某某与连云港市振教建设工程有限公司、连云港市振教建筑安装工程公司金海公寓项目部等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）苏07民终3338号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，住海州区。

被上诉人（原审被告）：连云港市振教建设工程有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路23号。

法定代表人：孔宪军，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：连云港市振教建筑安装工程公司金海公寓项目部，住所地海州区新建东路金海公寓北侧。

负责人：***。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，住连云港市海州区。

上诉人***与被上诉人连云港市振教建设工程有限公司（以下简称振教公司）、连云港市振教建筑安装工程公司金海公寓项目部（以下简称金海公寓项目部）、***房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3664号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审裁定，发回重审或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，混淆法律概念，程序错误，实体错误。一、原告诉求房屋买卖合同主体没有错。上诉人支付了定金，预购房款，电话录音中也要求解除购房合同，返还定金、预付房款。一、被上诉人一审提供的借条复印件是假的，被撕了作废的。三、一审查明事实错误，张冠李戴，借款协议复印件无效。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

***向一审院提出以下诉讼请求：1.判令被告返还预付购房款15万元，购房定金4万元，赔偿经济损失10万元，合计29万元，并依法解除购房合同。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：***于2014年1月与被告达成口头购房协议，购买被告开发和销售的位于海州区×××路××××××学校对面）金海公寓3号楼A-401室、2号楼三单元102室、3号楼一单元401室，房屋售价每平方米5200元。依据口头协议，***于2014年1月26日、2014年7月17日分别向被告交付2万元购房定金和首付15万元购房款，被告分别向***出具了收据。因该房屋正在施工中，被告表态房屋经验收后即交付。但至今未能将房屋交付。多次找被告交涉，但被告均未能明确答复。因被告己将房屋另售他人，现提起诉讼，请求判如所请。

振教公司辩称：***所诉与振教公司无关，涉案工程2、3号楼与振教公司无关。2013年振教公司已经撤出该工程项目，之后项目部和***的行为与振教公司无关。此外，施工方也无权出售房屋。

金海公寓项目部和***辩称：原、被告双方不存在房屋买卖事实，原告并没有实际交付购房款15万元和定金2万元，事实是被告向***借高利贷，这些款项都是借款利息。***诉讼请求没有法律依据。鉴于本案涉及高利贷，请求将本案移送公安机关处理。

一审法院经审理查明：2014年7月17日，***（甲方）与***、金海公寓项目部（乙方）签订《借款协议》，约定：1.甲方借给乙方20万元作为经营使用，期限一年，自2014年7月17日至2015年7月17日，利息按8％计算月利率，三个月结一次利息，还款日期不限。2.乙方承诺用此借款抵押购房的2号楼三单元102室、2号楼4-402室余交款作抵押。若到期不还借款及到期利息，甲方有权冲抵购房款，每套房按5200元每平方计算。3.购2号楼4-402室按5600元计算，总价为616000元，其中差价补在2号楼3单元102室余款中冲减。2号楼3单元102室可换购待开工3号楼1单元401室或可调换3号楼1单元301室。同日，金海公寓项目部向***出具收据，载明收取***2号楼3-102室首付款15万元。被告还于2014年1月26日向***出具收据，载明收3号楼1-401定金2万元。上述收据经手人处均有被告***签字。

此外，***还于2020年1月2日诉至法院，以借款未偿还为由诉请连云港华龙房地产开发有限公司、***等向其交付作为借款抵押的金海公寓3号楼4单元602室、2单元602室、1单元601室。截至本案裁判作出前，该案尚在审理中。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，***主张其与被告存在商品房买卖关系，虽然其举证了金海公寓2号楼3-102室15万元首付款收据和3号楼1-401室2万元定金收据，但在2014年7月17日即被告出具15万元收据的同日，***与被告***还签订了《借款协议》，根据该协议，上述2号楼3-102室系***向***出借20万元借款的担保，在不能偿还借款的情况下，该房用以冲抵借款。另结合***与连云港华龙房地产开发有限公司、***之间存在多笔借款以及用金海公寓房屋作为借款担保的事实可知，双方之间实为民间借贷关系，而非商品房买卖关系，本案应按民间借贷关系审理。经释明，原告拒绝变更诉讼请求，依法应驳回起诉。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，裁定如下：驳回***的起诉。

二审中，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，根据双方提供的证据，可以认定***主张其与被上诉人2存在民间借贷合同关系，虽然上诉人举证了金海公寓2号楼3-102室15万元首付款收据和3号楼1-401室2万元定金收据，但在2014年7月17日，即双方形成15万元收据的同日，***与***在2014年7月17日还签订了《借款协议》，该协议的原件持有人应为***。根据该协议，上述2号楼3-102室系***向***出借20万元借款的担保，在不能偿还借款的情况下，该房用以冲抵借款。另，结合2014年7月17日与连云港华龙房地产开发有限公司、***之间存在多笔借款以及用金海公寓房屋作为借款担保的事实可以认定，双方之间实为民间借贷关系，而非商品房买卖关系，本案应按民间借贷关系审理。经一审法院释明，***拒绝变更诉讼请求，仍然以主张房屋买卖合同关系上诉，对此，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　安述峰

审 判 员　袁　辉

审 判 员　王　霞

二〇二一年五月十日

法官助理　卞晓璐

书 记 员　李沛琳

法律条文附录

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百一十九条第四项：属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。