泗阳广电网络有限公司与宿迁宏强置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泗阳县人民法院

民事判决书

（2018）苏1323民初7687号

原告:泗阳广电网络有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路（国际商业城综合楼A号）。

法定代表人：*冠军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，泗阳县卢集法律法律服务所法律工作者。

被告:宿迁宏强置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路国际商业楼二楼。

法定代表人：***,该公司董事长。

委托诉讼代理人：阮基石，江苏群汇律师事务所律师。

原告泗阳广电网络有限公司与被告宿迁宏强置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告泗阳广电网络有限公司的委托诉讼代理人**、被告宿迁宏强置业有限公司的委托诉讼代理人阮基石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告泗阳广电网络有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付租金200000元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至实际付清之日止）、违约金10000元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有的坐落于泗阳县众兴镇北京路22号国际商业城二楼办公室出租给被告办公使用，租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，租金为每年80000元，采用先付后使用的方式，第二、第三年租金分别在第一、第二租期借宿前一个月内一次性付给原告。如有任何一期逾期付款，应支付违约金10000元。时至今日，被告仅支付第一期一般租金40000元，现被告尚欠原告2017年1月1日止2019年6月30日租金共计200000元。经多次催要，被告均未支付。

被告宿迁宏强置业有限公司辩称：1.本公司非涉案适格被告，涉案房屋实际占有使用人为案外人苏腾房地产开发有限公司。2.本公司口头征得原告同意，于2017年2月初已搬离涉案租赁房屋，双方事实上已解除涉案租赁合同关系，之后原告与案外人苏腾房地产开发有限公司建立事实租赁合同关系，目前涉案房屋被原告上锁妨碍使用。3.涉案租赁合同约定房租采用先交租后使用方式，本公司未支付下一年度租金，已经以行为表明不再继续租赁涉案房屋。4.本公司已支付80000元租金，但实际仅使用涉案租赁房屋至2017年2月，故超出部分租金原告应予以返还。5.原告主张违约金、利息无事实和法律依据。

本院经审理认定事实如下：

2016年7月1日,原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份，主要约定：原告将坐落于泗阳县国际商业城广网公司办公楼二楼租赁给被告使用，被告在租赁期内未征得甲方书面同意不得转租，租金期间发生任何意外事故均由被告承担，并赔偿损失。房屋实际租赁期自2016年7月1日起至2019年6月30日止。房屋租金为80000元每年，采用先付后使用方式，乙方将第一年房租一次性付给甲方后，甲方将房屋钥匙交给乙方，第二、三年租金分别在第一、二年租期结束前一个月内一次性付给甲方。乙方在租赁期内转租，需事先征得甲方的书面同意，签订租赁终止协议后生效。租赁合同生效后，如有一方毁约，毁约方应当赔偿对方违约金10000元。

2016年9月1日，原告出具收据，载明收到被告交付的2016年7月1日至2017年6月30日的租金80000元。

上述事实，有原、被告陈述，原告提供的房屋租赁合同、收据存根联予以证实，本院予以认定。

本院认为：

原告与被告签订涉案房屋租赁合同，应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效，原告依约向被告交付租赁房屋后，被告作为承租人应当按照约定支付租金，逾期支付租金还应承担相应的违约责任。被告作为涉案房屋租赁合同的承租人，其辩称其非涉案适格被告，与事实不符，本院对其主张不予支持。

关于涉案租赁合同是否已于2017年2月解除问题。原告主张涉案房屋租赁合同尚未解除。被告主张涉案租赁合同已于2017年2月解除，为证明其主张提供了证人徐某,4的当庭证言：1.本人系苏腾房地产开发有限公司的法定代表人，本公司于2015年上半年承租涉案房屋，与原告签订租赁期限为三年，此前涉案房屋为林园公司租赁；2.因被告需要办公场地，由本人介绍原告与被告签订涉案房屋租赁合同，此前的租赁合同没有终止；3.被告于2017年1月底搬离涉案租赁房屋，被告搬离后，本人与原告协商由宿迁苏腾房地产开发有限公司继续租赁涉案房屋，原告口头承诺如按期缴纳房屋即可；4.涉案租赁房屋内办公用品属于本人所有，宿迁苏腾房地产开发有限公司、被告租赁涉案房屋期间均使用该办公用品；5.本人与被告关于涉案租赁房屋未签订过转租或类似协议；6.原告与被告未签订终止租赁涉案房屋的书面协议，因为此前两份租赁合同也未履行终止租赁手续；7.2017年春节后，本人发现租赁房屋被锁，宿迁苏腾房地产开发有限公司与原告的租赁合同及租金支付凭证被锁在租赁房屋内，经与原告协商，原告说等交付房租后再使用。原告对徐某,4的证言质证认为，对证言不予认可。本院认为，被告提供的证言陈述被告非实际租赁方，但被告其未能提供证据予以佐证。按照书证证明力大于证人证言的一般原则，原告提供的房屋租赁合同书证可以证明自2016年7月1日起至2019年6月30日止被告系涉案房屋的承租人，被告提供证言证人主张涉案租赁合同已实际解除，原告对此不予认可，被告未能提供其他的证据予以佐证，应当承担举证不能的不利法律后果，故本院对于被告的此项主张不予支持。关于证人陈述中提及的涉案房屋此前存在租赁合同问题，非本案审理的范围，且原被告双方庭审中均一致陈述在被告租赁期间原告不存在影响被告占有、使用、收益租赁物的行为，故本院对该问题不予理涉。

被告在租赁涉案房屋期间，如提前终止租赁，应当与原告协商解除涉案房屋租赁合同，否则仍应依约支付相应租金，逾期支付则构成违约，应当承担相应的违约责任。双方签订涉案租赁合同时未约定承租人可以其行为表明不再继续租赁房屋进而解除租赁合同，故被告以其未付下一年度租金为由主张不再继续租赁涉案房屋，无事实及法律依据，本院对被告的此项主张不予支持。

涉案租赁合同约定的租金支付条件已全部具备，故被告应当支付尚余租金160000元，本院对于原告超出该160000元租金部分的主张不予支持。被告逾期支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定毁约方承担违约金10000元，因原告提供的证据不足以证明约定的违约金低于造成的损失，所以本院对原告要求被告支付违约金10000元的主张予以支持，对超出该部分的主张不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告宿迁宏强置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告泗阳广电网络有限公司租金160000元及违约金10000元。

二、驳回原告泗阳广电网络有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2225元，由原告泗阳广电网络有限公司承担425元，由被告宿迁宏强置业有限公司负担1800元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十二月七日

书记员***

附法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百六十二条承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。