某某与江苏师豪科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终1114号

上诉人（原审原告）：***，男，1959年6月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：刘伯戡，江苏华昕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：江逸来，江苏华昕律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：江苏师豪科技发展有限公司，住所地南京市鼓楼区。

法定代表人：房金成，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汤卫东，江苏永衡昭辉律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：邰耀斌，男，1968年7月13日生，汉族，住南京市建邺区。

上诉人***、江苏师豪科技发展有限公司（以下简称师豪公司）因与被上诉人邰耀斌房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人***的委托诉讼代理人刘伯戡、上诉人师豪公司的法定代表人房金成和委托诉讼代理人汤卫东到庭参加诉讼。被上诉人邰耀斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、由师豪公司和邰耀斌承担上诉费用。事实和理由：一审判决适用法律错误，师豪公司应当承担剩余租期租金收益损失。合同法第119条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决正是依据该法条认定***要求师豪公司承担全部赔偿责任的请求不成立。然而，不论从事实或法律角度分析，师豪公司违约后，***作为守约方已经穷尽了减轻损害义务，理应获得全部赔偿。1、产权人发出解约通知后，涉案房屋被停水停电，***与师豪公司沟通希望对方将收取的房租及时上交产权人使得房屋租赁协议能够继续履行，同时，安抚承租方邰耀斌并帮助其恢复店铺正常使用。种种举措都表明***在积极地解决矛盾，处理纠纷。2、产权人发出解约通知，其相对方是师豪公司。在第一次通知下达至合同实际终止履行期间，师豪公司始终未向产权人缴纳租金，并采取放任态度直至合同终止。但作为转租方的***在已经足额支付过租金的前提下，不可能超出义务范围，再次支付高达十几万的租金来支持合同的继续履行。对此，***是无能为力的。3、***主张的赔偿金额并非凭空捏造，根据合同法第113条损失赔偿额之规定，合同一方当事人违约后，应当赔偿守约方的实际损失。***已经向邰耀斌支付了违约金并退还了多收取的租金，这属于直接损失。而与师豪公司对于剩余租期租金的约定，系***之可得利益，属于间接损失。亦应当赔偿。倘若只是赔偿直接损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复到合同订立前的状态，对***而言是不公平的，而且也纵容了违约方。尽管法律规定***负有减少损失扩大之义务，但纵观本案，并未有任何证据表明***怠于履行减损义务或因减损而损害他人利益。相反，***为此支付赔偿并身陷诉累。

师豪公司辩称：***认为其是守约方，已经足额支付了租金严重不符合事实。理由如下：1、***至今没有证据证明已经足额缴纳了房租。2、正是因为***没有缴纳房租，师豪公司已在另案起诉了***，要求***足额交清房租。本案实际上是***违约在先，师豪公司行使解除权在后，***违约产生的损失应由***承担，请求驳回***的上诉请求。

师豪公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回***的诉讼请求；2、由***承担本案所有诉讼费。事实和理由：***在与师豪公司签订房屋租赁合同后，一直拖欠师豪公司的房租，并早已超过累计2个月的合同约定；基于双方还有其他经济往来，师豪公司并没有主动行使终止合同的权利，而是继续独自向产权人南京师范大学缴纳租金以维持与***的房屋租赁合同关系。但***在收受了邰耀斌的租金后，长期不向师豪公司缴纳租金，师豪公司无力再向南京师范大学缴纳租金。2013年10月29日，南京师范大学依据合同向师豪公司发出解除合同通知，师豪公司签收该通知后，又向***和邰耀斌送达了该通知。***长期拖欠师豪公司租金是引发南京师范大学解除合同的根源。师豪公司与***的房屋租赁合同关系中，***长期拖欠租金，早已违约在先，师豪公司无力长期独自支付租金，虽然导致南京师范大学解除合同，但并不构成对***的违约。一审法院片面理解合同相对性，只是认定师豪公司有提供适租状态的租赁物的义务，但忽略了***还具有按时缴纳房租的义务，一审法院的认定和判决是错误的。一审法院已经查明师豪公司已经将南京师范大学的解除合同的通知送达给***和邰耀斌，却认定师豪公司并未向***明确提出解除双方的转租合同，显然也是错误的。

***辩称：师豪公司所陈述的事实和法律依据不正确。理由如下：1、解除合同的原因，是师豪公司的房屋所有权人要提高房租，本案所涉及的合同周期很长，经济形势发生了变化，在房屋出租之前的租金显然比较低了，师豪公司、南京师范大学作为利弊群体为了增加房租，增加障碍，甚至直接和***转承租人签订租赁合同，导致合同无法履行，形成违约。师豪公司被一审法院认定违约在先，所谓的***拖欠房租，在法律上并不构成师豪公司违约的理由。

邰耀斌二审未到庭参加答辩。

***向一审法院起诉请求：1、判令师豪公司赔偿***损失406464元；2、赔偿因师豪公司违约导致***对邰耀斌承担的违约金50000元及诉讼费913元；3、承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实，坐落于南京市（使用面积约55平方米，现门牌编号为南京市鼓楼区，以下简称涉案房屋），产权人为南京师范大学。自2003年10月起，师豪公司从南京师范大学后勤实业中心（以下简称南师大后勤中心）承租了上述涉案房屋，年租金为6.6万元。双方之间签订的最后一期房屋租赁合同为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止，约定年租金为118000元等等。

南京市鼓楼区学玲布店（以下简称学玲布店）系***于2001年7月设立的个体工商户，已于2004年6月13日注销。南京广来物业发展有限公司（以下简称广来物业公司）于2003年12月设立，其法定代表人为***。

2003年10月31日，师豪公司（甲方）与学玲布店（乙方）签订了《房屋场地设施有偿使用合同》，约定：经南师大后勤中心同意，甲方将其承租涉案房屋出租给乙方承租使用；租赁期为8年，自2003年10月15日起至2011年10月14日；年租金为72600元（6050元/月）；按市物价局文件规定，以租期内总租金额的1.5%缴纳租赁管理费，租赁双方各负担0.75%，签订本合同时一次性付清；乙方应交纳住房押金5000元，作为装修保证金，按时交还房屋保证金；（第七条）乙方有擅自转租、转借房屋，或拖欠租金累计达2个月等情形的，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方逾期交还出租房屋的，甲方收取乙方部分房屋押金；乙方违反合同，擅自将承租房转给他人使用的，应支付违约金数额为同期相应时段租金的2倍等等。***在上述合同中签字，并加盖了学玲布店的公章。广来物业公司在成立后，亦在该合同尾部的承租人处加盖了公章。

上述合同签订后，师豪公司即将涉案房屋交付***方使用。2007年7月30日，上述合同的复印件上注明“此合同执行到2017年7月30日”，该内容经师豪公司的法定代表人房金成签字确认，并加盖了师豪公司的公章。

2007年6月30日，师豪公司（甲方）与广来物业公司（乙方）另行签订一份《房屋场地设施有偿使用合同》，约定：经南师大后勤中心同意，甲方将其承租的坐落于南京市汉口西路67-3-10号校外壹间（两层）共计100平方米（一楼70平方米，加层65平方米）租给乙方使用；租赁期为10年，自2007年7月1日起至2017年6月30日止；年租金为66000元（110元/平方米/月×50平方米=5500元/月），2007年7月1日前一次付清，今后每年6月30日前交付当年租金；本合同正本一式二份，甲方、乙方各执壹份，签章后生效等等。该合同二份原件现均由师豪公司持有，其中一份合同上注明“乙方必须按期交纳房租，在履行承诺函的基础上，此合同有效”，***在该条款下方签字确认。

2009年5月20日，经师豪公司同意，***将涉案房屋另行转租给邰耀斌使用，用于其经营理发店，双方为此签订了《租赁协议》，约定租赁期限为8年，自2009年5月20日至2017年5月19日，每年租金18.5万元，2013年后每年租金18.8万元等等。邰耀斌接受涉案房屋后，开始在此经营南京市鼓楼区诱惑理发店（店面招牌为华仔）。

2013年10月29日，南师大后勤中心向师豪公司发出解除合同书面通知，称两次书面催缴房租后，师豪公司仍未缴纳，根据双方合同约定，现通知自2013年10月29日起解除双方之间的房屋租赁合同，10月31日前交还房屋，11月1日起停止供水供电等等。师豪公司签收该通知后，又向***、邰耀斌进行了通知。邰耀斌称***、师豪公司向其送达了上述解除合同通知后，未能及时协调，邰耀斌只得与南师大后勤中心进行协商。

2014年4月21日，南师大后勤中心将涉案房屋收回后，与邰耀斌另行签订了房屋租赁合同，租赁期限自2014年4月21日起至2017年4月20日止，租金为每年18.8万元等等。邰耀斌实际自2014年1月22日起向南师大后勤中心支付相应租金。

关于涉案房屋租赁问题，有关当事人曾产生如下多起纠纷：

（一）2014年10月29日，邰耀斌因与***就转租合同产生纠纷，曾另案诉至一审法院，要求***返还2013年11月1日至2014年5月19日期间的租金103918元、押金2万元，并承担违约金20万元等。2015年2月13日，一审法院对该案做出（2014）鼓民初字第5762号民事判决书，判决***返还邰耀斌租金76913元（=61617元+15296元，其中61617元为2014年1月22日至2014年5月19日期间多付的租金；15296元为2013年11月1日至2014年1月21日期间的租金，因停电而适当降低后应退还的部分）、支付违约金50000元，并承担诉讼费913元等等。***对该判决不服提出上诉。2015年6月南京市中级人民法院对该案做出（2015）宁民终字第2081号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，邰耀斌于2015年10月向一审法院申请执行，现在尚未执行完毕。

（二）2014年10月师豪公司曾另案诉至一审法院，要求***立即偿还借款余款202万余元并支付相应利息60.7万元{案号为（2014）鼓民初字第6015号}。2015年6月师豪公司对该案申请撤诉，一审法院予以准许。

（三）2014年11月11日，师豪公司以广来物业公司拖欠租金，致使双方合同于2014年1月30日终止为由，曾向一审法院提起诉讼，请求判令广来物业公司支付2014年1月30日之前的欠付租金437758.75元。审理中，双方一致确认广来物业公司或者学玲布店只从师豪科技公司处承租了一处房屋，该房屋的原地址为南京市鼓楼区，后门牌号××，现为华仔理发店。2015年5月8日，一审法院对该案做出（2014）鼓民初字第5989号民事判决书，认为师豪公司依据2007年6月30日与广来物业公司所签合同主张权利，广来物业公司对该事实予以否认，认为双方之间实际履行的系2003年10月31日所签合同，师豪公司并无充分证据证明双方实际按2007年所签合同履行，故对其主张不予支持，遂判决驳回了师豪公司的诉讼请求。该案判决后，当事人均未上诉，该判决已生效。

（四）2015年8月28日，师豪公司另案诉至一审法院，要求判令***、广来物业公司立即支付所欠租金、管理费合计57.6万元，以及该款逾期付款利息。2015年11月一审法院对该案做出（2015）鼓民初字第5664号民事判决书，以***、广来物业公司向师豪公司的付款金额，已超出师豪公司在本案中所主张的租金债务，师豪公司主张***、广来物业公司支付租金及管理费共计57.6万元及该款逾期付款利息的请求，依据不足等为由，判决驳回了师豪公司的诉讼请求。该案判决后，师豪公司提出上诉，该案判决现尚未生效。2015年9月，***诉至一审法院，要求判如所请。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。师豪公司自南师大后勤中心处承租涉案房屋后，经房屋权利人同意而将该房屋转租给***方使用，***、师豪公司为此签订了《房屋场地设施有偿使用合同》，双方意思表示真实，该转租合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。

生效的裁判文书具有既判力。根据一审法院（2014）鼓民初字第5989号生效民事判决书认定的事实，师豪公司并无充分证据证明其与广来物业公司之间系按2007年6月30日所签订的《房屋场地设施有偿使用合同》履行，其以该合同为依据而主张权利，未得法院支持。而本案中，***方依据双方于2003年10月31日签订的《房屋场地设施有偿使用合同》主张权利，师豪公司亦予认可，一审法院对此予以确认。

根据一审法院（2014）鼓民初字第5762号民事判决书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2081号生效民事判决书认定的事实，因师豪公司未履行向涉案房屋产权人支付租金等合同义务，南京师范大学于2013年11月1日解除了与师豪公司的租赁协议，导致***作为转租人丧失了履约基础，构成违约，最终被判定承担违约责任，支付邰耀斌5万元违约金。一审法院对此予以确认。基于合同相对性原理，师豪公司应及时向产权人南京师范大学缴纳租金，该义务并不因***、师豪公司另外产生的转租合同租金缴纳争议而转移至***。同样基于合同相对性原理，***在与邰耀斌产生转租合同纠纷并被判定向邰耀斌支付5万元违约金之后，可以依据与师豪公司之间的转租合同约定，另行依法向师豪公司主张权利。

根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租。根据***、师豪公司签订的转租合同的约定，师豪公司负有交付租赁物并使其处于适租状态的义务。由于师豪公司未能履行向产权人缴纳租金等合同义务，导致涉案房屋被产权人收回，继而无法履行向***交付适租房屋等合同义务，应对此承担相应责任。师豪公司主张***对涉案房屋被产权人收回应承担责任的抗辩理由，违反合同相对性原理，不符合法律规定，一审法院不予采纳。***要求师豪公司承担上述5万元违约金损失，符合法律规定，一审法院予以支持。

***另案承担的913元诉讼费，系经法院判定对另案诉讼行为承担的法律责任，与师豪公司无关，故对***该项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于合同终止履行问题。由于涉案房屋被产权人收回，***、师豪公司之间的转租合同在事实上已经无法履行，故应当终止履行。产权人于2013年10月解除了与师豪公司的租赁合同，师豪公司虽然将该解除通知的情况告知了***和邰耀斌，但师豪公司并未向***明确提出解除双方的转租合同，由于当时邰耀斌仍在继续使用涉案房屋，直至2014年1月21日产权人与邰耀斌另签订租赁合同，之后为合同是否解除等问题产生多起纠纷，故综合事实上合同已经无法履行等相关事实，应认定***、师豪公司之间的转租合同自2014年1月21日终止履行。

关于***主张的剩余租期预期租金收益损失问题。***、师豪公司签订的转租合同对于违约责任有相应约定，师豪公司作为违约方应承担违约责任，***要求师豪公司赔偿其有关损失，符合法律规定。自合同终止履行次日即2014年1月22日起，至双方约定的合同期限届满即2017年7月30日，有3年半以上，时间较长，由于***基于法律规定而负有减少损失扩大之义务，故***要求师豪公司承担该段期间全部租金收益损失的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。2013年11月前***已得知产权人即将收回涉案房屋，应当在合理时间内采取措施防止损失扩大，一审法院综合本案案情酌定为4个月。故师豪公司应赔偿该期间内***的租金收益损失38467元{（188000－72600）÷12×4}。判决：一、江苏师豪科技发展有限公司于判决生效之日起10日内一次性赔偿***租金损失38467元；二、江苏师豪科技发展有限公司于判决生效之日起10日内一次性赔偿***违约金损失50000元；三、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费8161元，减半收取4081元，由***负担3081元，江苏师豪科技发展有限公司负担1000元（此款***已预付，师豪公司在给付上述款项时直接给付***）。

二审审理中，双方就争议的焦点问题，双方均提供了证据。上诉人***提供了南京师范大学后勤服务中心经营用房招标文件，证明南师大解除合同是要提高租金。师豪公司质证称：对该证据的真实性不持异议，但关联性持异议，解除合同是因为师豪公司没有支付房租，和提价没有关系。

上诉人师豪公司提供以下证据：1、南京师范大学实业公司出具的书面证明一份，证明师豪公司向南京师范大学承租了涉案房屋，且南京师范大学对于其转租涉案房屋一事是明知的。2、2007年6月30日，师豪公司与广来物业公司签订的房屋场地设施有偿使用合同一份。证明南京师范大学对于师豪公司转租房屋，且租期至2017年6月30日一事是明知且同意的。3、（2014）鼓民初字第5989号民事判决书及法律文书生效通知，证明该案件中，已经查明了证据1，且该判决已经生效。***质证对上述证据的真实性、关联性均无异议。本院对于双方当事人提交的证据的真实性予以确认，对关联性综合案件情况综合予以认定。

二审经审理查明，对于一审法院查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。

二审另查明，2015年8月28日，师豪公司就案涉房屋向一审法院起诉，主张***和广来物业公司欠付租金，要求判令***、广来物业公司立即支付所欠租金、管理费合计57.6万元，以及该款逾期付款利息。一审法院判决后，师豪公司提出上诉，二审法院发回重审。一审法院以（2016）苏0106民初3450号案件重新做出判决，认定***、广来物业公司欠付租金，判决***、广来物业公司向师豪公司支付租金388935元及利息。***、广来物业公司不服上诉，二审法院以（2017）苏01民终169号民事判决书维持了一审法院（2016）苏0106民初3450号判决。邰耀斌申请执行（2014）鼓民初字第5762号民事判决书，南京市鼓楼区人民法院已执行完毕。

本院认为，***与师豪公司就本案所涉房屋签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。师豪公司作为出租人，有义务提供合同约定的房屋给承租人使用。在合同履行过程中，因师豪公司欠付租金，南京师范大学解除了其与师豪公司的租赁合同，致使***与师豪公司就案涉房屋签订的租赁协议无法继续履行，师豪公司应当承担违约责任。***上诉要求师豪公司赔偿全部租金损失，本院经审查认为，***主张的该损失过高，虽然合同继续履行***能够获得转租的租金利益，但该利益是在付出劳务、时间等成本的前提下才能获得，一审法院根据相关情况，酌定师豪公司赔偿***租金损失38467元并无不当，***的上诉主张不能成立，本院不予支持。

师豪公司上诉提出，***一直拖欠师豪公司的租金，违约在先，是引发南京师范大学解除合同的根源。本院经审查认为，合同具有相对性，南京师范大学就案涉房屋的合同相对方是师豪公司，该合同交纳租金的义务人是师豪公司，而非***，该合同因欠租解除的责任应当由师豪公司承担。各方当事人对于自己的违约行为应当承担各自相应的责任，虽然***在本案合同履行中存在未按时交纳租金的行为，但师豪公司未依法提出主张，亦不能因此抵消师豪公司的违约行为，故师豪公司的主张本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8161元，由***承担6161元，由师豪公司承担2000元。

本判决为终审判决。

审判长　　殷源源

审判员　　孙　伟

审判员　　张旭东

二〇一七年六月二十二日

书记员　　朱亚芳