西安紫金山大酒店与西安凯斯特酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）陕01民终9054号

上诉人（原审被告）：西安凯斯特酒店管理有限公司，住所西安市莲湖区环城西路328号。

法定代表人：刘宁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘骥，陕西声远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王伟，陕西声远律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）西安紫金山大酒店，住所西安市莲湖区环城西路328号。

法定代表人：孙家银，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高瞻，陕西树理律师事务所律师。

原审第三人：陈某某，男，汉族。

原审第三人：高某某，男，汉族。

原审第三人：江苏鑫鹏钢结构工程有限公司西安分公司，住所西安市莲湖区环城西路328号1718房。

法定代表人：戴自力，该公司经理。

原审第三人：陕西天地钢结构工程有限公司，住所西安市碑林区东关正街78号。

法定代表人：戴自力，该公司经理。

原审第三人：李伟，男，汉族。

原审第三人：朴某某，女，朝鲜族。

原审第三人：陕西鸿伟实业有限公司，住所陕西省咸阳市秦都区人民中路新华大厦1号楼15-8号。

法定代表人：罗卫东，该公司经理。

原审第三人：陕西凯顿科技有限公司，住所西安市莲湖区环城西路328号西安紫金山大酒店1715室。

法定代表人：秦杰平，该公司经理。

原审第三人：陕西联兴矿业股份有限公司，住所西安市莲湖区环城西路328号西安凯斯特酒店1811房。

法定代表人：左超群，该公司经理。

原审第三人：陕西省江苏商会，住所西安市莲湖区环城西路328号江苏大厦1807室。

负责人：宋玉庆，该商会会长。

原审第三人：陕西苏商投资有限公司，住所西安市未央区未央路138-1号中登大厦7层F4。

法定代表人：顾成洲，该公司经理。

委托诉讼代理人：张某某，男，汉族，该公司员工。

原审第三人：陕西阳光服装营销有限公司，住所西安市莲湖区环城西路328号西安凯斯特酒店1817室。

法定代表人：王法龙，该公司经理。

原审第三人：陕西众鑫环保科技有限责任公司，住所西安市临潼区行者街道办事处东。

法定代表人：徐玲福，该公司经理。

原审第三人：苏某某,男，汉族。

原审第三人：西安购旺网络科技有限公司，住所西安市高新四路3号高科广场D座第一幢十三层11302号房。

法定代表人：张碧珍，该公司经理。

原审第三人：西安华电凯特电力设备有限公司,住所陕西省户县甘亭镇北转盘东8号。

法定代表人：王永波，该公司经理。

原审第三人：西安机电设备股份有限公司电工设备分公司，住所西安市莲湖路137号。

法定代表人：陈凯，该公司总经理。

原审第三人：西安隆成工贸有限公司，住所西安市环城西路328号17楼12室。

法定代表人：何文军，该公司经理。

原审第三人：西安清源中央空调技术服务有限责任公司，住所西安市莲湖区环城西路328号凯斯特酒店1816房。

法定代表人：李玉梅，该公司经理。

原审第三人：西安亚东高压电器有限公司，住所西安市莲湖区立新街4号乾潮大厦2号楼8层806号。

法定代表人：曹恩荣，该公司经理。

原审第三人：西安主导机电设备有限公司，住所西安市莲湖区环城西路北段328号紫金山大酒店1708房。

法定代表人：郭小龙，该公司经理。

原审第三人：徐某，男，汉族。

原审第三人：郑某某，男，汉族。

上诉人西安凯斯特酒店管理有限公司（以下简称凯斯特公司）因与被上诉人西安紫金山大酒店（以下简称紫金山大酒店）及原审第三人陈某某、高某某、江苏鑫鹏钢结构工程有限公司西安分公司、陕西天地钢结构工程有限公司、李伟、朴某某、陕西鸿伟实业有限公司、陕西凯顿科技有限公司、陕西联兴矿业股份有限公司、陕西省江苏商会、陕西苏商投资有限公司、陕西阳光服装营销有限公司、陕西众鑫环保科技有限责任公司、苏某某、西安购旺网络科技有限公司、西安华电凯特电力设备有限公司、西安机电设备股份有限公司电工设备分公司、西安隆成工贸有限公司、西安清源中央空调技术服务有限责任公司、西安亚东高压电器有限公司、西安主导机电设备有限公司、徐某、郑某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

凯斯特公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判。事实和理由：一审期间，其与紫金山大酒店均提交了《西安紫金山大酒店租赁经营合同书》（以下简称《租赁合同》），二者在租赁期限的起止时间上存在不同。一审认定采信了紫金山大酒店提交的《租赁合同》，对其申请鉴定的请求不予认可，认定事实不清。《西安紫金山大酒店备忘录》（以下简称《备忘录》）能够证明双方在合同履行过程中对租金及支付期限作了相应调整，紫金山大酒店在一审中变换说法，没有依据。按照《备忘录》内容，其不构成违约。虽然紫金山大酒店未在《备忘录》中明确表示放弃相应的债权，但从签订《备忘录》的背景看，其所称更切合实际，因当时其经营已存在问题且拖欠紫金山大酒店的租金。徐某交纳的保证金50万不应冲抵其欠付的租金，一审认定其应当支付紫金山大酒店的租金及违约金数额有误。本案所列第三人并非全部，一审未核实清楚。

紫金山大酒店辩称，凯斯特公司举证的《租赁合同》签订日期为2011年8月28日，而双方于次日签订的《西安紫金山大酒店租赁经营合同书补充合同》（以下简称《补充合同》）载明，2011年8月28日的《租赁合同》用于凯斯特公司办理工商登记及相关证件使用。对此，一审认定事实清楚。凯斯特公司曲解《备忘录》内容，断章取义得出有利于自己的解释。从《备忘录》的签订时间与背景及约定内容看，其并未与凯斯特公司就变更租金标准及支付时间达成合意。一审对租金、违约金数额及保证金扣减问题的认定，符合本案实际。关于第三人，一审已尽到审查义务。一审期间，法院要求凯斯特公司一周内提供全部转租合同，凯斯特公司遂提供了一审认定的全部第三人情况，现凯斯特公司称本案第三人不全，没有依据。凯斯特公司的上诉请求及事实与理由，不能成立，请求驳回凯斯特公司的上诉，维持原判。

紫金山大酒店向一审法院起诉请求：1、判令解除其与凯斯特公司签订的《租赁合同》；2、判令凯斯特公司搬出并返还租赁物；3、判令凯斯特公司支付租金796万元（计算至2015年12月30日）、违约金956440.37元（计算至2016年1月26日）；4、判令凯斯特公司负担本案诉讼费67520元，保全费5000元。

紫金山大酒店明确其租金请求计算如下：凯斯特公司2012年应付租金520万元，实付3085071.15元；2013年应付租金4855000元，实付5462585.39元；2014年应付租金4845000元，实付3301068.43元；2015年应付550万元，实付586684.70元。凯斯特公司四年累计应付租金2040万元，实付12435410元，共欠付租金7964590元，紫金山大酒店仅向凯斯特公司主张欠付租金796万元。

紫金山大酒店明确其违约金请求计算如下：以凯斯特公司每年拖欠的租金为基数，从逾期支付的次年1月1日起按每日万分之五分别计算至2016年1月26日。其中，2012年的违约金为64401.45元；2013年的违约金为526327.2元；2014的违约金为301838.62元；2015年的违约金63873.10元，共计956440.37元。

一审法院对于当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：

1、关于涉案租赁合同。紫金山大酒店提交《租赁合同》，以证明双方之间成立租赁合同法律关系并对租期、租金等内容进行约定。凯斯特公司质证认为，紫金山大酒店提交的《租赁合同》与其持有的《租赁合同》不同，对于紫金山大酒店合同的真实性不予认可。法院经对比发现，两份《租赁合同》的租赁期限不同，紫金山大酒店提交《租赁合同》的租期为2012年1月1日至2016年12月31日，凯斯特公司提交《租赁合同》的租期为2011年9月1日至2016年8月31日，其余条款内容基本相同，唯落款存在差异，紫金山大酒店提交的《租赁合同》有凯斯特公司法定代表人“刘宁”签字，凯斯特公司提交的《租赁合同》仅有盖章，无法定代表人签名。对于二份《租赁合同》的形成，紫金山大酒店解释称，凯斯特公司提交的《租赁合同》系用于办理工商和税务手续所用，并有双方《补充合同》佐证。结合紫金山大酒店陈述，对紫金山大酒店提交的《租赁合同》应予采信，理由为：凯斯特公司提交的《租赁合同》仅有公章，无法定代表人签字，与正常商业交易惯例不符；紫金山大酒店解释凯斯特公司提交的《租赁合同》系用于办理工商和税务手续之用，具有合理性，凯斯特公司也未予以否认；凯斯特公司支付租金的情况客观上也印证其认可以2012年1月1日作为起算时间，故对于凯斯特公司申请鉴定的请求，不予准许。

2、关于紫金山大酒店对涉案房屋的权属状态。紫金山大酒店提交江苏省财政厅文件（苏财人[2000]24号）、《证明》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等证据，用以证明其对涉案房屋享有合法使用权，有权对外出租并取得收益。凯斯特公司质证认为，对紫金山大酒店提交证据的真实性无异议，对证明目的不认可。理由是：所有证明文件均在陕西昌龙房地产有限责任公司（以下简称昌龙公司）名下，无法证明其和紫金山公司的关系；紫金山大酒店虽证明江苏大厦划转给紫金山大酒店，但未办理所有权登记，不产生物权效力，无法证明其有权出租。因紫金山大酒店提交的该组证据足以证明其系涉案房屋的合法权利人，虽未完全办理不动产登记手续，但鉴于物权与债权相区分的原则，紫金山大酒店对涉案房屋的物权状态不影响其与凯斯特公司之间《租赁合同》效力，且在《租赁合同》履行过程中也无第三人对涉案房屋提出权利主张，紫金山大酒店已履行其权利瑕疵担保义务，故对凯斯特公司的质证意见不予采信。

3、关于《备忘录》。凯斯特公司提供《备忘录》，以证明双方对租金及支付期限进行调整，从2014年开始每月支付，租金一年不低于330万元。紫金山大酒店质证认为，其真实性认可，证明目的不认可，理由是：签订《备忘录》的背景是凯斯特公司一直拖欠租金，其为收取租金，双方协商就2014年凯斯特公司未支付租金问题达成一致意见，由凯斯特公司在2014年12月25日之前交纳不少于330万元租金，其并未对2014年租金进行调整，也未放弃该租金债权，对于2015年和2016年租金也是要求凯斯特公司在确保支付330万元基础上，力争按合同支付；就履行情况而言，凯斯特公司也未按《备忘录》支付，不能认为双方对租金进行了调整。因双方确认《备忘录》的真实性，且从《备忘录》第二条约定来看，紫金山大酒店仅是要求凯斯特公司最少支付330万元，并非放弃要求按合同支付租金权利，故对凯斯特公司的证明目的不予采信。

4、关于合同解除的时间。紫金山大酒店提供解除合同《告知函》、中通快递查询单，以证明其向凯斯特公司送达了解除通知，双方《租赁合同》在2016年1月20日凯斯特公司收到之日解除。凯斯特公司质证认为，《告知函》及快递查询单真实性不予认可，寄件人为个人，非紫金山大酒店，收件人也非凯斯特公司法定代表人，且快递单未记载内容，与本案无关。由于紫金山大酒店提供的快递单无法显示寄件内容，不能证明其向凯斯特公司发出了解除合同通知，故不应以2016年1月20日作为双方解除合同时间。鉴于紫金山大酒店再未提交向凯斯特公司寄送解除通知的证据，故应以凯斯特公司收到紫金山大酒店起诉状副本之日作为双方解除合同时间，即2016年3月16日。

5、关于资产清单。紫金山大酒店提交《西安紫金山大酒店资产交接表》（以下简称《资产交接表》），以证明其将酒店内相关资产交付凯斯特公司使用，凯斯特公司应予返还。凯斯特公司质证认为，对真实性不认可，因无凯斯特公司签字或盖章，系紫金山大酒店与澳大利亚凯思特酒店管理集团之间的资产交接，并举证《凯斯特酒店管理有限公司资产盘点表》（以下简称《资产盘点表》），证明其收到的实际物品与紫金山大酒店清单物品不一致，不能以紫金山大酒店的清单予以返还。因紫金山大酒店提交的《资产交接表》的财产系交付澳大利亚凯思特酒店管理集团使用，至凯斯特公司接管酒店并移交给凯斯特公司时，已年代久远，部分资产有损毁；凯斯特公司提交《资产盘点表》，认可其实际占有之物品，紫金山大酒店虽认为尚有大量资产未被列入，但未举证遗漏物品由凯斯特公司使用，故应以凯斯特公司提交的《资产盘点表》所载物品作为返还依据。

一审法院认定事实：1999年10月12日，经西安市城市规划局批准，陕西苍龙房地产有限责任公司（昌龙公司）取得《建设工程规划许可证》，由其在西安市环城西路146号承建江苏大厦，项目规模二十一层，框架结构；1999年12月1日，昌龙公司取得江苏大厦的《建筑工程施工许可证》，江苏大厦项目开始施工，计算竣工日期为2001年10月30日；2002年2月7日，江苏大厦通过西安市公安局消防局的消防复验，江苏大厦投入使用。2000年7月17日，江苏省财政厅作出苏财人[2000]24号文：为贯彻开发大西北的战略决策，加强江苏省与西北地区的合作，决定成立西安江苏大厦暨紫金山大酒店，地址位于西安市××路××（现地址环城西路××）。2000年8月8日，江苏省财政厅决定，将由其投资，由昌龙公司承建的江苏大厦无偿划拨给其兴办的西安紫金山大酒店使用。2001年3月15日，西安紫金山大酒店成立,江苏大厦开始由西安紫金山大酒店经营使用。2006年4月1日，紫金山大酒店与澳大利亚凯思特酒店管理集团签订租赁合同，并交付涉案房屋及相关资产。该合同到期后，2012年1月1日，甲方紫金山大酒店与乙方凯斯特公司签订《租赁合同》，由凯斯特公司继续承租紫金山大酒店位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦（共二十一层）第一至第十九层房屋，第二十和第二十一层由紫金山大酒店自行使用，约定：租赁经营期限五年，即2012年1月1日至2016年12月31日；租金第一年520万元，第二年开始按10万元/年幅度递增，除不可抗力自然灾害导致酒店无法经营外，凯斯特公司不得以任何理由减免租金；双方租金按季度提前支付，如果凯斯特公司不能按时足额支付时，紫金山大酒店按欠交租金数额收取每日万分之五的滞纳金，拖欠超过一个月或累计发生两次逾期付款情形时，紫金山大酒店有权终止合同并由凯斯特公司承担违约责任；凯斯特公司应在签订合同之日起10日内向紫金山大酒店交纳保证金200万元，租赁经营期满或提前终止履行合同，保证金除抵扣应由凯斯特公司承担的租金、水、电、气、电话费、网络等相关费用及应由凯斯特公司承担的违约金和赔偿金外，剩余部分返还凯斯特公司；2006年4月1日（澳大利亚凯思特酒店管理集团承包日）之后酒店的债权债务由凯斯特公司承担（包括欠交的员工社会保险等费用），截止2011年12月31日前凯斯特公司将在紫金山大酒店财务账的债权债务收付完毕，于2012年1月1日起停止使用西安紫金山大酒店经营执照、证章和发票；凯斯特公司不得出售、抵押、整体转租或以其他任何方式处置酒店资产、不得以酒店名义对外借款、投资、担保等；合同期内任何一方单方提前终止合同，或任何一方不履行合同规定条款，并在接到对方书面通知后10日内仍不改正的，均构成对本合同的违约，违约方应承担相应的违约责任，对其违约行为给守约方造成的经济损失承担赔偿责任；双方均有违约责任时，则按照双方违约责任大小由双方分别承担违约责任，由于凯斯特公司违约原因导致合同无法履行而终止合同时，凯斯特公司不得以任何理由提出赔偿要求。2012年5月30日，凯斯特公司向紫金山大酒店转账保证金150万。《租赁合同》签订后的初期，凯斯特公司尚能依约按季度支付紫金山大酒店租金，但自2013年开始，凯斯特公司开始陆续拖欠租金。为此，双方于2014年12月4日签订《备忘录》，约定：“一、西安凯斯特公司在2014年12月25日之前，缴付2014年的租金总额不低于2013年实际缴付租金总额的330万元；二、按照租赁合同的约定，2015至2016年西安凯斯特公司应缴付的承包租金，确保应在不低于上年330万元的基础上，根据实际情况，力争按照合同支付。租金每月25号前支付。”凯斯特公司实际支付租金情况为：2012年支付5085100元，2013年支付3462600元，2014年支付3301100元，2015年支付586700元，合计12435500元，紫金山大酒店对该数额予以确认。2015年4月10日，紫金山大酒店向凯斯特公司发出《关于催交租赁费的函》，要求凯斯特公司拿出切实可行的偿还欠款和今后支付租金的方案并严格履行。2016年1月20日，紫金山大酒店向凯斯特公司发《告知函》，要求凯斯特公司在2016年1月31日前将西安紫金山大酒店全面移交给其。2016年1月26日，紫金山大酒店诉至法院。诉讼中，紫金山大酒店申请财产保全，法院作出（2016）陕0104财保21号民事裁定：查封、冻结被申请人凯斯特公司名下价值100万元的财产。

一审法院另查，在紫金山大酒店与凯斯特公司签订《租赁合同》之前，徐某承租紫金山大酒店三层洗浴中心，2004年12月31日，徐某向紫金山大酒店交纳保证金50万元，该款一直留在紫金山大酒店账户至今。

一审法院再查，凯斯特公司在承租期间将部分房屋转租，具体情况如下：朴某某承租一层商品店；徐某承租三层洗浴中心；陈某某承租1606号房屋；郑某某承租1607号房屋；西安购旺网络科技有限公司承租1609号房屋；陕西凯顿科技有限公司承租1612、1617号房屋；苏某某承租1615号房屋；陕西苏商投资有限公司承租1616、1620号房屋；西安机电设备股份有限公司电工设备分公司承租1623号房屋；西安主导机电设备有限公司承租1708号房屋；西安隆成工贸有限公司承租1712号房屋；西安华电凯特电力设备有限公司承租1715号房屋；陕西天地钢结构工程有限公司承租1717号房屋；江苏鑫鹏钢结构工程有限公司西安分公司承租1718号房屋；西安亚东高压电器有限公司承租1801号房屋；陕西联兴矿业股份有限公司承租1803号房屋；陕西省江苏商会承租1805、1807、1820号房屋；陕西众鑫环保科技有限公司承租1806号房屋；陕西鸿伟实业有限公司承租1809、1823号房屋；高某某承租1810号房屋；陕西阳光服装营销有限公司承租1815号房屋；西安清源中央空调技术服务有限责任公司承租1816号房屋；李伟承租1819号房屋。

一审法院认为，紫金山大酒店与凯斯特公司自愿达成并签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人紫金山大酒店已将房屋及其附属配套设施交付凯斯特公司使用，在租赁房屋使用功能能够实现时，承租人凯斯特公司亦应按约定如期足额支付紫金山大酒店租金。凯斯特公司如认为紫金山大酒店交付的房屋不符合合同约定条件，可以通过要求紫金山大酒店进行整改或者承担违约责任等方式予以妥善解决，但不应采取拒绝及迟延履行其应承担的主合同义务即应按时交纳租金的方式来对抗。紫金山大酒店提起追讨租金诉讼后，凯斯特公司虽以紫金山大酒店存在违约行为进行抗辩，但未举证证明紫金山大酒店的履约程度对租赁房屋使用功能的发挥产生实质性影响。凯斯特公司2015年拖欠紫金山大酒店租金数额较大，已构成根本性违约，紫金山大酒店据此取得了合同约定的解除权。紫金山大酒店虽未举证证明诉前已通知凯斯特公司解除合同，但其解除合同的意思表示在起诉状中已明确向凯斯特公司提出，凯斯特公司签收起诉状的行为表明紫金山大酒店已借助司法送达途径向凯斯特公司履行了通知义务，故双方签订的《租赁合同》应自2016年3月16日凯斯特公司签收起诉状副本之日解除。《租赁合同》履行过程中，凯斯特公司拖欠租金，显系不当，紫金山大酒店要求凯斯特公司支付剩余租金，于法有据，应予支持。经双方确认，凯斯特公司应付租金2040万元，实际支付租金12435410元，欠付租金7964590元，现紫金山大酒店仅主张租金796万元，系对自己权利的处分，应予支持，但凯斯特公司交纳的保证金150万应从欠付租金中抵扣。剩余保证金50万元本应由紫金山大酒店先行退还徐某，由徐某交付凯斯特公司，再由凯斯特公司交付紫金山大酒店，但由于凯斯特公司整体承租涉诉房屋后，紫金山大酒店继续持有徐某交付的保证金50万元已缺乏理由，故应视为凯斯特公司交纳，并一同抵扣租金。至此，凯斯特公司应支付紫金山大酒店租金数额为596万元。《租赁合同》解除后，凯斯特公司丧失继续占有租赁房屋及附属配套设施的合法依据，应当迁出租赁房屋内的物品，向紫金山大酒店返还租赁房屋及附属配套设施，但应当给予返还房屋的宽限期，根据本案实际情况，宽限期确定为六十日。返还财产的内容以凯斯特公司提交的《资产盘点表》为准。《租赁合同》系因凯斯特公司违约导致解除，对于已形成附合的装饰装修物，凯斯特公司未要求且其无权要求紫金山大酒店赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失；对于未形成附合的装饰装修物，凯斯特公司可以拆除，但不得造成房屋毁损。凯斯特公司认为应由紫金山大酒店向澳大利亚凯思特酒店管理集团主张返还，不足采信。凯斯特公司未按合同约定期限足额支付紫金山大酒店租金，构成违约，应当支付紫金山大酒店违约金。庭审中，紫金山大酒店主张违约金以凯斯特公司每年欠付的租金数额为基数，从逾期支付的次年1月1日起按每日万分之五分别计算至2016年1月26日，未违反法律规定，应予支持。凯斯特公司应支付紫金山大酒店违约金为956440.37元。陈某某等虽对涉案诉讼标的没有独立请求权，但由于涉案房屋中部分由陈某某等实际占有使用，故案件处理结果与陈某某等具有法律上的利害关系。经紫金山大酒店申请，法院已通知陈某某等作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，陈某某等应作为负有返还所占用财产义务的主体，在法院指定的宽限期内向紫金山大酒店交付相关涉案房屋。对于陈某某等与凯斯特公司之间的纠纷，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条规定，判决：一、原告西安紫金山大酒店与被告西安凯斯特酒店管理有限公司签订的《西安紫金山大酒店租赁经营合同书》于2016年3月16日解除；二、被告西安凯斯特酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安紫金山大酒店租金5960000元、违约金956440.37元；三、被告西安凯斯特酒店管理有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦第一至第十九层的房屋（除第三人占有）及相关资产（具体详见以被告西安凯斯特酒店管理有限公司提交的资产盘点表为准）；四、第三人朴某某于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦的一层商品店；五、第三人徐某于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦第三层的房屋；六、第三人陈某某于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）1606号房屋；七、第三人郑某某于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1607号房屋；八、第三人西安购旺网络科技有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1609号房屋；九、第三人陕西凯顿科技有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1612、1617号房屋；十、第三人苏某某于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1615号房屋；十一、第三人陕西苏商投资有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1616、1620号房屋；十二、第三人西安机电设备股份有限公司电工设备分公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1623号房屋；十三、第三人西安主导机电设备有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1708号房屋；十四、第三人西安隆成工贸有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1712号房屋；十五、第三人西安华电凯特电力设备有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1715号房屋；十六、第三人陕西天地钢结构工程有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1717号房屋；十七、第三人江苏鑫鹏钢结构工程有限公司西安分公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1718号房屋；十八、第三人西安亚东高压电器有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1801号房屋；十九、第三人陕西联兴矿业股份有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1803号房屋；二十、第三人陕西省江苏商会于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1805、1807、1820号房屋；二十一、第三人陕西众鑫环保科技有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1806号房屋；二十二、第三人陕西鸿伟实业有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1809、1823号房屋；二十三、第三人高某某于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1810号房屋；二十四、第三人陕西阳光服装营销有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1815号房屋；二十五、第三人西安清源中央空调技术服务有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1816号房屋；二十六、第三人李伟于本判决生效之日起六十日内向原告西安紫金山大酒店返还位于西安市莲湖区环城西路328号（原146号）江苏大厦1819号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67520元，保全费5000元，由西安凯斯特酒店管理有限公司负担。

一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，紫金山大酒店提交的《租赁合同》的签订日期为2012年1月1日，约定的租赁经营期限为2012年1月1日至2016年12月31日；凯斯特公司提交的《租赁合同》的签订日期为2011年8月28日，约定的租赁经营期限为2011年9月1日至2016年8月31日。2011年8月29日，紫金山大酒店与凯斯特公司签订《补充合同》约定，双方于2011年8月28日签订的《租赁合同》用于凯斯特公司办理工商登记及相关证件使用。一审期间，法院于2016年6月20日向凯斯特公司行政人事部经理作谈话笔录，要求凯斯特公司在一周内提交转租其他租户的合同文本，该经理表示听清。

本院认为，紫金山大酒店与凯斯特公司之间为房屋租赁合同关系。紫金山大酒店提交双方于2012年1月1日签订的租赁经营期限为2012年1月1日至2016年12月31日的《租赁合同》，而凯斯特公司提交双方于2011年8月28日签订的租赁经营期限为2011年9月1日至2016年8月31日的《租赁合同》，双方均主张应以自己所提交《租赁合同》作为认定相关事实的依据。经比对，两份《租赁合同》除租赁经营期限起止时间上有所不同外，内容基本相同，紫金山大酒店提交的《租赁合同》有凯斯特公司盖章及其法定代表人签字，而凯斯特公司提交的《租赁合同》仅钤印凯斯特公司，无其法定代表人签名。另，紫金山大酒店与凯斯特公司于2011年8月29日签订《补充合同》约定，双方于2011年8月28日签订的《租赁合同》用于凯斯特公司办理工商登记及相关证件使用。故一审依据以上事实及结合双方履行合同等情况，认为紫金山大酒店提交的《租赁合同》更具有合理性，予以采信，并对凯斯特公司申请鉴定的请求不予准许，并无不当。紫金山大酒店提交的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》签订后，紫金山大酒店将租赁标的物交付凯斯特公司使用，履行了合同约定的义务。根据本案认定的事实和相关法律，本案二审当事人争议的主要焦点问题为：凯斯特公司应支付紫金山大酒店欠付租金的数额及违约金的支付标准；《租赁合同》的解除时间及合同解除后所涉财产如何返还；保证金抵扣租金的数额。

关于凯斯特公司应支付紫金山大酒店欠付租金的数额及违约金的支付标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《租赁合同》约定，如果凯斯特公司不能按时足额支付租金时，紫金山大酒店按欠交租金数额收取每日万分之五的滞纳金。经核，截止2015年，凯斯特公司四年累计应支付紫金山大酒店租金2040万元，凯斯特公司实际支付租金12435410元，共计欠付紫金山大酒店租金7964590元。凯斯特公司上诉称，《备忘录》能够证明双方在合同履行过程中对租金数额及支付期限作了相应调整，按照《备忘录》内容，其不构成违约。因紫金山大酒店与凯斯特公司对《备忘录》的真实性无异议，故予以确认。从《备忘录》第二条约定内容看，紫金山大酒店系要求凯斯特公司最少支付租金330万元，并非放弃要求按照合同约定支付租金的权利，故凯斯特公司的以上所称不能成立。本案紫金山大酒店放弃了部分租金数额，主张凯斯特公司支付其欠付租金796万元，系紫金山大酒店对自己权利的处分，与法不悖，应予支持。凯斯特公司未按照约定履行自己的义务，依法应承担相应的违约责任。紫金山大酒店要求凯斯特公司支付其以凯斯特公司每年所欠租金为基数，从逾期支付的次年1月1日起按每日万分之五分阶段计算至2016年1月26日止共计956440.37元的违约金，符合双方约定，且每日万分之五分经换算后应为年18%，故一审对紫金山大酒店主张的该违约金数额予以确认，并判决凯斯特公司限期支付紫金山大酒店，符合法律规定。

关于《租赁合同》的解除时间及合同解除后所涉财产如何返还问题。《租赁合同》约定，如果凯斯特公司拖欠租金超过一个月或累计发生两次逾期付款情形时，紫金山大酒店有权终止合同等。经查，《租赁合同》履行期间，凯斯特公司一直存在欠付租金情形，尤其是2015年凯斯特公司拖欠紫金山大酒店租金数额较大，故一审认为凯斯特公司已构成根本性违约，紫金山大酒店据此取得了合同约定的解除权，符合双方约定，且与法不悖。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”紫金山大酒店提供《告知函》、中通快递查询单，证明其向凯斯特公司送达了解除合同通知，主张《租赁合同》于2016年1月20日解除。凯斯特公司对《告知函》及快递查询单真实性不予认可，认为与本案无关等。因紫金山大酒店提供的快递单无法显示寄件内容，且紫金山大酒店未提交除此之外其向凯斯特公司寄送了解除合同通知的证据，故一审认为应以凯斯特公司收到紫金山大酒店起诉状副本之日即2016年3月16日作为双方解除《租赁合同》时间，于法相符。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该解释第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…。”本案《租赁合同》经依法确认解除后，凯斯特公司即丧失了继续占有租赁标的物的合法依据，故紫金山大酒店主张凯斯特公司搬出并返还租赁房屋及附属配套设施，符合上述法律规定，应予支持。但应当给予凯斯特公司较为合理的返还租赁房屋限期，结合本案实际，该期限以六十日为宜。对于返还财产内容，应以凯斯特公司提交的《资产盘点表》中其认可的实际占有物品为准。对于已形成附合的装饰装修物，凯斯特公司未提出主张，本案不涉及；对于未形成附合的装饰装修物，凯斯特公司可以拆除，但不得造成房屋毁损。本案凯斯特公司将其承租房屋中的部分房屋转租陈某某等使用，陈某某等虽对此没有独立的请求权，但由于该部分房屋由陈某某等实际占有使用，故本案处理结果与陈某某等具有法律上的利害关系。经紫金山大酒店申请，一审通知陈某某等作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并确定陈某某等作为负有返还占有财产义务的主体，判令陈某某等在相应期限内向紫金山大酒店交付相关涉案房屋，并无不妥。对于陈某某等可能与凯斯特公司之间存在的纠纷，可另行主张。因一审期间法院已要求凯斯特公司在一周内提交转租其他租户的合同文本，故凯斯特公司上诉称本案所列第三人并非全部，一审未核实清楚，理由不能成立。

关于保证金抵扣租金的数额问题。《租赁合同》约定，凯斯特公司应向紫金山大酒店交纳保证金200万元，租赁经营期满或提前终止履行合同，保证金除抵扣应由凯斯特公司承担的租金等相关费用及应由凯斯特公司承担的违约金和赔偿金外，剩余部分返还凯斯特公司。经查，凯斯特公司曾支付紫金山大酒店保证金150万元，依据双方约定，该款应在凯斯特公司欠付的租金中予以抵扣。对于徐某曾向紫金山大酒店交纳的保证金50万元，一审从履行合同的相应顺序等情况综合考虑，将该款亦视为凯斯特公司向紫金山大酒店交纳，并在凯斯特公司欠付的租金中予以抵扣，因如此处理可减少了相应的交易环节，故本院予以确认。至此，本案凯斯特公司实际应支付紫金山大酒店欠付租金的数额为596万元。

综上所述，凯斯特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费67520元，由西安凯斯特酒店管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　姜亦君

代理审判员　　卫婉莹

代理审判员　　林　瀚

二〇一七年一月四日

书　记　员　　张欢欢