓷砖空鼓并非门框维修，瓷砖空鼓并不影响其入住，本院对其证明目的不予认可，结合现有证据本院确认原告在2022年3月25日起即可入住，对原告主张截止到8月1日的租金损失不予支持，原告的合理租金损失确认为7079.24元，其中由本案被告**负担4247.54元。 关于物业费，原告主张是2022年1月1日至2022年8月1日被收取的费用，被告**不认可，本院认为，与前文关于房屋租金的认定意见一致，本院确认其物业费为756.98元，其中由本案被告**负担454.19元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第三条、第一千一百六十五条、第一千一百七十二条、第一千一百七十三条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起七日内给付原告***租金损失四千二百四十七元五角四分； 二、被告**于本判决生效之日起七日内给付原告***物业费损失四百五十四元一角九分； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费一百九十七元，由原告***负担七十九元（已交纳），被告**负担一百一十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二三年一月十九日 书记员　　***